杭州，疯了？！

　　01

　　杭州楼市，又疯了，居然再次上演了万人摇号的场面，且创下了一个新高潮：近6万人抢959套房子。

　　据21世纪经济报道爆料：

　　杭州远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证。这个项目从5月开启双通道报名以来，据现场销售人员的反馈，报名人数近6人。近6万人抢959套房子，相当于一套房子60个人在抢。

　　据了解，这个项目已经集结了400亿资金。400亿资金，足可以引爆杭州楼市。

　　不光杭州楼市火热，杭州之前，南京、成都已经上演了万人摇号场面。

　　5月下旬，南京五大热盘齐领销售许可证，江北核心区的江畔都会上城，仙林的水沐和融信，城南的世茂璀璨睿湾。

　　据南京本地媒体统计，仅江北核心区的江畔都会上城报名报名人数，就超过10000人！

　　另外，今年前4个月时间里，成都摇号报名人数突破1万人的楼盘有6个，个别楼盘综合摇中概率不足1%。

　　问题来了，万人摇号为何又卷土重来了？

　　02

　　本号认为，近期中心城市万人摇号又此起彼伏，归根结底，有政策因素，更有市场因素。

　　政策因素方面：今年，随着疫情爆发，国内楼市整体上出现了放松迹象，包括调控政策松动和利率政策松动。

　　调控方面，截止到目前，有近百个城市发布了调控新政。比如最近的济南、南宁，落户门槛几乎降为了零。而国家中心城市郑州，在一周前更是直接对本科生放开了购房限制，并列出了本科以上人才的购房补贴。

　　在这三个省会调整政策之前，疫情以来，无锡、西安、上海、深圳、厦门、南昌、衡阳、南京、佛山、苏州、三亚、海口、驻马店、杭州、济南、南宁、钦州、广州、郴州等城市，均根据自身情况对楼市政策作出了调整。

　　有的放松落户，有的加杠杆，有的免契税，有的则直接鼓励购房。

　　利率方面，随着每月20日公布的LPR报价利率不断走低，首套房与二套房利率已经走出了一条下行线。

　　到5月份，首套房利率降至5.32%，二套降至5.63%，相较于12月份的5.54%和5.85的高点，均下降了0.22个百分点。

　　在调控政策放松，利率走低的共同作用下，房地产一级与二级市场纷纷走热。

　　一级市场方面，今年以来，北京、上海、广州、厦门、南京等多个城市爆出地王。深圳卖出了一块超百亿元的地块，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“长三角”区域的多个城市，都出现了土地高价成交。

　　二级市场方面，杭州、南京、成都的万人摇号，已经在发生。

　　市场因素方面，由于新房与二手房价格倒挂产生的巨大利益，让很多人蜂拥而入，寻找利益点。

　　万人摇号，是2018年盛行的显现。2019年，调控继续收紧，才暂时压住了势头但并没有杜绝，根本原因在于新房限价带来的巨大利差。

　　调控以来，很多中心城市的新房进行了限价。

　　比如南京、杭州等城市中心区二手房的价格都在3~4万/平米，但新房由于限价要比周边的二手房总价低五六十万，这五六十万就是利差，将来一旦放松限购，新房与二手房形成的价差会迅速补平。

　　以杭州这个接近6万人抢购的远洋西溪公馆项目来说，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。

　　其实不用等限购放松，只要抢到手，再转手，就是不受政策约束的二手房出售，可以立刻涨价。

　　换言之，抢到就是赚到，五六十万甚至上百万的利益，普通人奋斗十年都难以赚到。如此诱人，岂能不遭疯抢？

　　除了新房限价带来的价差利益外，杭州、南京、成都楼市本身的增长潜力，也是上演万人抢房的内在推力。

　　杭州这些年依靠着大量的卖地收入（2016年以来卖地收入突破万亿元），城建发展很快，地铁方面随着4月23日5号线后段和16号线开通，杭州地铁运营里程正式迈入200公里阵营。

　　此外，在总部经济推动下，杭州的产业链条也很完善，独角兽企业数量与北上深处在你同一阵营中。

　　杭州的快速成长吸引了大量人口前来，也吸引了大批投资客的目光。数据显示，2019年末，杭州常住人口增量高达55.4万人，位居全国城市常住人口增量榜榜首。

　　投资方面，数据显示，4月末，全市资金总量（金融机构本外币存款余额）为50805亿元，比2019年末增加了0.5万亿元左右，在中心城市增幅位居前列。

　　人口与热钱，共同推动者杭州楼市上涨。已经有人说，现在的杭州，全民都是投资客。

　　03

　　人口与热钱的推动，是正常的市场行为，但限价与摇号，则是人为干扰。

　　限价根本无法达到控制房价的作用，反而会助推房价上涨。

　　逻辑很简单，毕竟很多城市已经进入了存量房时代，交易的主力是二手房。新房与二手房形成的巨大利益差，会催热新房市场，最终带热二手房市场，二手房价格与租金反而会在过暖的氛围中继续上涨。

　　因此，要避免出现万人摇号的场景，首先要做的，就是放开限价。其次，就是将新房首先供应给没有购房的刚需客。

　　事实上，要控制房价，管理层有的是办法，最有效最直接的办法，就是降低土地价格，增加廉价土地供应，降低了楼市成本，房价才能有实质性下降。

　　但如此便要牺牲很多城市的土地财政收益，它们怎会情愿？尤其是在目前经济吃紧的背景下，他们更不乐意这么做。

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