金融市场急剧动荡,要保证现金流,更要保护好你的房产!

来源：米宅，已获授权转载

3月09日21点34分，美股历史上第二次熔断

3月12日21点35分，美股历史上第三次熔断

3月16日21点30分，美股历史上第四次熔断

3月19日00点56分，美股历史上第五次熔断。

十天四次熔断，我们见证了美股历史上最为波折的金融风暴。

从2月20日美股开始跳水时计算，美股市值从当时的49.02万亿美元跌至32.88万亿美元，市值缩水16.14万亿美元，缩水率超过30%。

此轮美股大跌跌去的市值，相当于2019年的中国GDP（14.14万亿美元）和第10位的巴西GDP（1.73万亿美元）之和还略多。

在金融市场急剧动荡的时期，如何保护你的不动产资产，是大家最为迫切需要了解的。

作为一个专业房产公众号，我们责无旁贷。

【1】

首先，我们要明白一点，全球大放水已经不可避免。

首先是年初我国的新冠疫情，整个中国的经济被按下了暂停键。

为了应对突如其来的经济停滞，政府采取了定向降息、降准等宽松的金融政策。

年初至今，央行通过降准、OMO、MLF等渠道累计投放流动性总量超过5.5万亿，净投放量接近1万亿，远高于2019年1-2月4000亿元的净投放量。

其中为了对冲疫情影响，2月3-4日，央行公开市场逆回购操作中投放量共计1.7万亿，创下了历史新高。

与此同时，国际金融市场，由于沙特与俄罗斯供应矛盾，石油价格大跌，引发股市大幅度下跌。

叠加日益严重的新冠疫情影响，股市进一步震荡（美股出现第二、三次熔断），越来越多投资者爆仓，导致股票市场、债券市场，整个金融市场的投资者需要追加更多保证金，大量金融资产被抛售。

流动性危机成为全球资本市场无形的黑洞，吞噬着所有的一切。

这也就是为什么，美国不惜一切代价，第一时间解决流动性的原因。

美国“all in”版的零利率政策，无济于事。

3月23日，美联储宣布开放式的资产购买计划，采取无限量、无限续杯式的量化宽松。

3月26日，美国国会通过“2万亿美元财政刺激计划”。采取包括“直升机撒钱”等计划，直接往老百姓账户里发钱，人均1200美元。

同时，首次以视频电话会议的形式召开的G20集团峰会，发布公告，将向全球经济注入超过5万亿美元资金，以抵消大流行病对社会，经济和金融的影响。

全球范围内的大放水，不可避免。

【2】

放水是手段，解决流动性困境才是最终的目的。

在新冠疫情的影响下，世界经济运行几乎停顿。

老百姓需要钱来购买商品生活，企业家需要资金维持工厂运行，股票期货等金融行业，需要追加保证金来防止爆仓。

现金在这一刻，无比的珍贵。

即便是黄金这种公认的避险资金，在金融市场出现系统性风险的情况下下，它也会被不计成本的卖出。

乱世买黄金，盛世藏古董。艺术品在这一刻一文不值。

我们太乐观了。

与其他国家焦头烂额的现状相比，国内有一种风景这边独好的感觉。

面对”新基建“的巨额投资机遇，很多人摩拳擦掌，是要从中分一杯羹，大A股波澜不惊走出一波独立行情，延迟两个月的楼市小阳春蠢蠢欲动。

危机远比我们想象的要严重的多，持续时间会更长。

这可是百年一遇的经济危机啊，连巴菲特都不禁感慨”“可我活了89岁，也是第一次见到这种场面。”

当风险真正来临的在那一刻，你准备好了吗？

有足够的资金去对冲吗？

能迅速变现的资产，才是目前真正值得投资的。

【3】

对于大多数人来说，房子仍然关注的焦点.

特殊时期的不动产投资，需要遵循的核心要素是什么呢？

不是抄底捡漏，不是加杠杆获利。

足够的流通性是重中之重！

不动产相对于其他金融资产，其特点很明显。

字面已经很清楚了：不动！

那么房产流动性的KPI又是什么呢？

交易流动性、租赁流动性、抵押流动性、改造流动性。

1、交易流动性：

简单来说就是好卖。

比如我们一直强调的，尽量避免公寓、写字楼等商业性质的不动产，三四线城市的住宅项目，远郊度假项目等。变现能力差的就要放弃。

百度的前总裁向海龙，他的投资理念给笔者留下了深刻的影响。

作为百度的实权人物，信息的获取必然与我等小老百姓不可同日而语，但他在房产投资方面，秉承“少买别墅，大多选择120平米左右户型，方便转手。”的原则，格外注重产品的流动性。

2、抵押流动性：

简单来说就是好贷，银行愿意给房子作抵押。

抵押对于商业人士，具有速度快、方便灵活的优点。

前段时间，深圳沸沸扬扬的购房首付款三成的政策，事实上就是对房产抵押的条件放松，本意是对小企业主的金融支持。

所以说太老的房子（20年以上房龄），太小的房子（50平以下）的房子，产权不清晰的房子，当下还是远离为好。

3、租赁流动性：

就是指你购入的房子是不是好出租。

快速回笼租金对于缓解资金流水具有很大的作用，二手房在这一点上具有更大的优势。

4、改造流动性：

说的是你的物业是否存在改造的可能性。这个主要是指商住项目。

如果以100为满分：

就绝大多数住宅来说，交易流动性在80~100分、租赁流动性在60~80分、抵押流动性90~100分、改造流动性0~40分。

就多数商用项目来说，交易流动性10~60分、租赁流动性70~100分、抵押流动性20~60分、改造流动性90~100。

基于上述流动性的分数，其实判断起来就比较容易了。

好卖、好贷、好租就是特殊时期资产保值的核心KPI。

【4】

在基于流动性的前提下，普通人的不动产投资策略该如何调整呢。

1、把握核心KPI：好卖、好贷、好租。

2、区域价值的迭代升级，从三四线转移到一二线城市，从远郊区域，置换到价值区域，加强流动性和含金量。

3、拒绝投资商业性质的公寓、写字楼等，在目前的大环境下，宁租不买，保证更灵活的现金储备。

4、尽可能的保证资金流水的稳定性，预留更多的月供，防止意外的资金需求。

需要提醒大家的是，这次全球金融危机，将会是一场比赛耐力的马拉松，任何保有短期获利，借机抄底心态的举动，很可能将在未来，对自己的金融资产，造成更大的损失。

保持警觉、耐心、长久的态度，才能更好的度过这场风暴。

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