环内PK!这些与市区为邻的双铁板块爆发“改善潮”你站哪一队?

随着天津城市版图越拓越大，市内六区的概念似乎逐渐被淡化，取而代之的，是“中心城区”这一新概念。这里说的中心城区，除了和平、河西、南开、河北、河东、红桥六区以外，还包括了环城四区中部分外环内的板块。

从楼市角度出发，这种“新概念”愈发成熟。

随着天津市区房子趋向高端化、豪宅化，动辄五六百万的置业门槛早已将大部分新天津人挤向了环城甚至远郊。

在天津城市版图扩建、城区规划改善、地铁密织成网的背景下，环内也涌现了许多备受购房者青睐的宜居板块。如宜兴埠、津滨大道、水西公园板块，不仅位置上与市区相邻，还坐拥两条地铁线。

本期，血拼哥就深挖一下这三个“潜力股”，到底谁最具优势！

PART 01：区位PK

宜兴埠位于天津北部，与河北区接壤，其南部地区与河北区仅一河之隔。

尤其是在天津外环线补圆以后，大型车将禁止通行，城市界面大幅改善，而宜兴埠板块是受益最大的地区。

津滨大道从区位上来看，与市区联系更为紧密，其板块面积非常大，西侧连接天津站交通枢纽，东侧连接天津滨海国际机场，总面积约20平方公里，且跨越了河东与东丽两大区域。

作为河东区与东丽区的交界，津滨大道已经成为了天津东部炙手可热的置业区域。

水西公园实属西青区侯台板块，但是其与南开的关系更为紧凑。

板块东临南开区，西邻中北镇居住区和环外海泰产业园，南至华苑科技园，北接西营门片区，是天津西南城区的核心区域。

PART 02：交通PK

俗话说，买房看配套，地铁最重要。

的确，地铁出行已经成为天津人通勤、上学的重要方式，地铁也只是一个交通工具名词，而是代表着被瞬间缩短的距离，节约的时间成本与精神成本。

血拼哥查阅发现，宜兴埠、津滨大道、水西公园这三个板块均有两条地铁线覆盖，究竟哪个板块受益最明显呢？

宜兴埠板块有地铁3号线、地铁5号线通达，目前两条地铁线全部已运营。

地铁3号线开通较早，在宜兴埠设天士力、宜兴埠、张兴庄站。2018年10月，地铁5号线建成通车后，宜兴埠板块更加受益。

5号线北起北辰区北辰科技园北站，南至西青区李七庄南站，途径北辰区、河北区、河东区、河西区、南开区、西青区6个区域，能与6号线、3号线、1号线、9号线实现换乘。

津滨大道地铁网络更加发达，除了已运营多年的地铁2号线、津滨轻轨9号线之外，还有在建地铁4号线、地铁10号线。

地铁4号线贯穿天津东部，途径北辰、南开、和平区，线路及设站沿着津滨大道排开，未来将于地铁10号线在沙柳南路站实现接驳换乘。

水西公园规划有地铁8号线和地铁11号线。

其中8号线由河西区、南开区经由水西公园通往中北镇，在水西公园设西营门、侯台站。

11号线由东丽区、河西区、南开区经由水西公园，通往海泰、高泰路区域，在水西公园设侯台花园、文洁路站。

这两条线路将是连接东丽区、河西区、和平区、南开区的重要动脉，承载中心城区外溢，未来也将为水西公园板块带来人口红利。

三者比较，血拼哥认为宜兴埠有两条已经运营多年的地铁3号线、5号线，出行便利，而津滨大道板块以更为密集的地铁路网更胜一筹。

PART 03：规划PK

熟悉北辰的人都知道，早期的宜兴埠拆迁房屋众多，几乎没有新建商品房。

自2018年，宜兴埠大力启动还迁计划，拆迁任务几乎清零。2019年底，宜兴埠板块接连公示规划，意味着板块的发展即将上轨道。

根据规划，宜兴埠板块未来将形成健康产业集聚区。

即：除现状保留天士力研究院、天士力花园、安捷医院等部分公共服务设施外，将规划区内用地修改为公共管理与公共服务设施用地、商业服务设施用地、居住用地和公园绿地等，主要用于健康产业。

此后，规划局又公示了《北辰科技园环内部分13-13、13-12单元部分用地控制性详细规划》。整体规模超过235万平米，其中居住用地67.94万平米，占比28.8%，商业用地87.77万平米占比约37.2%。

位置上，地块位于宜兴埠板块北侧，靠近铁东北路方向，但是两个板块比较来说，宜兴埠板块更靠近市区，而环内楼市基本都是承接市区外溢，总体来看，宜兴埠板块受益明显。

再者是津滨大道。在这三个板块之中，津滨大道板块发展最早。

2003年，津滨大道板块的前身，张贵庄板块的概念被提出；2005年，松江和天津市滨海市政建设发展有限公司（后更名为天津滨海发展投资控股有限公司）进行土地一级整理开发，统一规划、统一建设的超大型居住社区。

2007－2015年，津滨大道板块才真正进入起步期，松江、万科、金隅、远洋、和泓等房企相继进驻，开发金色雅筑、金隅悦城、远洋风景等项目。

在津滨大道板块多项规划之中，“万新科技智慧新城”的落户备受关注，其以津滨大道为横轴，揽括“北区”和“张贵庄地铁站区域”两大发展区。

其中，位于津滨大道以北、外环线以内的万新科技智慧新城北区定位于“高新产业开发区”，是目前天津中心城区唯一一个千亩级待开发产业园区，开发量超 600 万平米，规划居住人口、就业人口合计超 7 万人。

如此大规模的产业与人口的聚集，为津滨大道板块带来的区域发展不言而喻。

与之相比，水西公园板块的起步是近几年发生的事。

从2018年板块首宗土地出让至今，仅有2年时间。但后浪更比前浪强，水西公园板块的崛起速度之快，令人震惊。

众所周知，水西公园板块的定位一直是“改善”，但一个区域，从刚需到改善板块的转变是很难的，需要规划、投入大量的城市配套与公建，才会持续不断的有人口流入。

在这一点上，水西公园做到了，“规划与配套先行”更是其发展的重要特色。

2019年11月份天津市规划和自然资源局网站发布《候台片区（水西公园周边地区）城市设计》，标志着水西公园周边整体开发的明确方向，意味着，下一步水西公园就要进入大刀阔斧的建设进程中。

根据规划，水西公园周边地区，规划定位为以水西公园为核心的创新型商务商业活力中心、宜居生态的开放园林社区；突出“一心、两社区、双轴、多组团”的规划结构。

一心：水西公园；两社区：公园南、北社区；双轴：保山道生活发展轴、凯苑路商务商业发展轴；多组团：西南地区高新产业服务及时尚活力中心、康养街区组团、滨水风情小镇组团、创智街区组团、安居街坊组团。

文章第二部分所说的水西公园板块2条地铁线、4个地铁站点的位置，也是在该设计方案中具体明确的。

PART 04：楼市PK

宜兴埠早期楼市发展速度并不算快，板块内许多老旧房屋拆迁进展缓慢。但是从2017年一始，宜兴埠土地整理速度加快，这里不仅仅是还迁房，包括新建商品房的推进速度也明显提升。

板块代表楼盘未来城，是远洋五矿联手打造的300万平米巨盘，也可以是打开宜兴埠楼市崛起大门的一把钥匙。

目前未来城四期4C地块在售，90、88、115平米户型，均价18500元/平米。

而后金地、万科、中海联手打造的成宁府项目，金辉中环云著项目陆续亮相。

成宁府高层117平米，小高层129平米，洋房131平米，带装修，均价21500元/平米起。

金辉中环云著高层97、106平米，均价22000元/平米；洋房121、133平米，均价25000元/平米。

多家开发商集结，逐渐让宜兴埠形成了品牌“互动”的效应，板块楼市也产生了蝶变效应。

而津滨大道楼市上，如文章第三部分所说，在经历了起步期，即松江、万科、金隅、远洋、和泓等房企进驻后，商业地产迎来蓬勃发展，万达广场、爱琴海、红星美凯龙等大型商业陆续开业。

而后，从2015年融创强势布局开始，再到金茂以最高端的产品系“府系”带来的上东金茂府，将津滨大道板块推入楼市发展期，板块新房市场更是走向高端化、豪宅化的道路.

当前板块新房在售的有融创城、融创融园、上东金茂府以及尚未面市的天房首开地块。

融创城小高层主推84、118㎡，均价31000元/㎡；平墅主推97、130、140㎡，均价36000元/㎡；洋房主推 97、130、140㎡，均价33000元/㎡。

融创融园小高层在售户型134㎡，2梯2户，均价31000-32000元/㎡；洋房在售户型136、142㎡，1梯2户，均价26000元/㎡。

上东金茂府主推130、148㎡户型，高层均价30000元/㎡，洋房均价40000元/㎡。

而“神秘”的天房首开地块在2017年天房和首开联合14.6亿拿地之后，一直非常低调，仅在2018年公示了地块规划，而后一直未有新进展释出。

根据规划，项目产品全部为高层产品，共计6栋楼，约为442户。

以上楼盘和地块全部是属于东丽区的津滨大道板块，而作为横跨河东与东丽两个区域的“特殊地位“，河东津滨大道板块也有新房在售。

如天房万欣城，位于津滨大道现代物流商贸区，目前高层、小高层在售，主力户型为99-140平米，均价35000元/平米。

最后，说下水西公园楼市。

水西公园板块，正如上文所说，以“配套与规划先行“为人熟知。目前新房市场上，可以说是空白的，但今年的土地供应十分强劲。

在天津2020年供地计划中，水西公园板块涉及居住、商业、中小学、幼儿园用地共计82.66万平米，其中有13宗住宅用地（包括住宅/商服）蓄势待发，土地面积合计63万平米。

但现实是残酷的，水西公园板块的土地热潮并没有如约而至……

这就要提到反反复复在“挂牌、延期、停牌、又挂牌“的津西青香(挂)2019-080号、津西青天(挂)2019-081号两宗地块了。

这两宗地块是正是位于水西公园板块核心位置，于去年5月首次挂牌后，经历了数次延期、叫停甚至降价之后，原本定于本月28日出让，却依旧难逃厄运，与本月14日宣布再次“下架“。

不难看出，水西公园楼市并没有“规划“中那么完美，如果想如规划一般发展起来，恐怕需要很长一段时间去酝酿。

PART 05：总结

总体来看，无论是正在努力“私下”老城区、拆迁难的宜兴埠，还是经历了起步期、发展期，居住与商业并存的津滨大道，亦或是“规划先行”的“新晋选手”水西公园，都在从刚需逐渐向改善转变。

放眼环内，与市区为邻的大型居住区并不算多，再之“双铁”的助力，这些“潜力股”更是在众多板块之中脱颖而出。

一场天津环内板块的PK之战已经打响，是选已落地的“目之所及”还是选规划中的“潜力股”？你最看好谁？

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