焦点 | 海南自贸港建设方案落地 房地产有多少机会可挖掘？

　　编者按

　　6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，尽管全文几乎没有提及房地产，但在诸多领域都与房地产有着千丝万缕的联系。高质量高标准的自由贸易港建设除了带来不断增长的住房需求外，商业、办公、文旅、度假、会展、康养等房地产需求也将迎来爆发性增长。房地产及相关企业应当把握这一难得的历史机遇，找准自身定位，主动融入其中。

　　中房智库 苏志勇

　　6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“方案”），确定了三个阶段发展目标：到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系；到2035年，成为我国开放型经济新高地；到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。从方案中涵盖的政策措施看，大致可归纳为税收减免、市场准入、优化营商环境、法治和制度创新、融资环境以及基础设施建设等六大方面，共计60条具体措施。文件全文1.4万余字，仅一处提到“房地产”，即“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。

　　从2018年4月党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，到自贸港建设方案正式出炉，海南发生了怎样的嬗变？中房智库认为，两年来最大的变化体现在两个方面，一是海南正在以壮士断腕的决心破除房地产依赖；二是正在以国际一流标准营造和优化海南的营商环境。这两点对于高质量高标准建设自贸港无疑起着非常重要的基础性作用。本次方案的出台，尽管几乎没有提到房地产，但是在自贸港的建设过程中，房地产绝不可能缺席，有太多的机会值得挖掘。

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　　以壮士断腕的决心

　　破除房地产依赖

　　由于特殊的地理位置和气候条件，海南的经济发展始终与房地产业密不可分。中房智库曾对2017年全国主要城市经济增长对房地产投资依赖度进行排名，在列入统计的30个城市中，海南的三亚和海口高居前两位。特别是三亚，2017年房地产投资与当年GDP之比达到103.9%。海南全省的房地产投资占GDP比重达到46%。如此畸形的产业结构与自由贸易试验区的身份严重不匹配，产业结构优化调整势在必行。

　　2018年4月，随着中央支持海南建设自由贸易试验区的决定发布，海南对房地产市场实施了一场刮骨疗毒式的“手术”——全域限购，严控房地产投资，整顿房地产市场。海南省省长沈晓明表示，要以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

　　两年的努力已初见成效，海南经济对房地产的依赖明显减弱。据海南省统计局数据，2019年全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%。服务业对经济增长的贡献达75%左右，12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

　　房地产投资和销售明显下降。2018年海南省固定资产投资同比下降12.5%，其中房地产开发投资下降16.5%；房屋销售面积下降37.5%，房屋销售额下降23.2%；海南省房地产投资占GDP的比重由2017年的46%降至2018年的35.48%。2019年海南房地产开发投资1336.18亿元，同比下降22.1%;房屋销售额1275.76亿元，同比下降38.8%；房地产开发投资占固定资产投资比重较2018年再下降6.9个百分点。今年1至4月，房地产开发投资291.78亿元，同比下降18.6%；房屋销售额224.91亿元，同比降45.1%。

　　土地供应紧缩。2018年受海南强制推动“两个暂停”（暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目）政策影响，土地供应特别是住宅用地供应锐减，土地成交面积377.32公顷，同比下跌22.96%；成交金额92.32亿元，同比下跌52.62%。2019年初，海南宣布，受规划调整、生态保护要求和房地产调控政策等影响，海南目前有3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发。虽然2019年末出现一轮供地井喷，但以非住宅用地为主。进入2020年这一趋势更为明显，截至5月底，海南尚无一宗住宅用地成交。

　　市场结构调整。海南省住建厅表示，今年海南将大力推进安居型商品房试点建设。多渠道筹集租赁住房房源，鼓励存量商品住房用地转型用于租赁住房建设，构建租购并举的住房制度；逐步推动房地产业转型发展。

　　市场监管力度加大。2019年海南加强房地产市场风险防范，打击业内乱象。海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃4月28日在该省住房城乡建设暨党风廉政建设工作会议上介绍，全省106个房地产风险项目，已妥善处置94个，处置率88.7%。约谈开发企业140家，16家房地产企业停业整顿，对22家企业和机构罚款384.27万元，取消35家中介机构备案。

　　严控房地产业一业独大，目的在于为其他产业发展腾出更大的发展空间。按照总体方案部署，海南要以旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，打造具有世界影响力的国际旅游消费中心。要引入更多的高端产业，减少对房地产的依赖是必然之举。

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　　对标国际标准

　　优化营商环境

　　《海南自由贸易港建设总体方案》确定的第一阶段目标是，到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。营商环境总体达到国内一流水平，市场主体大幅增长，产业竞争力显著提升，风险防控有力有效，适应自由贸易港建设的法律法规逐步完善，经济发展质量和效益明显改善。其中营商环境的改善是自贸港建设的一项重要的基础性工作。

　　6月1日召开的省优化营商环境工作联席会议上，沈晓明强调，营商环境关乎海南自贸港建设的全局，没有良好的营商环境，再好的政策也难以落地，务必从全面深化改革开放、自贸港建设的高度，深刻认识营商环境的极端重要性。6月3日，省委书记刘赐贵到江东新区调研时强调，要紧紧扭住制度集成创新这个抓手，“以企业需求为中心，开创式提供一流政务服务，营造开放、公平、安全、便利和法治化的营商环境”。

　　2018年以来，海南不断深化“放管服”改革，对标世界银行标准，先后制定实施优化营商环境40项措施和29项措施，“六个试行”极简审批做法被国务院列入地方优化营商环境典型做法。2018年12月海南制订发布《海南省优化营商环境行动计划（2018-2019年）》，内容包括对外资全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度；依法将施工许可调整为备案，加强事中事后监管；建立海南自由贸易账户体系，推动资本项下人民币跨境使用等，共计11个方面40项改革措施。2019年7月，海南省发布《海南省优化营商环境行动计划（2019-2020年）》，分别从开办企业、获得施工许可、获得电力电信服务、财产登记、获得信贷和改善融资环境、纳税便利化、跨境贸易、保护投资者等11个方面提出29条改革举措，以加快形成法治化、国际化、便利化营商环境，推动海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。

　　2019年，海南率先在全国实现商事登记“全岛通办”、简化简易注销公告程序、信用修复、减免商事主体负面信息公示事项等制度创新，纾缓企业困扰的痛点，增强市场主体活力。据统计，2019年海南新增市场主体244408户，同比增长70.82%，平均日增670户。其中，利用“商事登记‘全省通办’”制度创新成果，通过“海南e登记”平台登记市场主体24.34万户，自主审核通过率84.2%；简易注销办件量接近过去3年总和的22倍。良好的营商环境对外资的吸引起到了立竿见影的效果，2019年海南新设外资项目343个，同比增加100.6%。实际利用外资152021万美元，同比增加88.3%。

　　《海南自由贸易港建设总体方案》中，除了税收减免优惠等条款外，也有大量优化营商环境的内容，例如：构建多功能自由贸易账户体系，跨境贸易和新型国际贸易银行真实性审核从事前审查转为事后核查，实行海南自由贸易港跨境服务贸易负面清单，实施市场准入承诺即入制，实行海南自由贸易港市场准入特别清单，实行海南自由贸易港外商投资准入负面清单，政府采购对内外资企业一视同仁，实施更加便利的免签入境政策，允许境外人员担任法定机构、事业单位、国有企业的法定代表人等等。

　　在与房地产相关的工程建设领域，海南省住建厅也在加快推进改革创新，营造良好的营商环境。据悉，6月底将基本建成全省统一的工程建设项目审批管理体系，可实现工程建设项目审批事项100%网上办理，实现工程建设项目审批事项“四统一”，全省工程建设项目审批时间压缩至120个工作日以内。继续推进住建领域“证照分离”改革试点，清理完善行政审批流程，完成住建领域行政审批最少的事项清单编制工作，推动涉企经营许可事项从申请、受理到审核、发证全流程“一网通办”“最多跑一次”。

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　　建设高标准自贸港

　　房地产不会缺席

　　虽然在方案中房地产极少被提及，但高质量高标准建设自由贸易港，房地产行业不可能只是看客，有太多的机会可以挖掘。

　　首先是住宅建设领域。虽然近两年海南实施了极为严厉的全域限购政策，但海南的房地产市场需求并没有因此消失。按照海南省政府部门的思路，岛内居民基本需求由政府保障，改善性需求由市场调节，投资性需求靠制度限制。保障房方面，今年海南将大力推进安居型商品房试点建设，建设安居型商品房5000套。未来随着人才的不断引进和保障范围的扩大，安居型保障房的需求将不断增加。商品房方面，自贸港建设提速和落户政策的放宽，势必带来大量企业入驻和人口的涌入。2019年海南常住人口为944.72万，近年来平均每年新增10万人，未来几年将呈现加速增长趋势，新增市场需求将会有明显增长。从需求结构上看，随着海南各项基础设施和人居环境的提升，以及高净值人群的涌入，高端住房需求将成为主流，高端住宅开发将大有可为。

　　其次，旅游地产前景广阔。方案中提到：要大力发展旅游业。坚持生态优先、绿色发展，围绕国际旅游消费中心建设，推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深度融合，提升博鳌乐城国际医疗旅游先行区发展水平，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省。此外，海南还将建设区域性国际会展中心，扩大专业服务业对外开放。旅游业无疑将成为海南最为重要的支柱产业，与之相关的文旅、会展、度假、康养等房地产开发企业将大有可为。

　　再次，商办物业需求将持续增长。海南自由贸易港比自贸试验区的开放领域更广、程度更深。将通过实施高水平贸易和投资自由化便利化政策，建立具有国际竞争力的特殊税收制度，实现市场准入承诺即入制度等多项制度的创新，建设全球开放层次最高的特殊经济功能区域。特别是“零关税”“10万元免税额度”等优惠政策的实施，将极大促进市场主体和消费群里的爆发性增长，海南将成为超越香港的最大的“消费天堂”，商业物业规模将极大扩容，品质也将极大提升。这对于商办物业开发商来说，无疑是难得的机遇。

　　最后，住房租赁型公募REITs将为房地产融资探出一条新路。方案全文唯一提到“房地产”的表述是，“要加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。4月底证监会和国家发改委推出《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施领域的REITs呼之欲出。此次方案中对住房租赁REITs的表述，意味着住房租赁型公募REITs将很可能率先在海南落地，并由此向全国推广，这将为房地产融资开辟出一条新的渠道。

　　高质量标准建设海南自贸港是一个长期的、渐进的过程，政策红利的释放也不可能一蹴而就。尽管表面上看方案在极力弱化房地产，但在诸多领域都与房地产直接关联，房地产不可能缺席，房地产相关行业、企业应当充分把握难得的历史机遇，找准定位，融入其中。

　　（此文刊于中国房地产报6月8日11版 责任编辑 苏志勇）

　　流程编辑： 曹冉京

　　审读：戴士潮

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