上坤集团增长速度趋于平稳 负债率持续下行

上坤集团成立于2010年，主营业务为地产开发、商用地产管理。自创立以来，上坤首先深耕上海，而后逐步拓展全国版图，目前已成立上海、江苏、浙江、安徽、广东、河南、湖北等七大区域事业部，落地超过30多个项目，覆盖全国十八个城市，在长三角的土地储备占比已超过70%，重仓上海、苏州、杭州、合肥等热度较高的城市。

2012年成立了上坤物业管理有限公司。2014年起上坤开始涉足艺术行业，以艺术赋能地产，旗下上海上坤上瓷艺术馆于同年落成。自2015年起，上坤开始快速扩张，先后获得并落成了首个绿色科技精工住宅上坤红树湾，上坤极客公寓，上坤樾山63万方稀缺山水墅区项目等项目。2018年，上坤地产的销售额突破220亿，同比增长超过300%。目前已名列“中国房地产开发企业500强”第89位。

作为一家成立于2010年的上海本地房企，上坤虽增长速度持续看涨但却不张扬，其背后拥有中小房企不可多得的财务数字，从其2019年数据来看，上坤毛利率达40.8%，经营性现金流达20.08亿元，ROE达到29.6%。对于上坤而言，如何从众多中小房企中突围，但又要平衡规模扩张和财务杠杆，是伴随着企业成长未来关键几年的问题，其中的平衡之道便是上坤特有的良性发展观。

2020年3月上坤向港交所递交上市申请，从招股书整体来看，上坤在2018年呈现快速增长，2019年增长速度逐渐稳定。而快速增长的主因是由于上海樾山作为上海稀缺的别墅项目成绩喜人，而进入2019年，经过一年高速增长后毛利率等指标慢慢趋于平稳走势。

从营收和毛利数据来看，上坤表现可谓是十分优异。招股书显示，上坤2019年营收为75.35亿元，2017年营收为12.01亿元，三年复合增长率150%，近一期营收增长率10.05%；2019年毛利润30.71亿元。

由于上坤在一线，二线和强三线城市的深耕以及产品质量在当地有口皆碑，上坤毛利率表现堪称优秀，2017-2019年毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。其中2018年的高毛利率主要是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转。

中小房企一直以来都要靠不断的融资、投资、拿地，才能维持供货和生存，上坤亦是如此。在2017-2018的迅速发展阶段，上坤也曾出现经营性现金流为负情况，但于2019年便迅速回正，达到20.08亿元；经营质量持续提升，这主要得益于净利润的大幅提升和较低杠杆的运用。

从负债水平和偿还能力看，上坤的负债率正逐渐回归健康水平，偿债能力也在不断优化。数据显示，上坤净负债率从2018年的325.9%降至2019年的118.8%，管控水平不断体现；利息保障率2019年为279.5%；流动性方面，上坤2019年末现金及等价物达到10.73亿元，流动性充裕。

上坤招股书中表示将定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略，并密切监控债务水平。公司还会继续密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流用于偿还债务以便满足业务的现金需求。

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