十大维度给开发商“体检”,《规模上市房企研究报告》出炉

郁亮坦言，2020年突如其来的新冠疫情，让“活下去”这句话成为特别真实的存在。

在刚过去的2019年，房企究竟处于一个什么样的“健康状况”？2020年地产政策怎么走，楼市怎么走，行业又该怎么走？

6月9日，南都大数据研究院正式发布《规模上市房企研究报告》！该份报告通过对50家头部规模上市房企的十大维度、70多项数据进行梳理分析，呈现一个基于大数据基础上的房地产行业趋势，为行业中长期发展提供媒体智库建议。

14项子榜单出炉！房企告别高增长

2019年，在宏观经济整体承压、国际形势复杂多变的背景下，我国房地产市场运行的政策环境仍然偏紧。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。

《规模上市房企研究报告》在销售、利润、融资、负债、扩张等十大维度，整理出的14项子榜单，解释房地产行业主要指标的变化趋势。

新形势下，房地产行业进入深度转型期。销售方面，2019年度房企可以说交出了近十年来较差的“答卷”。相较于往年头部房企纷纷大幅度超目标完成任务，去年大多房企只能“踩线”完成，甚至开始出现房企无法完成目标的情况。

同时，相较于过去十年房价的不断上升，去年不少房企开始出现了销售均价下滑的情况。

房企的规模虽然越来越大，不过盈利能力却并没有水涨船高。在去年，只有碧桂园和万科的净利润，超过了贵州茅台（439.7 亿）。

但是即便是六家最赚钱的房企，去年净利润加起来也只有2645亿元，还远不及中国工商银行一家的净利润（3134亿元）。

房企“裁员”、高负债真相曝光

财务方面，如何把握好规模和负债的平衡正考验着房企。有些房企仍在扩张，但也有房企开始收缩战线。“高负债”和“控规模”的天平游戏，也一直考验着开发商。

过去的一年，当一些房企勒紧了裤腰带，调整区域组织架构，收缩“瘦身”，“降薪”传闻也不绝于耳。不过根据南都大数据研究院对房企人力资源情况的分析，大多数房企的员工人数仍在增加。

当然，在大多数房企开始主动控规模、降负债的背景下，依然有一些房企净负债率较高，在2020年初又遭遇疫情的背景下，会有一定的偿债风险。

2020行业判断：收并购、控规模、降负债、保现金

进入2020年，通过规模上市房企的主要指标变化趋势的研究，南都大数据研究院判断，从不少城市限购限售松绑政策被收回可以看出，即便在疫情期间，今年突破“房住不炒”依然是不被允许的。“稳”字贯穿2020年房地产调控主基调，城市更新是各地政府工作报告中的“高频词”，这也成为房企新的竞逐场。

从龙头房企对2020年的房地产市场的表述来看，整体持谨慎乐观态度，且今年在收并购、控规模、降负债、保现金等方面达成了共识。已披露2020年销售目标的房企，大多目标增幅也保持在了个位数，较往年明显“低调”了许多。

行业销售增速整体放缓，房企融资成本不断攀升。如2019年恒大、融创等6家房企的加权平均融资成本超过8%，华夏幸福、金科、阳光城等8家房企融资成本7%-8%。但是今年以来，为复工复产降低疫情影响，国内资金面持续宽松，房企境内借贷意愿增强，主流房企的借贷利率持续下行。因此，今年地产金融政策还是稳健偏乐观。

去杠杆成为2020年龙头房企控风险的重要策略。不少近年来大量举债快速扩张的房企喊出“降负债”的口号，显得颇不寻常。这可以说明，房地产市场降温会促使一些新特点出现：房企在土地和并购市场将趋于谨慎，融资规模下降，股权融资增多，合作开发模式增多等等。

行业集中度提高的趋势仍然存在，房企不会放松对优质资源的争夺。2020年佳兆业、中骏、禹州、合景泰富、龙光冲击千亿；金茂、金科、旭辉冲击2000亿，以及龙头房企融创冲击6000亿，这些房企负债情况值得关注。

现金方面，手有余粮的开发商，才能做到心中不慌。

南都大数据调研的50家房企，绝大部分房企都集中在持有现金同比增幅10%-30%区间，现金流呈现稳步增长态势。2020年，以碧桂园、万科为代表的房企更是提出，不再以规模来论英雄，更多的是追求有利润的现金流，通过现金流的腾挪空间发挥市场的机遇。

来源:南方都市报

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