从烂尾项目到网红神盘的蝶变:杭州楼市价差的红利能吃多久?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-08 17:56

最近，西溪公馆959套房产吸引了超过六万人报名摇号，冻结资金超过了240亿。

从2009年浙江国恒拿下未来科学城板块的两幅地块，到2019年远洋旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权，西溪公馆的命运经历了从烂尾项目到网红神盘的蝶变，而这其间的奥秘可以总结为生不逢时和限价。

说其生不逢时，是因为当年浙江国恒拿下未来科技城板块两幅地块，宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”的时候，和“国四条”发布撞车，杭州楼市随之步入量价齐跌的低潮，定价过高的西溪公馆的建设也相应陷入停滞。

限价则是因为2019年，远洋旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权之后，按照杭州的限价政策，由于土地成本低，西溪公馆的均价为2.8万元/平米，而其周边的二手房价都已经冲到了3.5万元/平米-4万元/平米左右，更遑论新房的价格了。

如果没有价差，就没有超过六万人的闻风而动。

何况，西溪公馆是以准现房形式入市，不仅缩短了等待期，而且在杭州不限售的大环境下，可以说为转手倒卖大开方便之门。

纵观杭州去年至今的20多个“万人摇”项目，则可发现，由于限价，这些项目和周边二手房项目普遍存在5000元甚至1万元以上的价差，套利空间的存在直接导致了“打新股”心态的出现。

类似西溪公馆这样的“万人摇”项目频频登上热搜的背后，是杭州楼市整体的活跃，但也同时产生了一个疑问：杭州楼市价差的红利能吃多久？

首先，在杭州楼市火热的背后，与“万人摇”同时出现的是杭州楼市也存在“流摇”的事实。

根据克而瑞的数据显示，五月杭州新房市场转签量创今年以来新高，全市共计457个楼盘实现转签，房源量达16512套，较4月上涨16.48%，且超去年同期3300多套。

不过，从2020年2月至今年5月底，杭州市区共推出新盘203次，而流摇楼盘达到95次，整体流摇率达到46.7%。

第二，杭州楼市限价上浮的情况正在增多。

根据杭州当地自媒体《杭州楼市动态》所观察，今年的杭州楼市，有19个板块出现限价上浮，占比近6成。譬如，近期挂出的大江东地块限价19800元/平米，相比临近的清盘的江与城涨了2200元/平米，相比已经涨了1200元/㎡的阳光城兴耀花漾里涨了800元/平米。

第三，西溪公馆959套房产吸引了超过六万人报名摇号，有着对亚运会发展红利的强烈预期，但反面案例的示范效应也不容忽视。

从历史经验来看，国际大型赛事和会议对楼市的刺激作用不可限量。

遥想12年前2008北京奥运会的举办，不仅让世界看到了中国的大国精气神，更带动了亚奥板块的迅速崛起，北京的亚奥板块在教育、交通、商业、医疗等区域配套和生态环境方面都发生了巨大变化，在配套和环境上都为区域提供了舒适的生活基础，还为置业者带来了令人艳羡的财富增长。

而对于杭州楼市而言，当年G20峰会对于城市的发展及国际影响力的提升直接反映在楼市上。根据胡润研究院发布的《2017上半年胡润全球房价指数》显示，杭州的房价年度涨幅14.6%，排名全球第17名。

如今，杭州将于2022年举办亚运会，城市基建资金所存在的缺口导致政府卖地需求暴增，这也是杭州土地市场最近火热的一个直接诱因。

不过，号称“冬奥之城”的张家口楼市或许是一个反面案例。由于冬奥红利提前透支，造成张家口楼市供应量激增，项目同质化严重，经历2016年“抢房潮”的火爆之后，张家口楼市就进入漫长的调整期，在量价下行的同时，进入全面去库存时代。

第四，杭州楼市的火热与人口增量有着紧密联系，但如何留住人才才是根本问题。

根据公开资料显示，2019年人口增加最快的10个城市分别是杭州、深圳、广州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆、郑州和西安。其中杭州2019年人口增量首次领跑，超过了深圳。

2019年杭州流入了55.4万人，比2018年多流入了21.6万，维持了连续几年的显著增长态势。人口的持续流入，既与政府所推行的积极的人才引进政策密不可分，也与杭州的城市魅力休戚相关。

不过，与在抢人大战中脱颖而出相比，留住人才才是关键和重中之重。

前几天，环环在今日头条发了一条微头条，大意是一名程序员从北京去杭州入职阿里后，却由于无法适应杭州的生活而再次返回北京。

在这位程序员眼里，除了交通、工作、物价和饮食等各方面的不适应，对于杭州的房价，他觉得不是贵的问题，而是区域价值撑不起这样的房价，他宁愿选择上海郊区，也不愿选择余杭区。

几百个网友在这条微头条下留言，毁誉参半，虽然都是一家之言，但也在一定程度上反映了杭州留住人才的路还很长。