美好置业多元化转型资产规模增至275亿 拓局现代化建筑产业瞄准新基建风口

  四年前从传统房地产企业转型为“城乡建设服务者”的美好置业正逐渐进入转型收获期。

  近日，美好置业（000667.sz）发布2019年度业绩公告，报告期内公司营业收入为36.59亿元，同比增长45.19%，预收账款90.06亿元。同比增长31.19%；归属于上市公司股东净利润为6688万元；货币资金为25.36亿元，同比实现“三连增”，现金状况良好。

  除了营收大幅增长外，年报显示，美好置业预收账款90.06亿元，同比增长31.19%，并将在以后期间逐步确认为收入；2017-2019年总资产分别为172.44亿元、230.98亿元、275.21亿元，资产规模持续扩张。

  在打造“城乡建设服务者”的战略定位下，美好置业经过持续的业务转型与资源整合，已经形成了房屋智造、现代农业两大业务板块“吃住两条线”的战略布局，从营收增长以及业务前景来看，在国家大力发展新基建等政策背景下，美好置业未来发展动力充足，“房屋智造+现代农业”的业务布局有助于公司实现更快的业绩增长。

  营收大幅增长资产规模三连增

  年报显示，美好置业实现营业收入36.59亿元，同比增长45.19%，归属于公司股东的净利润6688.66万元，同比减少73.12%。年报显示，美好置业预收账款90.06亿元，同比增长31.19%，并将在以后期间逐步确认为收入；2017-2019年总资产分别为172.44亿元、230.98亿元、275.21亿元，资产规模持续扩张。

  美好置业表示，归属于上市公司股东的净利润减少的主要原因是：装配式建筑业务、现代农业业务处于投资阶段，业务尚在发展初期，各项费用开支较高，装配式建筑业务产生亏损额55,350万元，影响归属上市公司股权的净利润-27,121万元。

  2019年，美好置业通过招拍挂新增土地储备项目2个，分别为洪湖新滩项目及临安区天目医药港（锦南新城区块），土地权益对价5.82亿元，土地面积32.57万平方米，计容建面44.11万平方米。截至2019年末，美好置业累计土地储备中，共计6个项目，总占地面积86.81万平方米，计容面积118.91万平方米，剩余可开发计容面积114.81万平方米

  报告期内公司房产业务销售签约额67.38亿元，销售面积58.15万㎡。在推进业绩达成的同时，房产业务通过设计标准化、产品配置标准化、标准构件做法等专项工作提升产品竞争力；装配式建筑业务2019年签约订单额38.97亿元(主要为EPC工程项目)。从装配式建筑签约对象分类，外部项目签约28.75亿元，占比73.78%，内部项目10.22亿元，占比26.22%。

  从签约区域来看，华中地区(武汉、荆州)签约占比35.48%，华东地区(合肥、南京、苏州)签约占比22.36%，华北地区(北京、天津、郑州、山东)签约占比25.23%，华西地区(重庆、成都、西安)签约占比6.33%，华南地区(长沙、广深)签约占比10.6%。

  一季度业绩报告显示，营业收入为6689万元；一季度经营活动现金流入12.45亿元，在手货币资金15.25亿元，现金流及现金储备整体健康。对应的，从美好置业历年业绩来看，一季度营收占全年营收比重较小。2016年一季度营收全年占比16.8%；2017年一季度营收全年占比11.25%；2018年一季度营收全年占比7.6%。

  可以看到，新冠肺炎对于美好置业的业绩影响主要集中在一季度，对于全年业绩影响较为有限。随着武汉以及全国的经济秩序逐渐恢复，美好置业在武汉、合肥、南京、苏州、西安等全国各区域项目已全面有序复工开放，未来二、三、四季度的业绩有望迎来增长空间。

  得益于公司持续稳健经营、良好的发展潜力与用户口碑，2019年底，中国指数研究院发布的调研结果显示，美好置业品牌估值为48亿元，相较2018年初的29亿元增长了66%。

  多元化产业模式转型

  2014年，“名流置业”改名为“美好置业”， 这也标志着美好置业的产业转型。计划将营业范围广泛扩大。几年的时间里，美好置业共布局了五个业务板块，包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。

  从实际发展情况来看，现代农业方面，截至2019年末，累计土地流转8.5万亩，改造虾稻田达8万亩，实现小龙虾养殖面积3.5万亩，水稻种植面积3.4万亩。目前，美好置业有18个生产基地，其中湖北洪湖下设13个生产基地，湖北监利下设5个生产基地，“虾稻共作稻渔种养”产业规划已经具备规模。

  产业新镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城(一期)PPP项目(“洪湖新滩项目”)和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开。洪湖新滩项目2019年实现投资7.5亿元，累计投资10亿元。公司于2019年9月29日与武汉市索河政府签订了《索河未来田园小镇投资协议》，索河未来田园小镇项目位于武汉市蔡甸区嵩阳大道示范带，规划范围12.89km2，打造以农文旅为核心的三产融合集群。

  业内认为，在美好置业持续的产业转型下，房屋智造及现代农业业务均已布局成型，在扩大新基建及促进内需经济的背景下，两大业务均有较大发展空间，未来业绩有望步入更高的发展阶段。对于2020年的经营计划，美好置业提到，将从房地产智能智造、现代农业两大业务线入手，扎实推进公司战略升级，切实履行企业社会责任。

  拓局建筑产业现代化

  “新基建”正是诸多企业产业转型升级的重要契机。据招商证券预测，2020年到2025年新基建带动的上下游新增投资规模合计可达10.3万亿元。新基建促进了房地产相关的上下游智能产业的数字化和智能化，探索出一条房地产行业发展的新出路。新基建的风口推行下，房屋智造成为房地产企业的新突破口。

  目前，美好置业已经形成了以房屋智造为主业，现代农业、产业兴镇为辅业的“一主两翼”格局。受益于当前我国基建加码的大趋势，美好置业房屋智造特色业务有望打开未来增长空间。

  具体来看，美好置业的房屋智造业务是整合装配式建筑业务、传统房地产开发业务打造的全新业务，也是新基建推进大势所趋之下，各地青睐的现代化建筑产业。

  平安证券研报指出，由于环保趋严和劳动力紧缺，各地区装配式建筑规模正在大力扩张。2012-2018年我国新建装配式建筑面积增长至2.9亿平方米（占新开工面积13.9%），年均复合增速为65.2%。预计2021年我国装配式建筑市场规模将突破1万亿元。

  据统计，截至目前，美好置业房屋智造已完成了湖北、山东、合肥、重庆、长沙等13个区域生产基地的布局，在全国开发住宅、别墅、酒店、农庄、高尔夫球场等特色产品，打造了40余个亮点项目。据悉，2019年1月至2020年3月末，美好装配共计签约订单32个，合计签约金额40亿元，已进场施工的项目25个，均按工期计划有序推进。

  作为装配式建筑企业，美好置业已经提前入局，将地产开发和装配式建筑融合为“房屋智造”。美好置业联席总裁、美好房屋智造(集团)董事长何飞指出，装配式建筑具有效率高、绿色节能等优势，未来，装配式政策的加速提升和铺开将十分可期。

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