重回行业前十,世茂野心不止于此

3月30日，世茂房地产发布了2019年度业绩报告，销售额创历史新高，签约额排名升至第9位，跻身行业前十。

老牌房企新少主 崭露头角

这家成立于1989年的老牌房企，至今走过了30个年头。

这次年报发布会上，世茂副主席、总裁及执行董事许世坛侃侃而谈，意气风发。

这位43岁的新少主，履历不浅。他于2000年加入世茂集团工作，2001年操盘策划上海世茂滨江花园，邀请明星梁朝伟代言，该项目一炮而红，连续三年夺得上海住宅销售冠军。

刚出手时，便身手不凡。

经过多年淬炼，这位房企“二代”，逐渐开始独当一面，分别自2004年11月17日及2008年4月21日起出任世茂房地产的执行董事及副主席。

成长的路并非一帆风顺，2014年世茂陷入长达3年的降速期，至2016年世茂掉从第一梯队落至第二梯队。

在这期间，世茂调整业务布局，清理库存。终于在2017年，许世坛带领世茂奋起直追，销售额突破千亿，并实现连年大幅增长。

世茂集团2016-2019年销售额及2020年销售目标（单位：人民币）

世茂2018年销售额达1761.5亿元人民币，同比大涨75%。

这样的业绩，让许荣茂放心地将总裁位置交给了儿子。2019年，1月30日，世茂任命许世坛将为该公司的副主席、总裁及执行董事。

2019年年报显示，世茂全年签约额为人民币2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达到124%，跻身行业第九。

在盈利方面，2019年营业额达1115亿元，同比大幅上升30.4%；毛利额341亿元，同比大幅上升26.6%；核心利润153.2亿元，同比大幅上升30.6%。

房地产进入“白银时代”，似乎丝毫未影响世茂增长的步伐。

“快”字诀的野心

许世坛有信心保持世茂高速增长。

这次业绩发布会上，他介绍：“我们已经有一个五年的计划，17、18、19年是一个快速增长年，20、21也会继续快速的增长，我们要比前十甚至前二十的平均增速要快的。”

他接着补充：“我们对2021已经有很细的要求，在销售的增速上希望比前二十更快。第二，我们权益后的利润增长，我们希望2021可以做到每年20%以上，这都是行业领先标杆的地位。”

Top10房企普遍增速放缓时，能放出此豪言的，恐无第二家。

2020年伊始，全国房地产行业受疫情冲击，世茂预测行业全年成交量会有10%到15%的下降。

世茂对今年增长依旧保持乐观。许世坛表示，目前95%的售楼处已开放，估计四五月份会慢慢好一些。如果要有增长的话，还是要到下半年。

世茂公布今年的销售目标是3000亿，并计划推出1992万平方米的可售面积，连同截至2019年底约824万平方米的可售面积，2020年公司可出售总面积约为2816万平方米。

这3000亿，不包含战略合作，许世坛说：“三千亿我们还是谨慎的预测，我们希望含了战略合作，包括去化率的提升，还是可以超额完成指标的。因为疫情的影响，我们也不希望目标定得特别高。”

按照这个目标测算，世茂2020年销售额增速在15%以上。

重仓大湾区，看好一二线

支撑“快”字背后，是世茂充足的土地储备。

2019年，世茂权益前土地储备约7679万平方米，货值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达349个。围绕一二线及强三四线城市持续优化战略布局，土储货值占比达89%。

报告期内，世茂快速扩充一二线城市优质土储。新获取土地115块，总价约1557亿元，单方成本5035元/平米，权益前货值约5000亿元。其中，新获取土地资源中超过87%位于一二线城市及强三四线城市。

对于世茂布局的重点区域，许世坛介绍：现在最大的土地储备在大湾区，有接近四千亿的货值。第二个是长三角三千五百亿，福建和环渤海在两千亿左右。

“预计今年的投入重点在大湾区，在长三角，在福建，在环渤海，当然中西部我们也会持续跟进，肯定在国家战略发展的重点区域。”

他还强调，按照货值来统计一二线为占比达70%。弱一点的三四线，面积可能比较大，货值占的不多。预计2020年底，一线会超过25%，加上二线可能会超过75%。

他表示，今年在量价上都比较看好一二线城市。

疯狂并购的隐忧

2019年是世茂大肆收并购的一年。

许世坛在业绩发布会上也说明，销售增速比较高，是因为去年收并购比较多，可售资源已经突破五千亿，有三分之二以上都是通过收并购带动的。他觉得“不卖个三千亿也是不对的”。

世茂全年收并购泰禾集团、明发集团、万通地产和粤泰股份等企业合计22宗交易，权益建面超500万平方米，对应权益货值超800亿元。

市场上，人称许世坛是继孙宏斌后，新的“并购王”。

世茂认为今年收并购应该有更大的机会，会将回款的一半用来做土地投资。也就是说，大约在一千亿以上。

2020年年初，世茂收购千亿房企黑马福晟集团，建立世茂福晟平台。这成为房地产史上的“世纪并购”。

福晟败于快速规模化扩张中，疯狂并购拿地，不惜高价抢地，导致资金链问题。

对于世茂福晟如何进行合作，市场也非常关心。整个业绩发布会问答环节五家媒体提问，三家提到了福晟。

许世坛答记者问说，世茂和福晟工作在稳步推进，会做详细的尽调，不是一下子全收。执行董事汤沸称，世茂在帮助福晟项目恢复生产，协助他们做债务重组。

虽然他解释“收购并不是像大家所说的要花很多钱，或者需要背很高的负债”，世茂疯狂的收并购，还是引起市场广泛的担忧。

野蛮生长的底气

世茂的收并购虽疯狂，但他有疯狂的资本。

稳定的债务结构：净负债率59.7%，连续8年维持在60%以下。

复杂的经济和金融环境变化中，保持充足的资金准备，控制好负债率，是一家优秀房企的基本要求。

这也给世茂在2019年房地产市场压力大的时候，大肆抄底的实力。

报告期内世茂账面现金为596.2亿元，较2018年底上升20.3%。未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元，资金储备空间大。

除净负债率以外，受到广泛关注的就是房企融资成本。

2019年地产金融监管逐渐严格，房企融资难上加难。据21世纪经济报道，2019年11月，中小房企远走海外发债，利率最高升至15%。

世茂2019全年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。

报告期内境内外战略合作机构达40家，未提境内债额度人民币143亿元，未提境外银团额度10.4亿美金，总授信额度达人民币500亿元。

稳定的债务结构，充裕的现金流，让境内外各大机构看好世茂。

2019年9月，穆迪将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”。

世茂更名，下半场的战略雄心

业绩报告发布当天，“世茂房地产”更名为“世茂集团”。

在房企纷纷更名“去地产化”时，世茂也顺势而为，从“城市运营”升级到“城市赋能”。

世茂提出了 “大飞机战略”：

以地产开发为核心“主体”， 酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实“双翼”，高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则成为世茂平衡发展的关键“尾翼”。

2019年，世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。其中，酒店收入22亿元，商娱收入18亿元，物业收入25亿元。

许世坛表示，物业、酒店将在未来两年内相继分批分拆上市。

他说：“虽然疫情对多元业务经营造成一定的业绩损失，不过世茂有信心多元业务板块会继续维持增长态势。”

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