美的置业：规模利润双增长

  3月30日，美的置业公布2019年度全年业绩。报告期内，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约人民币1012.3亿元，同比增长28.1%；合约销售面积约1002.3万平方米，同比增长26.8%；销售均价同比增长1.1%至人民币10100元/平方米。

  报告期内，美的置业不断向中心城市和核心一二线城市靠拢，持续区域深耕和城市升级战略。于2019年12月31日，集团土地储备的总建筑面积达5263万平方米，涉及278个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的59个城市，其中通过合营企业及联营公司参与了61个项目。

  与此同时，随着长三角一体化上升为国家战略，粤港澳大湾区利好持续释放，2019年美的置业开始收获前瞻性布局的红利。年内，集团长三角区域实现合约销售金额约人民币363亿元，同比增长约43.8%，珠三角区域实现合约销售金额约人民币187亿元，同比增长约9.5%；长三角及珠三角合约销售金额占集团整体销售金额超过50%。

  年内，深耕城市的区域业绩贡献提升，沪苏区域公司销售额突破人民币200亿元，同时，华北区域、华中区域以及珠三角区域销售规模均突破人民币100亿元。此外，高等级城市业绩贡献提升。受益于城市布局升级战略，年内集团高等级城市的业绩贡献占比提升，其中一线/强二线占比达22.8%，二线占比达42.7%。

  2019年，在收入和利润表现方面，美的置业实现稳健增长态势。2019年收入约411亿元，同比增长37%；净利润为43亿元，同比增长32%；毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%。

  良好的业绩表现下，美的置业保持行业较高水平的派息比例。2019年，每股收益为3.61元，同比增长约17%，报告期末股息每股1.60港元，同比增长30.6%。

  报告期内，美的置业持续发挥低成本融资优势，拓宽融资渠道，主动降杠杆，提升财务管理效能，为集团稳健发展提供充裕资金支持。集团主要附属公司美的置业集团有限公司主体信用评级为AAA，评级展望稳定。年内，集团的借款总额加权平均实际利率进一步降低为5.87%，其中新增借款加权平均实际利率为5.76%，低成本融资优势进一步巩固。同时，集团不断拓宽融资渠道，为集团发展补充充裕资金。

  同时，美的置业强化“造血”能力，主动降杠杆。年内，集团持续提升资金管理能力，加快销售和回款，实现净负债率连续三年下降。于2019年12月31日，净负债率为89.0%，较2018年末下降约8个百分点。

  在债务结构方面，年内，集团持续优化债务结构，新增长期借款归还存量短期借款，提高安全边际。于2019年12月31日，集团的银行借款及债券融资的比重由年初的62%提升至85%，一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17%。期内，低成本银行借款占比大幅提升至66%；债务结构逐渐中长期化，一年内到期有息负债占比下降至17%。

  报告期末，美的置业持有现金总量约269亿元，银行授信额度高达1303亿元，尚未动用的银行授信额度约为832亿元，现金及金融资源充裕。报告期末，公司现金短债比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期偿债能力大大提升。

  综合近年来财务数据，美的置业融资成本持续下降。2019年内加权平均融资成本为5.87%，在同规模民营房企中较有竞争力，2019年新增借款融资利率仅为5.76%。

  面对2020年新的市场形势，美的置业方面预期，以城市群协同发展逻辑谋求区域整体发展、区域城市间互联互通，将成为区域发展的必然趋势，但不同能级城市将持续分化，核心城市房地产市场有望稳步增长。

  基于此，集团计划合理把握投资节奏，多元化拓展低成本土地；持续优化投资布局，重点投资拓展省会城市、二线、强三线城市；对符合深耕策略、具备发展空间的城市继续深耕，已形成深耕优势的城市力追市场领先地位、更高的品牌溢价和利润兑现。

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