彩生活转型不利 “物业第一股”难破低估魔咒

  3月30日夜间，“物业第一股”彩生活服务集团有限公司（下称“彩生活”，01778.HK）交出去年高管团队调整以来的首份业绩报告。

  自2014年上市以来，彩生活连续多年营收、公司拥有人应占溢利、毛利同比超过35%以上，但2019年多个核心财务指标增速创下上市以来最低。

  2019年下半年以来，彩生活接连进行了人事大换防，带领彩生活以“物业+O2O”登陆香港资本市场的老班底退居幕后；专注于线下社区业务的原行政总裁黄玮走上台前，出任执行董事兼首席执行官。

  大力度的人事腾挪，以及高管在业绩发布会上的种种言论，令外界意识到对标互联网企业的彩生活，在对原有执着于线上业务拓展的经营路线进行适度纠偏和调整。

  业绩报告显示，彩生活总收益由上年同期36.14亿元增加6.4%至38.45亿元；公司拥有人应占溢利较2018年4.85亿元增加2.8%至4.99亿元；整体毛利由上年12.82亿元增长5.7%至13.55亿元。

  彩生活收益增长主要源于2018年下半年及2019年收购项目，和发展商委托的项目贡献收益。

  相较于自2014上市以来连续多年业绩大幅度增长，彩生活2019年多个核心财务指标增速创下上市以来最低。毛利率也处于下行状态。2019年，公司整体毛利率约35.3%，2018年则为35.5%。

  “增长基本停滞了，市场直接用脚投票了。”一位持有彩生活股票的投资者看完业绩报表示。

  在投资者会上，黄玮也并未回避投资者们对公司2019年度的整体业绩表现的感受，“我们有点止步不前。”

  2019年业绩显示，目前彩生活86.9%的收入依然来自于物业管理服务，也就是传统的物业费；增值服务收入占比仅10.4%。而2015年，这两大指标分别为70.8%、12.8%。

  增速放缓的同时，屡被投资者提及的负债问题却得到了改善。截至2019年12月31日，彩生活有息负债规模为22.95亿元，同比下降37.3%。

  符合“物业第一股”光环定位的是，彩生活目前在管面积仍位居行业首位。截至2019年12月31日，彩生活平台服务面积达到12.11亿平方米(包括合约管理总建筑面积5.62亿平方米，合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米)。

  3月31日开盘，彩生活股价便急跌超过7%。近一个月来，彩生活股价一度触及上市以来新低2.98港元/股。目前，彩生活的市盈率不足10倍，碧桂园服务、绿城服务、中海物业等头部物业股市盈率均在40倍到50倍区间。

  在3月31日上午，多位投资者就彩生活的低市值、低市盈率提问之后，彩生活非执行董事陈新禹似乎也心有委屈，“一句话概况，彩生活的股价是被市场严重低估的。”

  在业内人士看来，从百亿高点市值到如今蒸发过半的“严重低估”局面，不过是铺排“物业+O2O”资本故事的彩生活上市之后，互联网增值服务的社区服务板块收入迟迟不见大起色。同时，物业公司上市成为趋势，赛道扩容，令彩生活昔日物业“一哥”的光环快速褪去。逐利的资本市场早已开始重新审视打量物业公司的价值。

  “物业企业们都讲增值服务，但是如果没有很好的平台黏度、和业主的关系，增值服务只会是空中楼阁。”彩生活首席执行官黄玮表示，彩生活与京东目前打造出的5家京选店成功落地，首店首月实现坪效约为传统便利店的14.7倍，社区新零售试水成效显著。这一模式在2020年将于广东省铺开。同时与具安全基因的360将在人脸识别、门禁等领域合作。

  不过，称要做“物业中的微信”的彩生活，如今还必须直面腾讯为首的互联网科技巨头们借助腾讯海纳，以赋能的名义向物业领域进行业务延伸的现实。换了新班底的彩生活是否能翻开发展的新篇章呢？

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