深度：6亿人月入千元也阻挡不了房价上涨

在最近的两会上传出一个消息，随后，在互联网媒体上持续被转发引用，那就是中国有6亿人月收入只有1000元。如果不是权威人物发声，任何一个人说出这话，我们恐怕都不敢相信，咱们国家还有这么多"穷人"。于是，有些人开始对高房价愤愤不平了，因为这些月入一千的人似乎只能解决温饱，永远也买不起房。然而，不平归不平，房价永远也不会因这些低收入群体而下降。

另一个数据显示，国人并非没有钱，那就是超高的储蓄率。十余年前，我国的储蓄率曾高达50%，虽然现在下降了，2019年是45%，但仍是全球最高。如此高的储蓄率如果激活出来，那仍能推动房价来一波上涨行情。事实上，近些年房价的上涨也是伴随着居民储蓄率的下降，毕竟买房需要掏空六个钱包嘛！

造成居民储蓄率如此之高是有客观原因的，第一是百姓有钱不敢花，中国人过习惯了苦日子，又对未来充满担忧，只有存钱求安慰；第二是没有好的投资渠道，实业不景气，创业干多年公司不如炒房，没有多少投资价值，P2P互联网理财频发爆雷事件，又担心被骗。投进A股，那风险太大，你什么时候见过股市像楼市那样赚钱？连上市公司都靠炒房盈利。所以，兜兜转转，这储蓄的钱最后还是进了楼市。你辛辛苦苦攒钱存到银行，希望存够首付，哪里知道，正是你的存款变成了银行的房贷，一点点推高了房价。

银行有了存款就得让资本繁殖生长，而房贷是一个稳健的项目，可以说是稳赚不赔的，基于现在还有6亿人月入千元的事实，可以推测没多少人能全款买得起房子，但有些人不得不买房，于是房贷成了刚需的标配，他们不仅要掏空六个钱包，还可能四处借钱，才能凑齐首付，成为房奴。而这个房贷利息成了银行的长期收入。按说房产按揭下来，就相当于抵押给了银行，不怕你断供，而更巧妙的是，这房子也是银行出钱盖起来的。

跟咱们老百姓按揭贷款买房类似，开发商盖楼也是按揭贷款，简单流程就是先拍下一块地，几个亿是少说的，开发商没那么多钱啊，那就把地押给银行贷款，贷款得来的钱就可以买地了。然后呢，开始做沙盘，盖售楼处，预售房子，这些的预售的房款除了一小部分从买房人手里拿，大部分还是买房人从银行得到的住房贷款啊，开发商再拿着这笔钱把楼盖起来，然后拿钱还银行的贷款。可见，无论是买房还是盖房，都少不了银行这个资本推手。在这不断地循环中，资本就开始疯狂地生长，繁殖。于是，房地产的钱就越来越多，在经济中的占比也逐年增高。

而这巨大的的经济体量也把大家的钱一点点吸了过去，因此，这在很大程度上导致了我们家庭的储蓄率逐年下降，而与此同时，负债率却逐年上升，这其中，房贷功不可没。在财产不断地房地产转移的过程中，房产占家庭财产的比例也越来越大，有报告显示，中国城镇家庭的财产近80%为房产。如果房子降价，这些拥有房产的家庭财产会缩水，这是他们不乐于看到的。

不乐于看到房价下跌的都是手上有房子的，炒房客更是害怕房价下跌，他们很难承受房价下跌的后果。过去的几十年是中国经济飞速发展的几十年，而房地产跑赢了其它行业，发展迅速，房价已经上涨了不知多少倍，当刚需们只知道哀叹攒钱的速度永远跟不上房价上涨速度的时候，炒房客却发现了资本的魔力，由于房子天然的属性，很适合作为投资标的。而房价大幅度上涨给炒房创造了利润空间。于是，民间散资开始出动，并利用杠杆撬动银行资本，来分房地产的一杯羹。

在这轮房价上涨大潮中，无论是卖地的，还是卖房的，还是炒房的，都成了受益者，房地产成了资本狂欢盛宴，而房价就在这场盛宴中一路蒙眼狂奔。那么，谁在这场盛宴中吃到的肉最多呢？来看看下面这张图，算是一个大根的分配比例。

看这张大饼，最大的一块是土地成本，第三大的是税费成本，被谁吃了大家都知道，这也是为什么小产权房便宜的原因。第二大的就是房企的利润，这块都要被开发商吃掉。很小的两块是建安成本和资金使用成本。而炒房只会相应地增加资金使用成本和税费成本，要想获利，只能是扩大差价。可以说，炒房客吃到的饼并不多。

人们心中一直有一个假象，那就是，房价是炒房客炒上去的，但是，供需关系才是房价的根本。从二手房成交率来看，它远远低于新房的成交率，特别是三四线小城市，二手房成交率更低。在楼市中，并非不能买到新房的情况下，二手房并不存在黄牛票那种一房难求的情况。因此，可以说是新房价格的不断攀升吸引了炒房客来赚取差价，而炒房客主动推敲了房价，然而，我们的开发商却乐于顺水推舟，将提高房价的原因归结到炒房客身上。其实，房价上涨的最大推手应该是地价。

要知道，我们国家的房地产并非完全是市场化的，这主要是因为土地没有完全市场化。只要土地价格不降，房子价格是难以下降的，曾经房价飞涨的年代，土地招拍挂的价格也跟着飞涨，继而推动了房价更快地上涨，在一些极端情况下，土地的楼面价甚至高出了当时的楼市，出现了面粉价格高于面包的奇观，这是在房价调整上涨的情况下的正常反映，因为开发商预计出房价的上涨趋势，所以敢于以高于面包的价格购买面粉，因为当面粉烤成面包的时候，面包价格会更高。虽然现在看楼面价高于房价，但等房子建设起来的时候，房价会更高。

这其实是简单的供不应求的情况，土地价格再高也能拍出去，房价再也也能卖出去。然而，最近的情况来看，房子似乎不太好卖了，春江水暖鸭先知。最近的土地流拍预示了房价将难以上涨了，这其中的根本原因是买房的少了，不再那么供不应求了。土地流拍对于依赖土地财政的地方来说意味着可能要过苦日子了，然而，尽管有流拍，只要土地减少供应，价格坚挺，房价就能撑住，可以说地价才是决定房地产市场的定海神针铁。

前些年的房地产高速发展让人们有个错觉，认为房价会一直涨下去，但是，最近的房价走低啪啪打脸那些挺涨派。于是，一些声称房价即将崩盘的人们来了精神，等着房价暴跌。不过，这房价却稳如泰山，并没有一丝崩坏的迹象。有人觉得这不科学，楼市泡沫这么大，不应该不崩盘啊。键叔不禁要问了，楼市泡沫真的那么大吗？衡量楼市泡沫最好的一个办法是，看看买房的人是不是全为了炒房，而不是为了自住。显而易见，我们的楼市仍存在大量的刚需，他们买房并不是为了投资。即便存在一定泡沫，这个泡沫也是有限的。

另外，一些学者又拿空置率来说事了，有调查显示，2017年我国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万。空置率高达21.3%。有人认为这个空置率十分危险。然而，想想我们的贫富差距就又心安了，穷人有一套房子栖身就不错了，但富豪可能会有多套房子，除了炒房的因素之外，这也是财富沉淀的一种方式，拥有多套房产的家庭很多，但这并不是房价要崩的诱因。

那炒房客恐慌抛售房产会不会造成房价暴跌呢？在这样一个房价走低的时候选择抛售并不是一个合格投资人的行为方式，我们的炒房客有一部分可能会选择低价抛售，但聪明的炒房客并不会在这时候落袋为安。这也是为什么我们的二手房交易并没大涨，房价并未大跌的原因。可以说，资金的大规模出逃并没有出现。

租金回报率也是衡量房价泡沫是否严重的一个重要指标，要知道，我们国家的租金回报率是很低的，有的城市只有1.2%，这意味着需要收租80多年才能收回房价。也就是说，如果你只依靠买房出租，想赚钱几乎是很困难的。因此，房子是用来炒的，不是用来租的成为炒房客的信条。也就是说，我们的房价很大程度上不是靠租金支撑起来的，我们的租客大多数是低收入群体，他们的资金难以支付更高的租金，也难以托起那么高的房价，支撑房价的是房价必涨的信仰。要说中国房价没有一点泡沫那是假的，但存在即合理，泡沫的存在有其存在的必然理由和环境，只要有人吹，泡沫会一直存在，只要房价必涨的信仰还在，房价泡沫就不会破。

虽然房价不是炒房客炒上去的，但如今房地产进入疲软期却和炒房客不无关系。当大批炒房资金携带杠杆进入楼市后，加速了房地产的扩张规模，也打破了正常的供需平衡，慢慢地房子就建多了。而面对高额的房价，刚需接盘侠力不从心的时候，这个盘就要往下掉了。而一旦炒房客发现盘子不稳了，也就不会再将资金带到楼市，楼市就开始发展缓慢了，价格也涨不动了，可以说，中国的楼市因炒房而兴，也因炒房而衰。

炒房客为了一已私利的这种投机行为对楼市影响很严重，他不光只是慢慢蚕食楼市利润，与开发商的一手房争利，最终还可能害了自己，你害了自己不要紧，也损害了整个房地产市场，害了开发商，也害了土地财政，害了整个中国经济。房子是让你买来住的，不是让你买来赚钱的。正所谓房住不炒，只有将炒房行为根除，才可能改免房价的大起大落，房地产才能平衡健康发展，所以我们国家会不遗余力来控制炒房行为，加以各种政策限制，比如用税费来增高炒房成本，即将出台的新房产税就会是一件利器。但大家不要误会，房住不炒不等于房住不涨，不炒房是为了房地产更健康地发展。

都说央行是水龙头，房地产是蓄水池，不管是刚需还是炒房客，买起房来都是花钱如流水。然而，一旦炒房资金撤离，刚需们顶大梁时，才发现这些刚需难堪大用。因为他们手上的钱太少，购买力不够，毕竟我们有6亿人月收入只有千元嘛，而更大的资金在少部分有钱人手里，当他们发现房子没有投资价值后，就不愿意购买更多的房产了。这就出现了一部分人有钱不想买房，一部分人想买房没钱的尴尬局面，这其实还是贫富差距这个社会结构问题，影响了资金向房地产的正常流入。正所谓成也资金，败也资金。让社会财富分配更均匀也是提升楼市活力的一个重要办法。

当爽韭菜生长缓慢，跟不上镰刀的收割节奏时该怎么办？聪明的农夫会选择浇浇水，施施肥，让韭菜生长一会。中国的楼市现在也进入了这个休养生长期，键叔相信，楼市的韭菜们给点阳光就会灿烂，经过一段时间的休生养息，一定会茁壮成长。疫情过后，我们的城市又允许摆摊了。这对于商业地产来说是个坏消息，但对于很多没了工作的人来说却是一个不错的谋生机会。当前楼市只需要等待经济提振，当6亿人月收入千元变成月收入万元时，又何愁房价不涨呢？镰刀割不尽，春风吹又生，当韭菜的春天到来时，楼市的春天还会远吗？相信我们的国家一定会挺过这个艰难的时刻，我们房地产也会挺过这个艰难的时刻，迎来春天。

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