楼市的“财神爷”不见了!房价轮回2014年

湘潭最新楼盘动态、湘潭楼盘最新价格、销售价格、活动优惠……尽在湘潭搜狐焦点，买好房看湘潭搜狐焦点，今日资讯整理：原标题（楼市的“财神爷”不见了！地产商欠1.4万亿没还，房价轮回2014年 蓝白观楼市）

年销售17亿平米，成交额达到16万亿的房地产，是靠什么驱动的？

长期来讲，肯定是人口进城带来的大规模城镇化，只有农民一直往城市里集聚，才有可能卖出去这么多房子。

短期来说，跟资金面的推动密不可分。

毫不讳言的说：谁出钱，谁就是楼市的“财神爷”。

继续细分，房子没有卖出去之前，房企的钱是从哪来的？

这就涉及房企融资渠道的划分了。

开发商的外部筹资方式，有股权融资和债权融资两种。

股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发。

债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种。

这么多“借钱”渠道里，非标融资中的“信托融资”，可以说是过去这些年房地产市场快速膨胀的重要推手。

经济学家沈建光曾说过：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。

真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。

换句话讲，10万亿的信托流向了楼市，还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产，信托可以成为房地产最大的“财神爷”。

但是，从2019年四季度至今，房地产信托一直在萎缩。

2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑26.43%，全年来看，行业投向工商企业和基础产业规模占比显著上升，投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下。

这仅仅只是开始。

据经济参考报6月11日报道，中国信托业协会10日发布的数据显示，我国信托业务规模连续九个季度呈下降态势。

2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，较2019年末下降1249.87亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元，幅度分别为-4.62%和-8.10%。

也就是说，在严厉的调控氛围下，信托总规模已经将近两年下滑，流向房地产的信托规模更是出现连续性下降。

按理说，流向房地产的钱在变少，“财神爷”都不发钱了，房企应该“节衣缩食”才对。

但是，我们却看到各个城市加大力度卖地，如今已经把2.2万亿收入囊中。

克而瑞研究中心10日发布的一份报告显示，1-5月份中国各城市土地成交总金额约2.2万亿元(人民币，下同)，仅比2019年同期少44亿元，总体基本持平。

从土地成交规模超过百亿元的45个重点城市来看，近六成城市土地出让金同比已经回正，其中多数是一二线城市。

要知道，今年土地市场被冷冻了足足将近两个月时间，这种情况下，全国卖地收入还能和去年持平，可以说大幅超预期了。

开发商哪来这么多钱？

一方面，发生在深圳、杭州等地的“小阳春”行情，刺激了地产商在核心城市拿地的需求。

另一方面，今年央行频繁降准降息，银行间资金拆借成本已经降无可降，到处都是便宜的贷款，也缓解了开发商的资金压力。

考虑到房企的高额负债，这种情况是不可持续的。

在去年底，平安证券房地产团队曾对今年房企财务状况作出了如下评论：

根据测算，2020年房企信托及债券到期1.46万亿，较2019年增长幅度达19.4%。

随着房企销售及回款压力加大，偿债压力上升，预计房企融资端政策有望边际改善，但资金面或难现2019年年初宽松。

如今看来，房企高达1.4万亿“债台高筑”，确实迎来了融资政策的放松，央行的宽松政策，传导到商业银行，银行手里钱多了，房企的腰杆似乎也硬了许多。

但是，好不容易碰到的资金宽松期，不是让开发商用来争抢地王的，而是用来偿还1.4万亿的高额债务，降低负债率，维持健康的现金流。

可现在我们看到的，听到的，却是开发商“好了伤疤忘了疼”，还想再重复2016年的“地王潮”。

从这个角度来看，2020年楼市的结果，几乎可以闭着眼想出来：

无非是历史的又一次轮回，当高价地王项目碰到了强硬的限价政策，面粉价贵过面包价，地产商只能无奈割肉认输，楼市再次进入到“土地流拍”、“降价促销”的轮回之中。

人常说“阳光下无新鲜事”，房价也是如此。

楼市里的钱多了，就会重复2015-2017年的持续上涨，银行的钱，信托的钱，购房者的钱，开发商的钱，最终都会转化为房产增值的动力。

反过来说，房地产市场里的钱变少了，“财神爷”没了，房企和购房者身上都背了好多负债，那些无产业、无人口、无商业、无交通的“四无城市”，房价自然会加速下坠，就像在2014年曾上演的那样。

犹记得6年前，温州、鄂尔多斯、包头、常州多地显出原形，降价由杭州向全国蔓延，中小城市库存积压一度达到7亿平米，这一切都历历在目。

按照3年一个房地产周期的经验，房价虽然肯定不会降到当时的水平，但三四线楼市的走势，似乎也该出现“轮回”的规律了。

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