“物业第一股”彩生活:规模与市值不匹配 在手现金下滑超3成

图：彩生活2019年线上业绩说明会

3月30日，在“物业第一股”彩生活公布的2019年度财务报告中，其营收由36.13亿元增加6.4%至38.45亿元，归属于上市公司股东的净利润增加2.8%至4.98亿元，毛利增加5.69%至13.55亿元，几项核心财务指标的增速均达2014年上市以来最低。除此之外，彩生活的在手现金也出现超3成下滑。

市值与规模不匹配

在物管企业收入、净利动辄20%至40%普遍增速下，彩生活这份中规中矩的成绩单并未在资本市场收到正向的反馈，财报发布的第二天，彩生活早盘低开近3个点，跌幅随后超过6%。在投资者会上，彩生活CEO黄玮坦诚，“对彩生活的扩张，现在投资者觉得我们有点‘止步不前’”。

下跌的股价引起了彩生活管理层的关注。在业绩说明会上，黄玮称，“昨晚发完年报，早上业绩会之前我看了眼股价，结果又跌了不少，我觉得有必要跟大家好好探讨下彩生活的业务和发展”。

在黄玮看来，彩生活成立的2002年，不少大型物企已经颇具规模，彩生活只能以低价开拓市场。直到现在，低价模式仍是彩生活的显著特征。比如，彩生活的物业收费单价在8毛钱以下的项目达150个，整体物业收费单价为1.15元，这在业内处于绝对低位，而低价就意味着盈利微薄。

不过，黄玮认为，低价模式仍是开拓市场的关键因素，并且，彩生活收费低廉的项目仍以老旧小区居多，提价面临不少难点。彩生活仍会通过提升服务质量，以提高单价1元以下物管项目的收费标准。“我想用一两年的时间，把这些价格的项目进一步做精、做好，让业主黏度、满意度更高”，黄玮称。

彩生活管理层面对的难题不止有下跌的股价。光大证券的研报显示，截至今年2月29日，彩生活的总市值为53亿元，PE值为9.8，相比保利物业、碧桂园服务、中海物业及绿城服务等同规模物管企业逾40倍的PE值，彩生活差距较大。

业绩会中，彩生活执行董事陈新禹坦诚，“从规模、利润和收入来讲，我们都应该是一个前五名的头部企业，但从股价来讲，我们和头部企业的差距比较大了。市场上物管企业的估值普遍在40、50倍，彩生活却常年在10倍以下，市值与规模实在不匹配，这实在令人心痛”。

在陈新禹看来，彩生活股价及市值偏低与其以往过于侧重互联网战略，而在基础物业方面重视不足有关。彩生活一直在物业公司里面贴着“互联网公司”的标签，对互联网长期持续的大规模投入，导致基础物业的品质不能得到有效保障和提升，而在品质和客户满意度下降之后，收缴率又有所下降，挤压了基础物业的利润，陈新禹称。

然而，“互联网”模式有利有弊。陈新禹认为，“互联网的增长模式是流量的增长，当按照这个逻辑思考时，彩生活选择了‘小股操盘’的模式，这个模式可以迅速扩张，大量当地的中小型物业公司愿意跟我们合作。但由于对互联网思维的侧重，我们对于合作的利润和管理面积，有时会采取‘放弃’的角度，短时间内会对我们的增长形成压力和影响”。

焦点地产新闻查询财报发现，去年底，彩生活的合约管理面积为5.62亿平方米，合作及同盟的面积为6.49亿平方米，合作及同盟服务面积大于合约管理面积，其中，合作及同盟项目多采用的是“小股操盘”模式。

彩生活目前的合作及联盟服务面积较大，如果我们并非单纯追求其带来的流量，回归利润和签约面积，这将是很大的空间。我们可以把小股变成大股，会有更多利润和更多面积并入报表，这反倒在未来会成为我们新的增长点，陈新禹称。

陈新禹提醒，“彩生活的特点是市场化，从上市之初就跟别的物业走的路不一样。现在大部分的物业公司是通过母公司来反哺，我们不认为这种是可持续的东西。随着整个物业行业越来越回归市场竞争，我们在这方面的优势会越来越明显，也会越来越强，我们也希望投资人们可以注意到这一点”。

引发低估值的第二个原因在投资端。在陈新禹看来，过去的一年，彩生活进入了重资产行业，像彩之家、彩车位，但这些重资产行业并不被彩生活所熟悉，这对公司的流动性和负债有所影响，让投资者了产生顾虑和担忧。

“彩生活的股价被市场严重的低估了，但经过2019年的战略调整，彩生活更加务实，重新回归物业策略，形成了以黄玮总为核心的领导班子，这个领导班子具有更强的执行力、更丰富的经验、可以更有效的落地”，陈新禹表示，在未来不长的时间内，或可以看到彩生活在股价和市值方面的明显变化。

战略调整下的人事换防

陈新禹所提及的战略调整或与彩生活频繁的人事调整有关。去年下半年以来，昔日创立彩生活品牌，并带领它成功登陆资本市场的公司“二把手”唐学斌历经多次职务变动，从执行董事兼行政总裁，到执行董事兼CEO，再到副董事长兼非执行董事，逐渐“退居”幕后。

与此同时，长期专注于线下社区业务的原行政总裁黄玮走上台前，担任执行董事兼首席执行官，陈新禹也从原来的非执行董事变为执行董事。

其中，执行董事与非执行董事的最大区别在于，执行董事拥有强决策权，而非执行董事通常不承担公司日常运营管理决策事务。作为彩生活成立及上市以来最大的人事变动，这让其一度成为“舆论的焦点”。

在业绩说明会上，彩生活董事会主席兼执行董事潘军就上述人事调整进行回应时表示，“去年底，彩生活进行了领导班子的调整，主要是应唐学斌的请求，辞去公司CEO和执行董事职务，经过董事会讨论，同意唐学斌辞去CEO，并继续担任公司执行董事，请彩生活执行董事，执行总裁黄玮接任彩生活CEO”。

在潘军看来，唐学斌在彩生活工作18年，为彩生活过往的建设贡献了非常多的心血和努力，也使得彩生活从一开始，就强调将为行业和业主的增值及互联网平台的落地做有效的实践，但考虑到公司未来发展以及个人情况，公司请黄玮总担任了彩生活第二任CEO。

公开资料显示，作为物管行业的老兵，黄玮于1997年加入中海物业，在整个社区服务落地、组织系统运营方面，有非常独到的见解。2015年，在彩生活收购开元国际后，黄玮进入到公司，一直专项负责开元国际的管理，是彩生活高端服务的平台主要推动者。2016年，彩生活并购万达物业后，黄玮又负责该模块的推进，推动了利润率的增长。

在外界看来，黄玮的接任或意味着彩生活要重拾线下服务。彩生活官方也曾表态，公司未来将专注于以物业管理服务为基础，利用互联网技术，搭建线下及线上服务平台，凸显回归线下的决心。

谈及未来，潘军表示，彩生活还有130亿平方米的存量有待挖掘，如何整合这部分市场，我认为是我们这套班子最需要做的事情，我们现在已经开始行动。

不过，彩生活积极求变的背后是物管行业竞争日趋激烈的现实。据克而瑞物管统计，仅2019年，就先后有滨江服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里等9家内地物业公司先后上市，且规模增速明显快于彩生活。

与此形成对比的是，同期，物管企业佳兆业美好、保利物业及碧桂园服务的营收增速分别为40.87%、41.1%及106.3%，高出彩生活34.47个百分点、35个百分点及99.9个百分点

在手现金超三成下滑

过往的时间里，彩生活的重心一直在增值服务方面，但目前来看，该项服务并未给集团贡献预想中的营收。财报披露，2019年，彩生活物业管理服务、增值服务及工程服务三大板块的营收分别为33.42亿、4.01亿及1.02亿，同比涨跌幅为增加9.1%、减少1.7%及减少27.6%，被寄予厚望的增值服务出现营收下滑。

从盈利能力上来看，克而瑞资管指出，去年，彩生活物业管理服务的毛利率同比上涨1.5个百分点，在集团的盈利贡献占比为68.04%，而增值服务业务的毛利率则有3.1个百分点的同比降幅，盈利贡献仅27.5%。盈利占比空间较小，且增长速度缓慢的增值服务，短期内难以挑起盈利大梁。

彩生活的高光时刻要追溯至2014年。彼时，作为首家在港上市的内地物业企业，彩生活风光无两，也正是由于彩生活的上市，使得市场重新审视物业的价值。得益于上市时的先发优势，彩生活在收并购领域表现活跃。

较为典型的是，2015年2月，彩生活斥资3.3亿元收购了开元国际全部股权，并斩获了其旗下130个物业管理项目。随后于2018年2月，彩生活再以20.12亿元代价收购深圳万象100%权益及万象美（原万达物业）100%股权，涉及132个项目和6406万平米在管面积。

得益于一系列的收并购动作，彩生活规模迅速扩大，在管面积跃居行业第一位，但债务压力也随之而来。2018年底时，该公司的债务规模达36.6亿元，是当期期末所有者权益的1.1倍。其中，拟于一年内到期的债务占比48%，短期偿债压力较大。

意识到债务压力的彩生活，开始放缓收并购的脚步，改为专注于通过口碑及品牌进行内生式扩张。在一系列的调整下，彩生活2019年的债务规模同比减少37.3%至22.95亿元，其中，短期债务的比例收窄至43%。

在陈新禹看来，彩生活高企的债务与收并购及投资领域的动作有关系。去年，公司做了减债务的动作，债务规模整体下降了13亿元。今年，彩生活的债务会有更加明显的下滑，债务结构及长短债的配置也会更加合理。

不过，在债务压力得到缓解后，彩生活的现金流压力却随之而来。2019年，彩生活的总资产同比减少6.86%至937.59亿元，银行结余及现金同比减少35.5%至17.21亿元。与现金流下降相对的是，期内彩生活的销售及分销支出却同比增长4.7%至6290万元。

目前来看，能够体现彩生活“物业第一股”称谓的或只有其在管面积。财报披露，2019年末，彩生活所管理的社区有2815个，总建筑面积5.5亿平米，若加上与其合作及同盟的6.49亿平米建筑面积，彩生活平台的服务面积达12.11亿平米。不过，产生收益的在管面积却较2018年同期微降0.96%。

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