3月二手房成交已出现快速回升：南强北弱、刚需入场

4月2日消息，因疫情的影响，2020年1-2月份，全国无论是二手房成交量、新房成交量、土拍规模还是租赁市场交易量均呈现了断崖般下跌。不过，根据贝壳研究院的最新数据，3月起，全国二手房成交已出现快速修复，主要是刚需入场，支撑市场回升。另外，南方城市的复苏明显好于北方，长三角的复苏力度最强，京津冀最弱。

根据贝壳研究院的展望，伴随着疫情的影响逐渐减少，楼市复苏将成为未来的趋势。供需的恢复、金融政策出台等将给楼市良性发展注入强心剂。

刚需入场带动二手房快速复苏

今年一季度的二手房交易呈现了明显的V型走势。根据贝壳提供的数据，受到疫情和小区封闭的影响，2020第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，成交量为近五年季度成交最低水平。

不过，随着全国疫情防控形势逐渐稳定，3月市场成交快速修复，链家二手房数据显示，重点18个城市的成交量已经比1-2月成交量增长了41.8%，目前成交量恢复至去年3月水平的63%。

“市场的恢复呈现了南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在下午的媒体电话会议上指出。

从区域来看，长三角的复苏力度最强，京津冀最弱。其中，上海、南京、与杭州三个长三角城市3月的成交量已经明显超过疫情之前12月的水平。随着复工复产的推进，因为疫情积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动了市场的回暖。不过，市场的反弹并未推高价格。

从北京来看，市场在小幅温和复苏，“北京新房、二手房都较为稳定，不会大起大落，二手房比上季度下跌3.7%，复苏比不上南方城市，距离小阳春还比较远。”

具体是哪些人在买房？许小乐透露，成交总体上是低总价的刚需盘，首次置业的小年轻进入市场，其实每次市场启动都是靠这部分人群带来的。

根据贝壳研究院的预测，随着“卖小房、换大房”的改善需求积极入市，二季度的改善需求释放节奏会更快。

一季度66城新房成交同比下跌了三成

另外，从新房市场来看，贝壳的数据显示，2020年一季度全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万平方米，累计下滑了25.2%，为近三年最大下跌幅度。并且，由于疫情的影响，多数城市的土拍受到延期，预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度的回升。

不同于土拍规模的收缩，全国楼面价和溢价率一直在回升。其中，一线城市的成交楼面价突破了2万元/平米，同比增长了35.1%，环比增长了46.1%。

根据贝壳研究院新房分析师潘浩的解读，北京城郊多宗不限价的优质住宅用地，带动了整体一线城市楼面价的回升。

溢价率方面，贝壳的数据称，全国各线城市环比2019年第四季度均出现了大幅回升，同比也上涨，其中二线城市2020一季度平均溢价率达到了14.2%，继续领跑。

新房的成交此前也受到疫情的冲击。售楼处关闭、停工等影响了新房线下业务的开展。

根据贝壳的数据，2020一季度66座大中城市当中，合计成交规模降幅近3成，其中一二线尤其严重，商品房的成交下跌了3-4成，不过南方、杭州的应对比较灵活，因此一季度成交还算稳定。

租赁成交量大幅回升，租客更希望整租

此外，租赁市场成交量此前也因为春节叠加疫情的影响而出现断崖式下跌，二月份市场几乎停滞。不过，三月开始，成交量大幅回升，相比去年的节后旺季推迟了一个月，总体呈现了U型走势。

并且，有意思的是，根据贝壳此前的调查，因为疫情的影响，63.02%的租客表示疫情后要换租，“房屋必须整租”上升到租客偏好排行榜第三位。

根据贝壳研究院资深分析师黄卉的解读，后疫情时代租赁市场面临三大亟待解决难题：

1、如何完善顶层设计，加强租客的权益保护；

2、如何满足租客不断升级的新改善需求；

3、租赁企业如何从拓荒到精耕。

（新浪财经 徐雯）

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