建议收藏!2020年买房建议及踩盘看房技巧!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-08 08:32

最近很多朋友都准备入市买房了，为了帮助大家买到好房，我结合自己多年的经验给大家提供一些建议，希望对您有所帮助。

01 买房建议

买房不要过度关注宏观现象。宏观经济就像天气预报，可以作为参考，但并不是决定性因素。与其犹豫要不要买，不如想想：既然迟早要买，那么什么时候买，买哪里，怎么买的切实问题。这是一个人从不切实际的观念到学会行动的实质性转变。“生活这场游戏的一大秘密就在于，一切的线索和机会，几乎都隐藏在如何理解社会和把握别人的想法之中，而你自己的观点大多时候一点价值都没有。”每当你思考一件事情的时候，你应该获得一个“可操作试错的思路”，而不是一个“观点”。如能做到，或许你会在很久以后发现，你已经变成了一个没有观点，只有行动思路的人，那就是赚大钱的人。

在生活中我们经常见到这样的现象：有些人认为做自媒体，跨境电商赚钱，但是他自己去做就亏得一塌糊涂，因为他只是一个有观点而没有行动思路的人，他根本不知道怎么做。有些人说回收破烂赚不到钱，但是一样有人在这个土得掉渣的领域做得风生水起，因为他懂这里面的门道，他是一个有行动思路的人。同样，楼市也是如此，有人在大市横盘的时候买房一样能赚到钱，因为他们知道如何找洼地，买笋盘，利用杠杆。而有的人呢，即使在楼市大涨的时候，他也没赚到钱，因为他在犹豫，在纠结，就像去年的深圳，这么好的行情一样有人踏空。过度关心宏观现象是一种病，越是高谈阔论，喜欢辩论国际时事的人，他的口袋就越瘪。真正有本事的人都在忙着捞钱，哪有时间谈这些虚头巴脑的话题呢。

我们看看下面这个网络段子，不同收入的男生买房时的想法：

月入10万：阳台很大，房间全景落地窗，买。

月入5万：学位好，有升值潜力，回去和老婆商量。

月入2万：周围朋友说今年经济很差，等等再看。

月入8千：房价收入比悬殊，人口老龄化，经济学家说，房价已经到拐点了。

月入3000：俄罗斯对北约东扩对美国全球战略有重大影响，房价必跌！现在有些人看到特朗普作死，就恨不得掐自己的大腿，气得跳起来，其实他连自己的工作都还没干好。其实对于年轻人而言，与其关注特朗普，关注马斯克火箭上天，不如想办法升职加薪，如何办理贷款，筹资以及破限购买房，然后泡个妹子早点结婚。哪怕明天美国总统换了一个人，其实跟你都没多大关系的。

2、当你有了买房计划的时候，你不会再月光，而是学会心甘情愿的存钱，甚至超市购物也会比较价格。这种买房带来的既是压力，也给你一种有了长期目标而逐渐实现的满足感。这和刷抖音、玩王者荣耀、逛街买衣服的快感是完全不同的。你学会有计划、有目标的规划你未来的人生了。房子不仅仅给你带来一个居所，它更是让你的生活进入一个稳定的秩序，从此你不再乱投资，不再瞎消费，一心买房，然后等待它暴涨，又去搞下一套。

3、买房要学会的第一课就是妥协。因为资金有限，地段好、品质好、房龄新的房子你是买不到的，符合你要求的，大多数都在远郊区。所以请调整好自己的心态，不要怀疑甚至否定自己的人生价值，不要抱怨社会不公。客观的了解你能买到的房子是什么样的。有多少钱，办多大事，先上车再说。普通人的工资永远追不上资产的升值，年轻的时候唯有靠资产追资产，一步步往上裂变，形成一个巨大的资产包。若干年后如果不想继续负重前行，可以卖掉一两套，把资产负债率降下来，剩下的净资产都足矣让你岁月静好，周游世界。

4、第一套房买新房还是二手房，我个人认为没有定论。

如果新房存在套利空间，甚至比周边二手房还便宜，哪怕它是期房我也大胆买入。有些人说买期房，不知道将来交房会不会维权，其实一切资产价格都是风险定价，如果买一手楼盘的现楼，价格一定比期房贵。曾经有媒体建议取消中国的期房预售制度，减少交房维权。

其实一旦取消，整个社会的建筑成本都会大幅上涨，开发商由于回笼资金变慢，利息成本升高，同时楼市上市变慢，供应减少，他们卖房的时候价格就会相应抬升，变得贵很多。这个社会不存在免费的午餐，又想想现房，又想价格便宜？

不存在的我认为当前这种环境，买新房更容易赚钱，因为现在绝大部分城市的新房都被政府限价了，看看杭州的限价盘西溪公馆，新房比周边二手便宜1万每平方，买入即赚100万，新房不香么？这种限价新房情况同样存在于深圳、北京、上海、成都、重庆。更为激动人心的是，在重庆我们已经找到了比周边二手还便宜的新盘，买入即赚，接下来我们会组织大家看房团购，有兴趣的朋友留意公众号最新消息。

5、六个钱包真的是很可耻的事情吗？不一定。如果你已经为了买房存储一笔钱，还差一小部分的时候，长辈们是绝对非常愿意把钱包借给你买房的。比起爸妈被忽悠去买坑人的保健品、投资大多数不靠谱的理财产品，你可以当作这笔钱是借爸妈的，准时归还给他们利息。在未来10年20年，房子一定是会增值的，可能增值幅度不是很多，但也算稳健。从这个角度来说，6个钱包凑来的首付，是全家人比较稳健的理财方式。

6、征信是非常非常重要的。会影响你的房贷额度。一定要重视，不要逾期还信用卡，尽可能的不要上征信的网贷产品。另外，计算你要贷款的额度，保证工资是月供的两倍，如果工资不够，要记得提前半年到一年养流水。

02 踩盘看房技巧

踩盘看房，是一个体力活，也是人类无差别劳动。但是对我而言，由于买房已经足够多，经验丰富，几乎已经做到：要买的房不用看，要看的房不会买。但还是有不少朋友是需要踩盘看房指导的，下面我分享一下心得吧。

首先，我们先来谈谈踩盘看房最忌讳什么。

最忌讳的就是：希望把整个城市的房子都看一遍，恨不得逐一比较。事实上，我们的精力是非常有限的，过度迷信体力型的看房，不如把精力用于思考、判断。我们需要思考这座城市的城脉发展方向，看看地形地势，看看城市它是往南还是往东延伸发展，哪里才是政府砸钱打造的板块。土地是最根本的财产。人们之所以相信货币有价值是因为土地上面的人在创造价值，那么在这片土地上创造的价值就会趋近这片土地上的房价。因此我们买房之前，一定要先判断地段，研究这座城市的扩张方向，购房人群的口味以及利好兑现的周期等等。2009年，前海合作区成立前夜，深圳房价均价为1.48万元，此时，前海旁边的鼎太风华每平米1.2万元。

十年后，鼎太风华房价达到每平米10万元以上，深圳房价均价为5.4万元。10年来，深圳房价均价上涨3.65倍，但鼎太风华凭借前海概念，10年来房价上涨了7倍！相比之下，深圳东部罗湖、盐田很多楼盘房价的涨幅，还不到3倍。过去这么多年，房子买在深圳西部的朋友，涨幅都跑赢了大市。深圳只是其中一个例子，其他城市一样验证了这个投资逻辑。所以，买房一定要买在城脉发展方向，以下给大家一些参考，希望对你有所帮助。广州城脉发展方向：自西往东，90年代的市中心是中华广场北京路一带，后来往东迁移，逐渐形成今天以天河CBD为辐射中心的格局，在广州买房，尽量买在珠江新城方圆10-15公里范围，地铁沿线，并且尽量买广州东部。

北京城脉发展方向：一路往东。北京西、北面是山地，无法扩张，如果你的房子买在这两个方向，大概率跑输大市。

北京优质板块是东三环至六环地铁沿线。成都城脉发展方向：一路往南，兼顾东拓。成都这个城市，是一个盆地地形，南部是平原地带，非常适合扩张，所以买房尽量买在南边溢出方向。郑州城脉发展方向：一路往东。郑州这个城市，交通对其影响特别大，加上郑东新区是现任总理当年在河南担任省长时提出的，不搞好是不行的，所以郑州东部一直都得到多种政策支持，长年保持着良好的发展势头。讲完地段的判断逻辑，我们下面谈谈实地看房。

一谈到实地看房，很多人马上就嗨了，撸起袖子准备看200套。其实，200套只是一个概数，而不是真的叫你去看200套。200套，等你看完，房子早就涨上去了！那么我们该如何提高看房效率呢？先网上做功课，把自己有意向的开发商楼盘信息、二手房的挂盘都整理出来，编上序号，并间隔开预留一定空间做实地看房的记录，写到一个本子上。为什么要写本子上？因为很多人看完房子，可能连价格是多少都不记得了，又或者是哪一套开发商打95折他都没有记录下来。写在本子上是为了方便记录和分析，为后期决策做信息准备。没有充分的信息何来决策依据呢？好了，把自己意向楼盘整理出来之后，可以去实地看房了。走啊，上车。等等，第一次看房，不建议大家开车去，应该坐公交或地铁过去。

一来，是测量通勤的顺畅度和实际时间；二来，是为了观察沿线人群的密集程度。建议大家下午2-5点看房，因为看完之后，你可以旁边吃个饭，6-7点又杀回楼盘附近，通过观察阳台亮灯情况，测算出楼盘的入住率（当然，白天通过阳台是否晾晒衣服也能判断）。傍晚除了测算入住率，还可以在附近溜达一下，看看有没有灯光污染、小区散步人群的多寡以及地下停车的情况。下午看房，可以做到一房两看，白天和夜晚都看了。

来到楼盘之后，不必急于立刻看房，可以在附近看看是否嫌恶物，例如几公里外有个垃圾站、焚烧场什么的，又或者是楼盘旁边有电塔、高架桥等等。看完嫌恶物，然后进入楼盘，如果是新楼盘，则要留意楼盘的建筑工艺以及物业管理公司，同时关注在售户型，哪些性价比高，值得入手。

如果是二手楼盘，要注意进入小区的时候，物业是否管理严格，外来人员能否轻松进入，同时留意花园是否有垃圾堆积，无人清扫的现象，亦要关注花园中的老人小孩是否够多，居家氛围如何。看完花园，然后进入电梯。

正常而言，一般电梯至少需要2部，至于楼层怎么选，提供如下参考：2005年之前建成的楼盘，不建议买顶楼，因为那时的建筑工艺和验收标准都不太好，容易漏水且夏天不隔热。2005年之后的顶楼，没问题，顶楼可能还会贵一些，因为有钱人不喜欢头顶有人，他们喜欢住顶楼一览无遗。

但是要注意的是高楼层的顶楼，一旦出现火灾，消防梯是上不去的，去年重庆高楼层发生了一起火灾，一家人活活在里面被熏死。中低楼层发生火灾消防梯完全够得着，再不行用绳子也溜下来了。但是太低的楼盘也不建议大家关注，7楼以下的楼层，如果小区花园很多草丛，容易滋生蚊虫，夏天不堪其扰。因此最理想的楼层是中高楼层，即7-12楼，这些楼层不高，还可以看到花园绿树掩映，空气也不错。上到电梯，很快就来到了你要看的那套房，进门之前，要关注一下大门是朝向哪里，朝向通风口或者电梯的，舒适性会受到一定影响。

进入房子后，先看看屋子朝向。一般而言，南北通透或者东南方向的房子，住起来最舒服，空气流通，病菌不易滋生，家人身体健康。关于朝向问题，如果是自己住，尽量有一个“南”字，也就是东南、正南、西南。

当然，如果是投资，北向的房子能不能考虑呢？

一切看价格，如果价差足够大，北向特别便宜，也可以买入，因为这里面的价差随着二手市场不断成熟将来一定会缩小的，存在套利机会。那如果是自住，什么是好户型呢？参考以下标准：南北通透，户型方正，开间和进深合理，空间紧凑，实用性强。方正的户型整体利用率最高，如果户型不规则，容易造成家具无法贴墙摆放，浪费宝贵空间，而且不规则的户型在装修的时候往往需要花费更大精力去处理。什么样的户型算方正呢？就要了解什么是开间和进深。

习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。一般意义上的户型方正是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。

看户型的时候，很多人比较纠结赠送面积怎么计算价值。

例如，赠送大平台或花园，阁楼、地下室等等。一般而言，赠送的大平台或花园，如果可以围蔽盖顶，我们是希望3折以下买入，将来5折卖出的。也就是房价1万，这个平台或花园按面积计算，每平方价格大概值3000元左右，并计划将来5000元每平方卖掉。如果不能围蔽盖顶，价格一般按2折计算。另外，底层的平台或花园，上面的住户容易扔很多垃圾下去，有时连安全套可能都会有。

所以，7-8层洋房的底层平台或花园还可以考虑，如果是几十层的，那么这个平台和花园，价值并不大，一不小心掉东西下去还会砸死人。至于地下室和阁楼同理，层高3.2，通风采光良好的，价格3折计算，否则2折。从我们掌握数据来看，四大一线城市已经齐齐回暖，大概180天之内会传导到二三线城市。最后，我想说，打工赚的是劳动力市场的钱，创业赚的是把对手打死，抢占份额的钱，风投赚的是以小博大，赌对概率的钱，理财赚的是时间利息的钱。

以上所有人赚了钱，都要：买房。

买房是中国家庭财富的最后归宿。那买房赚的是谁的钱？赚的是通货膨胀，国运城运的钱。

如果你不看好中国，不应该买房。我对中国非常有信心，并且我认为持有什么都没问题，持有现金肯定是贬值的。

来源：楼市团长

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