中央重提房地产税!恐落地时间尚早?

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昨日（5月18日），一条劲爆消息冲上热门：中共中央、国务院:稳妥推进房地产税立法！

18日晚，新华社刊发《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，万字长文覆盖社会经济生活多方面，其中提到房地产税：

意见指出，加快建立现代财税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

酝酿多年的房地产税，又出现在中央文件了，房地产税真的要来了吗？

笔者认为，房地产税落地是既定事实，变量在于出台的时机和方式。

房地产税关注度高，经常和降低房价、打击炒房联系在一起，今天跟大家详细聊聊房地产税前世今生，以及对楼市有何影响。

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房地产税，其实不简单。

房地产税涵盖的范围很广，指一切与房地产经济活动过程有直接关系的税，例如房地产业增值税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。

我们通常所说的房地产税其实仅是其中的一种——房产税，并且大部分时候指对个人住宅的征税。

说一个让大家震惊的事实，我国房地产税早已征收多年。

除居民住宅免征以外，厂房、经营性住房等都征收房地产税的。自1986年10月1日《中华人民共和国房产税暂行条例》实施以来，至今还适用，也就是说房产税已征收33年。

2011年，重庆和上海进行个人住房征收房地产税试点，并未得到全国普及推广。

上海征收对象为“本市居民二套房及非本市居民新购房”，税率暂定为为0.6%。家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税。

重庆征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房，税率在0.5%-1.2%。同时，也设定了一定免征面积。

我国土地国有，中国的房地产税是对私人住宅征收的财产税。国际上土地私有，征收的房地产税用于城市建设，因此税率税费较高。对于我国来说，房地产即使落地，征收力度和规模应该不如欧美国家。

房地产税一旦征收，那么原来从房产税中剥离的五种税（工商税，教育附加税和城市维护事业税，土地使用税以及耕地占用费）势必要取消，否则会重复征税，加重居民税负。

房地产税牵一发而动全身，这也是商讨多年，迟迟无法落地的原因。

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房地产税怎么征？房地产税不是杀富济贫的工具，这一点希望大家要认识到。孔子税收思想：“不患寡而患不均”，税收重要的是体现公平。

房地产税如何征，征多少，相信这些年来立法专家们没有少调研，社会上争议也繁多。

国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏对房地产税征收建议为：“见房就征，见证就退”。

第一步是对所有的城镇住房都要征收房产税；第二步按照老百姓的家庭条件退税，以一个身份证为单位，做“见房就征，见证就退”；第三步从小产权开始起征房产税。此外，房地产税开征后，土地增值税和有关的这些税就要相应取消。

根据此前试点情况，未来房地产税征收可以保障基本住房免征，超过基准才会收费。这个收取过程有点类似阶梯电费，超过一定额度价格不同。

那么，房地产税免征的起点是多少呢？

据国家统计局数据，2018年城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

房地产税免征面积应该在人均住房面积（39平方米）以上。

如果房地产税根据个人拥有住房面积实行阶梯式收税，那时炒房、囤房者将大受打击，具体如何让我们静静等待吧。

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房地产税何时落地？

早在2012年，时任财政部部长谢旭人就提出：“房地产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房地产税改革。”

多年过去，房地产税改革立法，只闻其声，未见其行。近两年来，房地产税立法的脚步频繁起来。

2017年12月，时任财政部部长肖捷发文称：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

2018年3月，官方消息传来：全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。

2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被列入第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。

2019年3月的全国两会记者会上，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示：“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。”

2018年的政府工作报告，房地产税的表述为“稳妥推进房地产税立法”。

今年两会前夕，中央发文继续提“稳妥推进房地产税立法”，说辞未变，有何含义？

经济学家马光远认为：“稳妥推进”意味着本届人大任期内不会出台房地产税法。

房地产税出台需要好的时机。

当前世界经济下行，疫情对经济冲击巨大，假设近两年开征房地产税，有害无益。

房地产税推出，当在经济稳健发展，房地产长效机制逐渐成型之时。

4月13日，住建部提出，网签即时备案，全国联网。一张摸清居民名下房产的信息大网正在织就，为房地产税的落地扫清信息障碍。

住建部这份意见尚未正式推出，全国联网工作还未火热开展，房地产税这只靴子，还要飞上一会儿。

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房地产税有何影响？

首先，房地产税确实可以震慑炒房者。

打击炒房者的调控方法很多，房地产税不是最终手段。如果对房产征收重税，借以打击多套房产持有者，易引发房地产市场恐慌，抛售潮下引发踩踏，房地产泡沫破灭，经济危机也就不远了。

重税也可能误伤，假如一小年轻辛辛苦苦掏空6个钱包，才上车大城市刚需房，此时又增一层房地产税，无异于雪上加霜。

其次，对高房价能起到一定降温，主要是通过降低价格炒作频率来实现。

4月底，深圳市住建局表示：“对于房价上涨，我们准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。”

房价影响因素有：土地、供需、货币政策等综合因素，房地产税可能是影响最小的。不要寄希望于房地产税出台，房价会大幅下跌，始终牢记“稳”才是硬道理。

这里我们要明白，房地产税征收的对象及意图。

这是国家对老百姓的税收，目的是打击炒房、遏制高房价吗？

房地产税的主要目的，文件中说的很清楚：“健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源”。

简单理解是给地方财政开源，增加收入。

中国房地产逐渐进入存量时代，不少地方房地产市场出现饱和，再加上人口减少预期，城市好地段的土地减少，未来靠卖地来维持地方财政的方式，已经不可持续。这时候，从房产持有者一方收税，成为可选项。

对于刚需来说，房地产税没有那么可怕，该买房买房，房地产税税率不会影响生活，参考房地产税改革试点上海和重庆。

对多套房产的人来说，房地产税落地时间尚早，不急不急慢慢来。

参考信息来源：新华社、时代周报

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