民法典的到来:这些与房子、居住息息相关的问题值得了解

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-02 18:51

2020年5月28日15时08分，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，宣告中国“民法典”正式到来。

　　《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

　　据悉，民法典将自2021年1月1日起施行，现行婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

　　而对于大家普遍关注的房产及居住方面的问题，民法典草案涉及了规定住宅建设用地期满可自动续期、增加规定“居住权”、在租购同权基础上，增加规定房屋承租人的优先承租权、公共维修基金的使用，以及物业领域等问题。

　　一、住宅用地70年期满自动续期：费用按法律缴纳或减免

　　在我国，城市土地归国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主本身对房屋享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

　　27日，民法典各分编草案提请全国人大常委会审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

　　但是，在续期周期是多少年？费用怎么计算？如何缴纳该笔费用？等等细节问题上还没有明确的规定，还待后续政策出台并完善。

　　二、增加“居住权”！

　　为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加规定“居住权”这一新型用益物权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　另外，民法典草案规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。

　　三、租房时间到期？房屋承租人有优先承租权

　　在大城市，部分地区城市租房紧缺，此类情况下，租客的利益有时得不到保障。而此次民法典草案为落实建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。

　　四、小区电梯广告收益归谁？

　　此前，小区内电梯广告收入大部分被纳入物业公司账户，这种情况未来将会被严格限制。民法典草案规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除成本后归业主所有。

　　民法典合同编草案还规定，业主共有部分的经营与收益情况等事项应当以合理形式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。

　　五、小区公共维修基金难启动？规定来了。

　　公共维修基金是小区业主为了维修养护小区内的公用设施、设备及公共区域而缴纳的款项。但多年以来，不少小区的公共维修基金使用比例及效率非常低下，业主的权益得不到保障。

　　对此，民法典草案针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。

　　一是，明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是，适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

　　另外，此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意，从而增加了启动公共维修基金的效率。

　　六、规范物业服务，保护业主权益

　　为什么很多人喜欢购买品牌房企的房源，一大原因就是因为物业后续服务相对更有保障。但这也仅限于极少数品牌物业，这几年，物业公司以盈利为导向但不注重服务态度；物业公司在进入社区时缺乏竞争机制，导致服务质量难以提升。这就导致众多业主的权益得不到保障。

　　针对这一情况，为适应现实需要，在现行合同法规定的买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同等15种典型合同的基础上，民法典草案第二分编增加了4种新的典型合同，其中就包括针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同。

　　例如：民法典规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

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