狼又来了?关于房地产税,你紧张个什么劲!

日前，中央发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中明确提及：

“稳妥推进房地产税立法，健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权”。

这是继2018年和2019年写入政府工作报告之后，房地产税再次进入权威文件。

房地产税要来了？恐怕事情没那么简单！

重庆已试点多年

作为国内房地产税唯二的试点城市，重庆应该是每次相关政策风传时最淡定的那匹哥。

早在2011年，重庆就公布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。

具体施行简化来说，个人住房房产税税率征收标准为，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价，在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价：

1、3倍以下的住房，税率为0.5%；

2、3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；

3、4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；

4、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

图片来源自：财新网

并且，重庆还贴心地给出了具体的一个政府征收指导价：

图片源自网络

这个起征点，是依据前2年新建商品住房成交建筑面积均价来做调整，在每年1月1日，自动上调。

因为2015、2016年的均价是下跌的，所以2014～2016年这3年起征点无任何变化。

2

对房价影响相当有限

那像重庆这样施行了房地产税的城市，房价受到了什么影响呢？

图片源自网络

可以看出，除了2014~2016有小幅调整外，整体还是一个向上走的趋势。

另外一个试点城市上海，也同样如此：

图片来源自：上海中原地产

实际上，影响房价涨跌的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等。

所以，房地产税本身可能会影响房价，但对房价的调控作用相当有限。

一句老电影《平原游击队》里的台词送给各位：“慌什么！一个李向阳（房地产税）就把你们吓成这个样子？” 

3

“稳”字当头

当然，大家紧张也不是没有道理。

毕竟在《央行最新调查报告》里，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

图片源自网络

而房地产税是持有税，只要有房就要长期缴税，即使每年税率只有1个点，年年都要缴纳，累计下来也是一笔不小的成本。

这就与个税、契税、增值税这种交易时才会产生的一次性税费，形成悬殊对比。

所谓牵一发而动全身，以央行的报告来看，一旦房地产税落地，至少将会影响近半家庭。

不过，关于房地产税的风声，已经吹了好几年，唯一可以明确的就是：立法是大势所趋，房地产税一定会来。

但悬念丛生。

尤其是当下经济下行压力大，大家收入增长普遍放缓的这个特殊时间，大环境就是“稳”字当头，所以在最新关于对房地产税问题的表述上，又回到了2年前的提法：

细品下来，这其实就像一些专家解读的那样：还早着呢。

4

不落地的靴子更有威慑力

作为一个持有环节税种，房地产税被认为是增加持有成本，打击囤房、炒房行为的手段。

大家想想，没有房地产税的话，那些捏在手上的房子，在交易时把个税、契税、增值税等一次性税费缴清后，持有的成本就是0，完全是有“持”无恐啊。

所以，国外在这方面是有对应征收的，可做参考。

不过放在国内的具体国情中，似乎让房地产税这把“达摩克里斯之剑”悬在空中似乎更好一些。

比如，重庆和上海这2个已经试点房地产税的城市，仔细研究相关政策的话，就会发现，有政策漏洞可钻。

重庆这边的防线就是一个高档住房的认定标准，真的有心炒房，完全可以不触及红线，完美避开。

上海的政策稍微严点，本地户口有第二套，外地户口新购都要收税，但架不住魔都房价的高增速，持有成本增加一点，持有的房产价值增速更快，真要炒房，持有的成本是可通过租金转嫁等方式解决的。

这种基于利益得失的考量而进行的博弈，在房地产领域尤为明显：一旦相关政策制定出可操作的具体条款，对应的策略就会在坊间流传。

那反过来，只要“房地产税”的靶子不树立起来，对策也就无从下手。

迟迟不落地的靴子，反而更有威慑力一些。就像姜文在电影里说的那样：让子弹飞会儿！

5

未来这些房子可能更值钱

没有近忧，也有远虑。

面对迟早要来的房地产税，我们买房子其实可以早做准备，挑选一些未来更有价值的房产：

1．房产证上面积小，但实际面积大的房子，比如很多经济型别墅，赠送比例很高，实际使用空间大，又不会额外产生持有成本；

2．主城核心区的房屋，比如重庆两江四岸沿线的一些新房、次新房，房地产税一旦征收，只会凸显核心区的房产价值，相对应的，一些新区就需要慎重了；

3．学区房，从未来很长时间看，学区房依然是最有价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他类型的房产。

此外，一些二手经济适用房之类的保障属性的房产，评估价远远低于商品房，未来市场再交易的评估值也低于商品房，税费也会非常低，还有就是共有产权房、限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大，个人持有的话，并不会额外增加负担。

6

后记

房地产税开征，时机很重要。

经济下行压力传导到楼市，下行周期进一步延长，房价下跌的风险也在放大，此时的房地产税推出时间表只可能延迟。

反之，楼市转热，居民杠杆率进一步攀升，金融风险累加，那么房地产税的推出就有望加速。

这是一个技术问题，也是一个手段。

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