前五月销售2471亿 房企们“报复性拿地”万科却选择谨慎

5月,房企销售已逐渐走出疫情阴霾,万科亦实现同比转正。

房企5月销售已经逐步回到正轨。

6月初,万科企业股份有限公司发布公告披露5月销售及近期新增项目情况。

公告中显示,2020年5月,万科实现合同销售面积386.8万平米,同比增长5.68%,环比增长27.32%;合同销售金额612.8亿元,同比增长5.67%,环比增长27.8%。

截至前5月,万科累计实现合同销售面积1575.5万平米,同比减少5.14%,降幅较上月的 8.2%进一步缩窄,合同销售金额2471.1亿元,同比减少7.66%,降幅较上月的 11.3%进一步缩窄。

据悉,截至5月末,万科已认购未签约的金额已超过570亿。

(图源网络)

销售回温

事实上,5月,房企销售已逐渐走出疫情阴霾,万科亦实现同比转正。一位知情人士向观点地产新媒体透露,万科前期推盘没有跟上,5月加大了推盘,单月推盘量就达到约700亿元,去化率约61%,是一个比较好的水平,前五月推盘量约2000亿元。

之后,万科也将保持一定规模的推盘量,6月的推盘量约为650-750亿。“以往万科在上下半年的推盘比例一般是4:6,这也大致符合公司全年计划。”

万科的管理层认为,较大规模的推盘和较好的去化率足以支撑未来的销售。

随着疫情得到控制,大众的日常活动恢复正常,购房热度得到明显提升。以万科为例,5月客户到访量环比四月增长22%,同比增长6%。

万科之外,绝大多数企业的销售也逐渐回温。前五月,恒大累计合约销售2727.9亿元,同比增长约17.8%;碧桂园权益销售额达到约2060亿元,同比下降7.03%。而在观点指数披露的前五月房企销售金额TOP100中,碧桂园的全口径销售额达到约2913亿元。

新增开发项目方面,万科在4月新增10个开发项目的基础上,也保持一定纳储节奏,新增加开发项目9个。

公告中披露,新增项目分别位于深圳、佛山、长沙、南京、无锡、太原、银川、西宁、郑州,以一二线城市为主。

其中9个项目拿地总建面175.7万平米,权益面积为92.2万平米,按面积权益比例为53%。全口径拿地金额为165.03亿元,权益拿地金额为103.69亿元,金额权益比例为63%。平均地价约为5100元/平米。

综合前5月投资拿地情况,万科前五月共新增开发项目30个,六成通过招拍挂获取,四成通过股权收购方式获取。上述项目累计拿地金额342亿元,权益金额212.51亿元,全口径建面656万平米,权益建面是414万平米。

照此计算,万科前五月拿地金额占销售金额比重为13.8%,而在去年全年这一比例为 30.88%。

显然,五月万科土地投资较为谨慎。“前五月拿地确实比去年少,万科会在继续控制投资基础的情况下,加大项目的选择。正常来看,下半年的拿地应该会超过上半年。”

上述知情人士续指,万科土地储备保持在一个合理的数量,能够保障未来两年以上需要,有一定空间可以去挑选项目,接下来也会寻找适当的机会,通过公开市场或收并购的方式获得好的项目。

不过,万科谨慎投资的同时,全国土地却呈现出“报复性增长”的趋势,主要集中在以长三角、大湾区的一二线城市。

观点地产新媒体了解到,于5月,北京、广州、深圳、福州、武汉、南京、无锡等城市均有大规模土拍,房企拿地积极性明显上升,土拍溢价不断走高。

“尽管疫情对房企的资金链造成了一定冲击,但近期信贷政策相对宽松,融资环境亦有所改善。”一位业内人士在接受采访时表示,资金环境、城市土地供应力度加大以及销售回升都支撑了房企拿地的信心。

但是,在他看来,近期土地市场有些过热,地市火热程度甚至超过了销售市场。“万科去年公开市场拿了比较多土地,或许是因为这个原因,有意放慢购地速度。从保持利润率的角度来看,这无可厚非。”

万科“不缺钱”

另外,随着融资环境改善,万科的发债成本进一步下行。5月内,万科成功发行25亿元公司债,期限分别为5年期及7年期,5年期票面利率低至2.56%。

据悉,这一利率相较去年9月发行的相同期限的产品,票面利率下行近100bp,较3月发行的同期限产品,票面利率下行了46bp。?

于6月初,万科亦下调“17万科01”公司债券票面利率,在该债券存续期后2年,票面利率由4.5%调整为1.9%。

基于此,万科也有将之前成本较高的债券回售的安排。

万科这一发债利率让同行艳羡,作为支撑的是万科长期较低的负债率。兴业证券(601377,股吧)一份研报中称,截至一季度末,万科净负债率为34.3%,在手货币资金为1732.7亿元,短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元,短期偿债倍数为1.93倍。

而近期万科配售新H股也将令其偿债指标进一步强化。6月4日,万科订立配售协议,拟向不少于六名承配人配售约3.156亿股新H股,配售价为每股H股25港元,预计所得款项净额约78.65亿港元。?

配售股份占万科现有已发行H股20%,以及全部现有已发行股本约2.79%,经配发及发行配售股份扩大后,占比又分别为16.67%、2.72%。

“去年2018年股东大会上就给予了H股配股的授权,也已经获得证监会的批准,今年四月我们拿到了批文,也观察了一段时间。”按照万科管理层的说法,此举能够提升公司H股流动性,不希望浪费这次机会。

观点地产新媒体了解到,早在2014年进行B转H时,万科曾提及,香港上市规则规定公众人士须一直持有发行人已发行股本总额至少25%,部分情况可酌情15%-25%之间,而万科流动性只有11.9%,远低于港交所要求的比例。

因此,2019年4月,万科首次增发已发行H股20%股份,配售价为每股29.68港元,配售所得款项净额约为77.8亿港元。发行完成后,H股占万科总股本比例从11.91%上升至13.96%。

在此次3.156亿股配售完成后,H股占万科总股本比例将从13.96%升至16.3%,初步满足港交所15%公众持股的下限要求。

来源:观点地产网

责编:aqingya

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