盈利能力如何炼成——从利润、杠杆驱动到周转、管理红利

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-01 19:50

　　《盈利能力如何炼成——从利润、杠杆驱动到周转、管理红利》

　　佳兆业集团控股首席经济学家刘策

　　房地产行业在过去20年应该是走出了波澜壮阔的“大牛市”，所有从事房地产行业的机构也好个人也好都获得了充足的收益，而且背后与整个房地产的高额利润是分不开的。原来我们认为房地产利润之所以高，主要是毛利率高以及使用的财务杠杆，这是最关键的支撑。现在我们认为利润、杠杆它对于房地产利润的支撑、作用在逐步下降，而来周转、管理红利，它对利润的支撑在逐步到来。接下来围绕这些，给大家分享几个数据。

　　首先我们来看房地产的净资产收益率。几年之前，万科就提出这个行业已经进入到了白银时代，它背后的深层次的含义就是房企要在这个行业挣钱越来越难了，利润比是越来越薄了。

　　但是今年我们将所有的A股和港股上市的房企10年到19年的平均净资产收益率进行统计分析，我们发现，从10年13年还是处于一个逐步上行的态势，然后呢从14年到15年确确实实走入了万科所谓的“白银时代”利润净资产收益率的确是下滑的。

　　但是从15年开始其实到现在我们反而发现一个比较特殊的现象：房企的净资产收益率其实是逐步上行的，特别在19年达到了史无前例的20.6%的最高值，这与万科所谓的白银时代的判断是截然相反的。这个给我们很大的启发，到底背后是一些什么样的因素在驱动标杆房企净资产收益率创了历史的新高呢？是利润率提高了？还是杠杆提高了？抑或是其他什么原因呢？

　　我们从几个维度来做一个分析。

　　第一个我们来看净利润率。净利润率从2010年一直到2016年其实净利润率，是在逐步下滑的，这与万科所谓白银时代的论断是相符的；17年净利润率出现了一个大幅的上涨主要是受益于房价的上升；从17年到19年其实利润率也是下滑的。连续下滑的净利润率无法解释为什么净资产收益率会创造历史的新高。

　　与此同时，我们再来看驱动净资产收益率的第二辆马车就是财务杠杆水平。从杠杆上可以看到，从10年到18年其实整个房企的财务杠杆是在不断提升的。从最起初的1.3提升到了2.2。随着国家去杠杆政策的实施，到了19年出现大幅的下降从2.2直接下降到了1.7。

　　所以，这也不是19年房企净资产收益率取得历史新高的一个关键的原因。换句话说，在19年，房企的净资产收益率创造了历史新高，但是它的利润率近几年下滑的，杠杆水平在19年也是大幅下滑。

　　那么答案只能是驱动净资产收益率的第三辆马车——周转。换句话说，房企19年净资产收益率取得了历史新高，它本质上是房企内生能力的体现，主要是提升了周转、管理的效益。接下来我们可以看看，房企为什么这几年在利润率下滑、杠杆率下滑的基础上反而取得了净资产收益率历史的新高？

　　我们认为是三个方面的因素所导致。

　　“

　　第一个：快周转。近几年碧桂园、阳光城(000671,股吧)等快周转模式，是大行其道。它突出的表现形式就是从拿地开始，缩短开工的时间。特别是碧桂园做到了极致的拿地就开工。假设我们这个行业的利率是10%，缩短一个月的时间相当于能够提高将近一个点的利润。所以，如果将开盘时间从八个月缩短到三个月，就能够节约出几个点的利润，利润就挤出来了。围绕缩短开工时间，可以看到行业很多企业进行了一些探索：在拿地时就已经将方案作出；找一些战略的总包单位，做到拿地就进场施工；在设计的标准化上会做很多动作来缩短这个技术决策的时间，降低设计的反复……从这些方面来缩短开工的时间。

　　“

　　第二个：加快供货转换的效率。这个意思是比如说，上半年我拿10000亿的货，下半年我能供货多少？是否能公布30%，在第二年是否可以完成全部供货，这个也是在加快存货的周转。如果我们拿到1000亿的货值，只能供货30%相当于有70%的货值是在睡觉的，而这部分的货值是背负利息相当于还要付出额外的资金成本。但如果能够尽快的将这1000亿的货值供应出来，将其推向市场，那就相当于缩短了存货时间，节约整个的利息成本，释放出的货值如果能尽快售出，又提升了现金流，进而可以去滚动更多的项目。这也是现在越来越多的房企注重加快供货转化效率的原因。

　　“

　　第三个：提升销售去化速度。比如1000亿的货值，一个月就能卖完，那相当于这1000亿的货值马上就可以转化为回款，进而可以去撬动5000亿到10000亿的新货值，你的规模会越滚越大，利润也会越来越高。但是如果你这1000亿要卖12个月那相当于平均每个月就是近100亿的现金流，在这过程中还需要还本付息，支付工程款等，那么多余的资金就是比较有限的，也就无法支持更高规模的发展。

　　所以，缩短开工时间、加快供货转化效率以及提升销售去化速度已经成为很多房企向周转要效益，向管理要效益的几个基本动作。也正因为这三段的转化速度的提升，也推动着整个房地产在目前利润率下滑，杠杆下降的行业趋势下，它的净资产收益率还能够取得历史的新高。

　　那么，接下来我认为在这个基本的商业逻辑应该是不变的，利润率下滑的趋势应该是会持续，去杠杆也一直在路上，那房企要提高自身的资产收益率，唯有去提高它管理的效益，提高周转的效益，从缩短开工时间、加快供货转化效率、提升销售去化速度这几个方面去综合性的入手，加上产品标准化等一些动作，我相信会不断地去提升管理的红利，这个也是行业比较健康的一个发展模式。

　　房地产到了现在已经远远摆脱了过往的靠天吃饭，这个时候真的是要靠自己的内生能力，要靠自己的管理红利，靠自己的真功夫了。