美好置业:装配式转型之困 | 领跑“中三角” ①

编者按：涵盖湖北、湖南、江西三省的长江中游城市群又称“中三角”，在国内各城市群中起到“承东启西、连南接北”的作用。搜狐·焦点财经特别策划“聚焦都市圈·领跑'中三角'”系列报道，对此进行重点关注。

是为第一篇，美好置业：装配式转型之困。由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商转型的美好置业，归母净利润已有连续三年下滑。尽管已转型多年，房地产业务依然是其主要业绩支撑。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

疫后的武汉正在恢复正常的土地供应，房地产市场也迎来“重启”。统计显示，今年上半年，武汉共计成交49宗土地，成交总规划建筑面积975.24万平米，总成交额676.6亿元，且不乏招商、金茂、中海、华侨城等“国家队”房企围猎。

跟随武汉“东进”布局

上半年的最后一天（6月30日），武汉以挂牌的方式集中出让8宗地块，总出让面积45.21万平米，总起始价105.2亿元，终以243. 82亿元的总成交价完美收官，这也是半年来武汉土地市场成交金额最高的一天。

其中，位于新洲区的P（2020）045号地块被本土房企美好置业收入囊中。其在官网表示，此次拿地，意味着公司武汉区域布局版图随着城市东扩的步伐一同完成东进的布局。作为落地武汉的第11子，该项目将被打造成房屋智造一体化业务模式引领下的示范项目。

成立于1989年的美好置业，前身为名流置业集团股份有限公司（简称：名流置业），在构建“城乡建设服务者”的战略定位下，美好置业围绕“吃住两条线”，逐渐形成了以房屋智造为主业，现代农业、产业兴镇为辅业的“一主两翼”格局。

在“大本营”武汉，美好置业先后落地了美好名流人和天地、美好名流公馆、美好名流汇、美好香域花境、美好长江首玺、美好名流印象、美好名流世家、美好长江院子等房地产项目。立足武汉之外，美好置业还进入了北京、广州、长沙、无锡、青岛、荆州等国内24个大中城市。

美好置业所“重仓”的华中地区（武汉、荆州），同时是公司业绩贡献最高的区域。去年，在美好置业的67.38亿元签约销售额中，有35.48%来自华中地区，来自华北地区（北京、天津、郑州、山东）及华东地区（合肥、南京、苏州）的签约占比分别为25.23%和22.36%，均不及华中地区。

年初，新冠肺炎疫情在以武汉为中心的湖北省内蔓延，美好置业也受到不小的冲击。今年一季度，美好置业的营收同比减少38.91%至6689.6万元；归属于上市公司股东的净利润大幅下滑至-9131.4万元；归属于上市公司股东的净资产相较去年末减少1.30%至69.58亿元。受疫情影响，美好置业还将2019年年报延期至6月6日披露。

疫情的阴霾逐渐散去，武汉于4月初宣布“解封”，美好置业随即复工复产，并将投资的目光瞄向了长三角地区。7月17日，美好置业摘得无锡市梁溪区的一宗地块，继江阴美好锦宸熙园项目之后，第二次落子无锡，这也是其在长三角城市群落地的第十个项目。

美好置业认为，无锡是长三角一体化战略的重要节点城市，发展潜力巨大，而长三角城市群又是我国经济发展最具活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，公司看好长三角城市群的发展潜力和发展前景，将持续深耕价值区域，深度布局长三角。

“装配式”转型之困

2014年起，美好置业开启战略转型，从“名流置业”更名为“美好置业”，并提出“产品工厂化”的战略。随后在2015年，美好置业分别在沈阳、武汉等地进行了高层装配式建筑试点。

2017年，美好置业不再将房地产业务作为主要投资板块，而将全部资源倾斜到装配式建筑领域“深化”转型。继2018年底，公司在武汉和青岛的两个装配式PC构件工厂正式投产后。2019年，美好置业位于重庆、郑州、合肥、荆州等5家装配式PC构件工厂再次投产。

在美好置业看来，相比现场施工，装配式建筑在施工安全性、施工效率和环保性方面优势明显。据测算，装配式建筑工地可减少约80%的木材消耗、约60%的施工水耗、约70%的建筑垃圾，生产效率可提高3-5倍。

按照美好置业的规划，自2020年至2021年，公司位于成都、济南、天津、广州、南京、北京的6家PC工厂将陆续建成。届时，公司旗下累计13座工厂的PC构件设计年产能合计可达390万立方米。

从新增土储方面，也可以窥见美好置业对于装配式业务的重视。据焦点财经梳理，美好置业的土地储备已经从2016年的258.13万平米，下滑至2019年的118.91万平米。去年全年，其房地产业务仅新增洪湖新滩以及临安区天目医药港（锦南新城区块）两个项目。

不过，由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商转型的美好置业，近几年的财务表现并不好。2017年至2019年，美好置业的营收实现44.38亿元、25.20亿元和36.59亿元，同比增幅为-14.72%、-43.21%和45.19%，波动下滑。

同期，其归母净利润分别为6.64亿元、2.49亿元和0.57亿元，同比增幅为-0.54%、-62.55%和-73.12%，连续三年下滑。对应的资产负债率为56.49%、66.26%和73.68%，逐年上升。

在投资活动产生的现金流量净额方面，自2017年至2019年，美好置业的该项财务指标分别为-2.924亿元、-10.28亿元、-14.18亿元，其中，2018年投资支付的现金，由2017年的200万元猛增至8.825亿元。

尽管已转型多年，房地产业务依然是美好置业的营收支柱。去年，美好置业的营收为36.59亿元。其中，房地产业务的营收为30.73亿元，占比83.98%；装配式业务的营收为2.67亿元，占比仅7.3%。

在美好置业7月14日发布的半年度业绩预告中，其表示，公司归属于上市公司股东的净利润将盈利3000万元至3900万元，同比增长129.71%至198.62%。盈利增长主要是由于房地产业务的结算规模同比增加所致。

去年，美好置业加大了对装配式业务的资金投入，这导致公司的管理费用同比增长63.96%达到6.5亿元，研发费用同比增长297.06%达到2591.74万元。焦点财经通过对比装配式业务的总营收及总营业成本发现，该项业务实际亏损了0.03亿元。

有评论指出，装配式业务前期投资大而回款周期长，此外，装配式项目的薄利模式，还会对企业的资金形成较大的影响。对于这类模式而言，若不调整，往往会带来业务受拖累、亏损继续增大等风险。

7月22日，有投资者在互动平台留言问及美好置业装配式业务的总投资以及资金缺口的解决情况。就此，美好置业表示，公司将通过合理控制投资节奏及规模、加快项目开发进度、加大销售力度，盘活存量资产等，确保现金流安全。

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