东莞楼市局部回暖 涨价毁约乱象显现

  “东莞楼市是从4月初开始火起来。”江西人郑婷（化名）在东莞临深片区凤岗从事中介近五年，年初突然到来的新冠肺炎疫情让她一度怀疑能否保住饭碗。

  “2―3月一单都没开，进入4月后，客源突然多起来了，4月、5月分别开了六七单，已经超过去年同期业绩了。”6月14日，郑婷向时代周报记者表示。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月东莞住宅网签成交面积约52万平方米，环比上涨18%，同比上涨13%，创下近4年同期新高纪录。6月1―7日，东莞全市成交1056套，连续4周成交超千套。

  与此同时，成交价水涨船高。

  《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》显示，6月第一周，东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

  在郑婷带客户看房过程中，涨价、业务毁约的情况也开始出现。“我从4月份开始带一位深圳客户去看房，最后成交价比挂牌价多了15万元。”

  销售市场的火热同样出现在土地端。

  与郑婷一样感受到东莞市场变化的还有王艺（化名），他是一名国有房企华南区域的投拓人士，东莞是他重点关注的城市。

  6月13日，王艺向时代周报记者指出：“上半年房企在东莞拿地势头还是颇为积极的，像东坑、沙田、厚街多个区域的楼面价都被打破。”

  这样的热度能否代表东莞楼市的全貌？并不尽然。

  “事实上，临深片区的凤岗、塘厦、长安，以及华为所在的松山湖片区，上涨较快，而谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降。”郑婷表示。

  而在王艺看来，东莞近几年城市规划和产业引进做得较好，土地供应量持续加大，房地产市场平稳上涨，但也仅有临深片区和热点板块被看好。“最近东莞市场还是太热了，我们还是下半年看看有没有机会吧。” 

  临深片区回暖超预期

  横盘已久的东莞楼市，在今年疫情后却意外复苏。其中，热度较高的区域集中在临深片区的凤岗、华为所在的松山湖。

  据合富数据，东莞有14个镇街一手住宅成交均价超2万元/平方米，其中凤岗成交均价在2.9万元/平方米，环比上升3%，松山湖成交均价为3.4万元/平方米，涨幅环比高达107%。

  “今年2―3月，我仅领取了基本工资，我们店的大多数同事也是一样，大家都在焦虑如何开单，心情一度低落到谷底。”回忆起年初的工作经历，郑婷感慨道。

  然而，惊喜来得比预期更快，从4月开始，市场的复苏令郑婷信心迅速恢复。

  “现在凤岗的价格已经处于高位，步梯房单价都在2万元/平方米了，新一点的二手房价格在2.7万―2.9万元/平方米，部分已经到3.2万元/平方米。” 郑婷表示，整体来看，现在凤岗的房价比之前高出3000―5000元/平方米。

  部分新盘同样受到热捧。位于凤岗永盛大街的万科四季花城，在不到1个月就消化了加推的30套房源。

  6月13日，该项目的销售人员告诉时代周报记者，在去年11月，该小区开盘价在2.7万元/平方米,而在今年五一加推的最后一期房源，单价已经涨至3.2万―3.4万元/平方米，也没有打消购房者的购房热情，楼层较好、面积适中的户型在五一期间就已消化了一半，剩余基本是楼层较低的户型。

  除凤岗外，华为所处的松山湖片区整体房价也一路飙升。在松山湖片区从事中介工作近5年的李想（化名），是直接见证者。

  6月13日，李想告诉时代周报记者，“在2015年同期，松山湖片区房价不过万元左右，安居客网站中，松山湖6月房价达到36445元/平方米。”

  他向时代周报记者表示，整个松山湖片区的放盘量少了，随着产业布局完善，市场需求不断增加，业主心态也发生了变化。

  “昨天一个业主在以签约320万元总价，4万元/平方米的单价卖出了一套80平方米的小两居，签完合同后，他就后悔了，并表示想毁约。”李想向时代周报记者说道。

  记者在贝壳找房APP上查询该小区的历史成交价，数据显示，5月初，成交单价尚在3.7万元/平方米，仅在一个月之后，最高挂牌价已经上涨至5万元/平方米。

  在凤岗以及松山湖市场火热背后，东莞楼市另一面却显得有些冷清。

  根据合富数据，5月份，虎门、桥头的成交量分别同比下降64%以及82%，谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降，其中，谢岗环比下降22%。

  分化背后，来自深圳的购买力托起了东南临深片区市场的火热。“凤岗、塘厦的客户群，几乎80%都是深圳客。”郑婷表示。

  在深圳打拼近10年的刘星（化名）便是其中一员，深圳居高不下的房价让她望而却步，于是她将目光锁定至临深的东莞，今年5月她以240万元的总价在凤岗购买了一套87平方米的小三房。 

  土地市场热度不减

  楼市热潮汹涌，东莞的土地热度也持续不减。

  合富数据显示，今年1―5月政府推地明显，1―5月商住共挂牌15宗，约70.8万平方米，成交12宗，约59.8万平方米，供需创近5年来最高纪录。

  据克而瑞数据，东莞6月入市地块12宗，总占地面积约75.6万平方米，总起价约189.6亿元，均为商住地块。

  房企的拿地热情也被点燃，溢价在20%以上的项目频频成交，而东莞东坑、沙田、厚街等多个区域的楼面地价纪录不断被刷新。

  进入6月，厚街区域的楼面地价纪录再次被打破。

  6月3日，广东东莞厚街一宗商住地竞拍出让，经71轮竞价，最终卓越以17.1亿元摘得该地块，溢价率达85.85%，楼面价13842元/平方米。

  这一可售楼面价刷新今年3月佳兆业创下的东莞厚街楼面价纪录，成为厚街单价最贵地块。

  往前回溯，5月期间，宏发集团以及世茂分别以可售楼面价约10387元/平方米、13022元/平方米刷新了东坑、沙田最贵地块纪录。

  疫情下，受销售回款影响，不少房企都对全年投资额进行适度缩减。从4月起，伴随着市场逐渐复苏，大湾区仍是绝大多数房企 “重仓”的不二选择。其中，东莞占据重要一席。

  “就目前来看，粤港澳大湾区的主力城市仅深圳、东莞、广州、佛山四个，在我们公司的内部分析中，深圳、广州的进入难度较大，不可控因素也较多，相较之下，东莞、佛山更为容易。”

  王艺指出，在地理位置上，东莞的地缘优势优于佛山，同时被广州、深圳、香港三大一线城市放置在中间，这种区位优势在全国范围内都是独一无二的。

  东莞在区域销售业绩中的突出表现，也决定了众多房企对这座城市的投资热情不会缩减。

  以万科、碧桂园为例，2019年，万科在东莞完成了251亿元的成交金额，成交面积达113.9万平方米，而碧桂园，成交金额也高达154亿元。

  6月12日，万科人士告诉时代周报记者，东莞在万科集团一直是最赚钱的城市之一。

  除此之外，东莞库存告急也促使房企加大拿地力度。

  东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至5月31日，东莞住宅库存套数29316套，库存面积持续回落至374万平方米，环比下跌6%，同比下跌24%，库存持续走低，回到2017年的低位水平。按照过去一年消化速度计算，5月底住宅库存消化周期为8.5个月。

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