东莞楼市“局部”疯狂追踪:供需失衡与高地价透支

江小婷 中房报记者 李叶 | 东莞报道

努力从疫情阴影中走出来的楼市不断上演着出人意料的戏码。

继深圳楼市屡屡传出“百万喝茶费”“豪宅秒光”“二手房业主被集体封盘”等一系列劲爆消息，被政府严厉监管与打击后，距离深圳80公里的东莞楼市再次登上风口，“二手房涨幅全国第一”“局部地区成交价破5”“捂盘惜售”“喝茶费”等一系列楼市“热度”词频现。一时间引发市场关注。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月东莞住宅网签成交上涨，约52万平方米，环比上涨18%，同比上涨13%，成交量三连涨，同时创下近4年同期新高纪录。成交热点集中在临深片区和松山湖片区，合计成交22.54万平方米，占比达43%。其中临深片区上涨1%，松山湖片区上涨4%，主要由于项目集中签约拉动成交。

其中，近七成镇街成交环比上涨，塘厦、厚街为成交热点。就部分房地产中介、少数业主在推波助澜，渲染东莞“房价猛涨”现象，东莞市住建局党组书记、局长何绍田此前表示，坚持全国两会提出“房住不炒”的定位，加速建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的决议部署。对于目前房地产市场出现的乱象，坚决持续2个月举行重拳整治，严厉攻击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为，确保东莞房地产市场的平稳康健生长。

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东莞涨幅第一？

涨幅第一的数据来源于一个名为冰山指数的报告。这份称为《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》显示，5月第四周东莞二手房价格为19751元/平方米，环比增长2.7%；涨幅首次超过深圳，排名全国第一。一石激起千层浪。长期以来，东莞遵循着多中心发展、区域分化明显态势，全市房价水平呈现出了明显梯度分布。以最新发布的5月份新建商品房网签均价来看，最高为莞城，均价37125元/平方米；最低为桥头镇均价仅为13827元/平方米。通过调查发现，虽然东莞统计局给出的房价仍是平稳发展，但对于个别地区个别项目市场仍感知涨价“离谱”，其中部分二手房项目反复加价是最直观表现。以松山湖来看，目前湖内二手洋房143平方米以上大面积为4.5万元/平方米，143平方米以下的小面积直冲5万元/平方米，更有甚者挂牌6万元/平方米。以万科虹溪诺雅为例，其高层产品非常抢手，贝壳数据显示目前项目挂牌均价4.44万元/平方米，最近成交的一套96平方米三房单价达4.93万元/平方米。去年9月，该项目二手房成交价还在3.5万元/平方米左右。新房上涨趋势也明显。以东城热盘海德琥珀臺为例，项目2019年9月首开，备案均价2.87万元/平方米，据上周看房者反映，项目对外销售价格已经在4.2万-4.5万元/平方米。在规划利好、地段价值稀缺、高期待产品待入市等多方因素作用下，东莞市部分区域房价不可避免地在集中式上涨。

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供需失衡是楼市热度一大推手

“二手房是很难把控的，新房不正常涨价可以不予以备案，政府可以逐家找开发商进行约谈，但对于二手散户业主政府方面的控制力则没有那么直接，再加上东莞二手房不限购，同样起到一定助推作用。”东莞某开发商项目一销售经理表示。同时，对于即将过去的上半年来讲，第一季度受到严重疫情影响工地无法施工，正常交易市场被中断，新房供应开始出现停供、延供，大批项目被推迟到下半年入市，造成了短暂供应“空档期”。合富大数据显示，东莞1-5月一手住宅供应约115万平方米，成交约161.3万平方米，供求比仅0.71，截至上周东莞已连续10周保持供需失衡状态。低库存助长了房价上涨预期。

另外 ，随着“高地价成本项目”货量占比持续增加也助推了房价。原计划于2019年5月15日上午10时挂牌出让的编号2019WG011号南城雅园宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧地块于5月13日晚开始报价，编号567房企在7分30秒出现了29轮竞价，最终以“236000万元 +自持面积100%”条件提前1天11时锁定该地块。567号房企就是打造了深圳湾1号的鹏瑞集团，剔除商业面积以及无偿配建的16万平方米，地块可售楼面价达21711.8元/平方米。拍地前夜，某开发商一行人前往看地，其中张生（化名）看完便直接去下定了地块西侧东骏豪苑一低层楼单元，当时签约均价2.4万元/平方米，如今该小区二手房挂牌均价已过4万元/平方米，“特别感谢当晚的决定，当时地价一公布小区很多房源直接就下架了”。这是高地价带来的高预期空间。在市场正常稳步推进之中，趁着市场向好之风部分中介及媒体开始“趁热吹涨”，脱离真实市场现状，营造楼市恐慌情绪，也对“局部”地区的热度起到“煽风点火”作用。

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告别“吹涨”，政府严控楼市

目前政府及各民间组织已先后发声，严厉打击此类乱象行为。东莞市住房与城乡建设局、东莞市中介协会、东莞市房地产协会等皆陆续发声，坚持“房住不炒”，严打不良市场乱象。同时针对“局部”地区部分新房高备案问题，相关内部人员称，现阶段东莞市住建局已打回了部分不合理高价备案项目，其中一些准备入市的只能延期开盘。同时，政府方面也陆续在约谈开发商，使楼市平稳健康发展。一番严控之下，东莞楼市所谓暴涨也迎来了瓶颈期。后市东莞楼市如何走势，中国房地产报记者也向多位开发商了解了对后市预期，他们普遍表示，“这一波涨幅过于明显，利好提前透支，接下来预计会横盘2-3年，2-3年之后或再迎一波上涨热度。”东莞市房地产协会秘书长陈俊良认为，东莞楼市的暴涨只是对疫情期几乎零成交的“报复性上涨”，且主要分布在松山湖、中心城区等部分区域，并不持续。他表示仍看好东莞楼市未来发展，“东莞靠近深圳且处粤港澳大湾区中心，受外来购买力辐射很大；东莞也是人口净流入城市，本地消费力也强，民间资本也充足。”据广东省统计局发布的统计数据显示，仅在2018年东莞就新增人才入户15.2万人，截至2018年底东莞市常住人口已达到839.22万人，创下东莞历史峰值。2019年，东莞常住人口增量为7.23万人，在广东省排名第五。

来源：中国房地产报

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