房地产税离我们并没那么遥远

关于这几日热议的房地产税,个人与主流的看法不太一样。这个税,距离我们并没有想象的那么遥远,越往后,时间越近。 2020年有关房地产税的措辞用的是“稳妥推进”,这个措辞和2019年的“稳步推进”,一字之差。那么,很多意见就据此展开,说明今年的形势不乐观,房地产税推出的概率很低。 的确,“稳妥”要比“稳

关于这几日热议的房地产税，个人与主流的看法不太一样。这个税，距离我们并没有想象的那么遥远，越往后，时间越近。

2020年有关房地产税的措辞用的是“稳妥推进”，这个措辞和2019年的“稳步推进”，一字之差。那么，很多意见就据此展开，说明今年的形势不乐观，房地产税推出的概率很低。

的确，“稳妥”要比“稳步”的调门更温和，言下之意是，房地产税还是要“推进”，但是要注意不能引发什么不可控的风险。而“稳步推进”，则一般是说明，没什么意外发生，就按原计划按部就班往前走。

这个背景反映了，新冠疫情的突然冲击，对房地产税的出台产生了抵消。这个时候，经济大势不稳，断不能够雪上加霜推出房地产税。

但是，大家买房子又不是看1年看2年，尤其在很多限售的大城市，你被动式的拿着都要至少上五年。那么，对于未来趋势走向的判断，1年2年的文字游戏上的变化，显然没有什么大的意义，根本性的预期才更为重要。从这个意义上，“稳妥推进”和“稳步推进”，表意侧重有差，但也没那么大，管它怎么“稳”，反正是要“推进”。我提醒过多次，大家看政策，不要陷入到文字游戏里去，要跳出来，看基本面、看大趋势。

你不能因为他今年的措辞有松动你就松一口气一顿操作猛如虎，转到明年措辞收紧你又抓耳挠腮急得像热锅上的蚂蚁。政策年年都会有，口号年年都会提，要试着去看清楚一些基本的东西，那样，在他到来的那一刻，你也可以泰然处之。

房地产税来不来，比什么时候来重要，只要预期它来，那么你就需要做好提前准备。

关于这个税，我前后已经写了不下6篇文章，从国家的定调，到财政部的刊文，牵头方的答记者问等等。《关于房地产税，那些广泛流传的预期的会发生吗？》、《读懂房地产税，其实都在这两篇文章里》、《2018两会：房地产税再读》、《房产税影响的是现金流，但长期不改房地产的大方向》、《如何看待财政部明确房地产税征收？》、《不要把房价下降的希望寄托在房地产税上》。

整体的感觉是，中国房地产税的基本原则早已经定好了，现在只差几点信息没有释放：税率、立法计划、实施步骤。

再回头看这个税种的探索过程，从2011年上海重庆的试点算起，有9年了。从2012年开始喊出要逐步建立起“按评估值征收的”房地产税制度算起，有8年了。而如果再回溯到2004年第一次喊出物业税的名字时，那有15年以上的探索史了。

一个东西，摸着石头10几年，外有成熟的借鉴参考，技术上不可能搞不清楚的。过去这3年（2018-2020年），每年有关房地产税的描述，不是“稳妥推进”，就是“稳步推进”，不管是怎么个“稳”法，一直的要求都是“推进”、“推进”。其实能看得出来，差不多万事俱备只欠东风了。这反而是我们要注意的地方，就是未来几年，是最敏感的几年，靴子随时落地的可能性很大。越往后，确定性越高。

至于说这个对房地产的冲击有多大，那是另一回事，但预期是这样的，这要求我们去做买房决策的时候，最好是把这个作为重要变量考虑进去。

如果没有大的意外（比如未来几年，海内外环境变化太大，或者是中国房地产出现了系统性危机），那么，房地产税的落地时间表，按要求是在未来3年之内。

大家可以再回头看2018年9月发布的“第十三届全国人大常委会立法规划”。

本届人大常委会任期自2018年3月至2023年3月止，按照2018年立法规划，本届要处理三类立法项目。其中第一类项目为“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。这类项目一共69件，房地产税法属于第一类项目，排位在第48位。按照规划，本届人大常委会要在任期内“提请审议”的。通不通过是另一回事，但任期内要提出来这份草案，那是立法规划里写得很明白了的。

大家如果要问房地产税的时间表，我认为这就是时间表。当然不排除有意外，但这是唯一的可资讨论的逻辑依据了。既然是要在任期内“提请审议”，那就肯定要弄个草案出来。那么，在草案出来之前，要面向社会做讨论。如此前置，可以说，时间也就是未来这2年，非常的关键。

所以，房地产税距离我们，也许并没有你想象的那么遥远，相反，它的脚步是越来越近了。对于房地产这样的被动式、长周期资产而言，2-3年的时间，是很短的。

那么，下面来看，如果房地产税开征，谁是最受影响的人群，谁又是最不受影响的人群？

因为没有可资讨论的文件基础，所以对各类房主的具体影响现在无法清晰的量化。很多推测，也许成立也许不成立，这些大家可以回看上面我原来的那些分析。在这里，我们只能撮其大要，谈能够确定的基本层面。

最受影响的人群和最不受影响的人群，大致是可以弄清楚的，其他的，暂时都搞不清楚。

受影响最大的人群，是在单一城市拥有太多房屋的人，反之，受影响最小的是在单一城市拥有房子极少的人。当然了，如果买不起房子，那多高的房地产税咱都是不需要害怕的。“害怕是他们的，我什么都没有”。

放到珠三角来看，影响最大的是拆迁户——尤其那些手里握有上百套甚至更多房子的原住土豪。一场拆迁下来，每户分到几十套甚至上百套的房子。在持有零成本的时代，当然是件美好的事情。但是，持有税增加的时候，倒是需要花点时间考虑如何如何应对。考虑到这个税种大概率会采取分档累进，可以预见，房子越多，税率越高。收到的租金不够交税的，是很有可能出现的事情。当然，这样的情况，会是很小的一部分。

如果要谈到应对之策，现在来做应对不算早了，反而可能恰恰是及时。不能等到它开征了你再去去想我手里的房产是不是要处置，到时候就晚了。

几点方向性的建议，供大家参考。

①  、不要在单一城市拥有过多房子。房地产税分档累进，且是按评估值征税（而非香港的影子租金），超出部分的税率会出现拔高，负担会加重，边际收益快速降低（膨胀了，说的好像我们能在核心城市买得起很多房子一样）。

②、分散到核心城市购买。房地产税是个地方税，预期会按在地征收，各地税率无法整齐划一，且有豁免面积。按此逻辑，同样几十套房屋，分散到几个同级别的核心城市（以及核心城市都市圈范围内的城市），相信会成为买家未来比较普遍的选择。

③、注意使用租金逻辑。这是之前一直在强调的一个逻辑转换，房地产税是个持有税，税收直接打到房主身上，痛感最直接，所购房屋的现金流制造能力反而更重要。这个税种出台之后，冲击大的一类资产将是旅游地产（即便是豁免也会因为房价升值减缓而进一步降低投资价值），因为基本不制造现金流，这要求我们要把资金优选投向核心城市的核心区域。

④、注意负债率。房地产税对房价的影响，预计更多会表现为曲线平滑的特征，由原来的急涨改为缓涨，对于过往“持有数年坐地数倍”的思路会有抑制，持有周期也许要做更长期的安排。由此，要注意做好购置房屋资金成本以及家庭负债率的计算，贸然加杠杆可能会得不偿失。

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