卓越物业赴港上市营收复合增长率39% 降低母公司依赖第三方项目快速扩张

  在物业股热潮下，又一家物业公司冲刺资本市场。5月31日，港交所正式披露卓越商企服务集团有限公司上市申请资料。与其他物业公司不同的是，卓越物业主要定位商务不动产服务，其中商务物业管理服务总收益在2019年占比达到65.2%。

  招股书披露，截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米。数据显示，卓越物业的收益从2017年9.47亿元增至2019年18.36亿元，复合增长率约为39.2%；纯利从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

  收入的快速增长，得益于卓越物业管理面积快速增长。卓越物业订约管理的物业总面积由截至2017年12月31日的1310万平方米增至截至2018年12月31日的2010万平方米，截至2019年12月31日又进一步增至3320万平方米，复合年增长率约为59.1%。

  长江商报记者注意到，卓越物业今年逐步降低母公司卓越集团依赖，第三方项目实现快速扩张。数据显示，2017-2019年，公司管理的物业项目数中分别有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集团开发，卓越集团开发的物业占据公司在管面积比例分别为65.3%、58.7%、43.2%。

  启动上市计划并有序推进

  卓越集团于1996年在深圳成立，目前已形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大板块。

  旗下物业版块卓越商企成立于1999年，主要为卓越集团或第三方物业开发商开发的高端商务物业提供服务。不同于其他以住宅物业为主打的物业公司，卓越物业主要定位商务不动产服务，旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，涉及商业物业、公共与工业物业及住宅物业多元业态。

  早在2014年，卓越物业就确定了通过“股权合作”模式实现全国化业务布局、获取区域发展平台、完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势的发展思路。目前，公司业务遍布20多个省份、40个一线及区域重点城市。

  据其官网披露，卓越物业已启动上市计划并在有序推进中，最终将携手专注于非住宅领域发展的合作伙伴共同登陆资本市场，实现更高层次的发展。

  据天眼查显示，1月19日，卓越物业公司发生了企业类型变更，从“股份有限公司”改为“有限责任公司”。转变企业类型或许与上市有关，比如去年赶上“末班车”的时代邻里，就在赴港上市时将企业类型从“有限责任公司（台港澳与境内合资）”改为“有限责任公司（台港澳法人独资）”。

  商务物业占比收入近7成

  据招股书披露，截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区。项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。

  数据显示，卓越物业的收益从2017年9.47亿元增至2019年18.36亿元，复合增长率约为39.2%；纯利从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

  在管面积及收益等指标的增长，主力均来自于商业物业。其中，来自于卓越集团的商业物业管理面积和收益从2017年的186.6万平方米、3.52亿元增长至2019年的277万平方米、4.89亿元；来自第三方的商业物业管理面积和收益从2017年的299.5万平方米、3.11亿元增长至2019年的954.3万平方米、7.08亿元。

  此外，公共及工业物业管理服务以及增值服务方面，卓越物业在近年亦有大幅增长。其中，公共及工业物业管理服务从2017年的0.41亿元升至2019年2.03亿元，增值服务则由0.87亿元升至2.04亿元。

  根据卓越商企提交的招股书，至去年底，公司近七成的收入来自于商业物管，与之对应，公共及工业物业管理、住宅物业管理为公司带来的收入比重均仅在一成左右。根据中国物管协会和易居房地产等机构联名发布的物业服务企业发展指数报告，国内500强物业管理服务公司中，写字楼物管费收入占比超过50%的企业数量为85家。

  此外，据卓越物业表示，目前国内包括BAT在内的众多知名高新科技企业和互联网企业几乎都是卓越物业的客户，2018年中国十大互联网企业有9家都在由卓越物业提供综合FM服务。

  得益于物业管理行业智能化发展，卓越商企利用数字化平台提升运营效率和服务质量，搭建了“E+FM智慧双平台”，近三年来自卓越集团开发的商业物业单位收费从15元/平米/月增至19.6元/平米/月，高于同期来自第三方物业开发商开发的物业单位收费的14.0元/平米/月。

  第三方项目快速扩张

  与其他物业公司一样，卓越物业管理面积的快速增长主要依赖于两方面，一是母公司卓越集团所提供的增长面积，二是通过市场化扩张获取第三方项目，其中，第三方项目的快速扩张起到主要作用。

  据了解，卓越物业2017年来自于卓越集团的在管面积为742.1万平方米，同期来自第三方的仅394.3万平方米；到了2019年，来自卓越集团的在管面积增加近300万平方米至1015.4万平方米，但是来自第三方的激增近千万平方米，达到1337.5万平方米。

  第三方面积快速扩张，使得卓越物业对于母公司的依赖越来越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集团开发的物业分别占在管总面积65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积34.7%、41.3%及56.8%，收益对比亦从2017年的59.4%：40.6%，变为2019年的42.2%：57.8%。

  从城市分布来看，公开资料显示，卓越物业在管项目300余个，项目管理面积超过4000万平米。其中，在一线城市核心区域在管的高端商办面积超过1500万平米，超过65%为非住宅项目。

  尤其是在卓越集团重点落子的大湾区、长三角地区。以大湾区为例，截至去年底，公司在管物业面积为0.11亿平方米，位于大湾区的物业占据公司总在管面积的48.2%，占据公司物管总营收的66.3%。

  值得注意的是，近年来城市写字楼置率也随之走高，这意味着物管企业在拿下更多在管面积的同时，要同步保持拥有相应增收规模是一个挑战。卓越商企表示，在完成上市后，将把资金用于业务扩张、信息技术系统开发、在管物业设施升级等方面。尤其是业务扩张方面，卓越商企计划以战略性收购或投资为主要路径，标的包括物业、公司两类。

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