房产投资是一件很精细的活,能赚到钱的注定是少数

职业炒家需要有四个表单。

一）资产负债表

你需要列出自己所有的资产包括房产，现金，理财，汽车，

每一套资产的负债情况：贷款总金额、总期限，总利息，每个月月供多少，利率多少，

最近5年的总利息，平均月利息，面积，单价，总估值、负债率。

这个表的用途，就是让自己一目了然你最近5年需要还多少利息，平均每个月利息多少，本金多少，

然后你可以计算你的平均贷款年限，利率，月供，利息、负债率。

通过这个表，你可以分析自己哪些地方还有潜力，看出哪些地方需要优化。

以及维系E算法的情况下，你应付的利息。

二）现金流量表

你需要先列出最近5年的所有可预见性收入，比如工资，房租，理财。

你需要统计最近5年所有可预见性的支出，

例如月供、孩子学费补习、生活支出、办证，抵押手续费，家里的大宗物品购置，以及临时性的大额支出，疾病周转、备用资金等等。

你需要详细计算你每一笔贷款在最近5年里，每个月的月供金额，具体本金多少，利息多少。

这些数据全部列入一张表，然后计算出你每个月的现金收支状况，是有盈余，还是有缺口，具体多少。

这样你就可以清晰的看到，未来5年里，你的现金流状况，

你一共会需要多少钱，什么时候会用的多，什么时候会用得少，详细到每个月。

根据这个表，你就可以合理安排手里的现金。

如果你的总负债率已经达到40%以上，则你需要几年的回血期，再能再次抵押。

如果刚刚经历一轮大涨，则你可能需要5年回血期。

一般情况下，我们需要根据总负债率和房价的情况来分析，留多少个月的现金流缺口。

再结合你尚未使用的融资能力，列出一个未来五年计划。

这个计划包括你的现金使用计划，活期需要多少，一年内用多少，一年后再用的有多少，然后分别对应的短期、中期、长期理财方案。

以及五年内什么时候再融资，用什么方式融资，买入和抛售计划。

特殊情况下的处置方案，例如计划外的收入减少、支出增加、房价大涨、五年后不涨等等。

三）三重顶和三重底

楼市市场是受几种力量的影响，而不断起伏的，例如：

1. 人口

2. 板块轮动

3. 季节性

现在让我们来看一个高度简化的数学模型：

我们仔细看这张图表。发现哪些问题。

红黄蓝三根原本很有规律的正弦起伏线，当他们的值相加时，形成了一个更复杂得多的波图（绿线）。

当几股力量交叉影响时，会产生一些低点，如a，b。

但另一方面，他也会形成一个绝对的高峰。

如图中的c点。

如我们看c点的话，他其实是“三重顶”。

也就是红线，蓝线，橙线，三股力量正好都处于“最顶峰”。

三者叠加，瞬间升到了极高的顶点。然后就急剧下滑。

三重顶如果换算成楼市语，翻译过来，则是：“在市场最狂热的月份，在最热门的板块，销售最畅销的房型”。

天时，地利，人和。三者同时凑在一起的机会并不多。

大部分情况下，你可能会凑齐其中的二项。

譬如在单数年的春季，持有一个非热点的小区。

或者热门的板块，热门的小户型。

但是恰好遇见限购限贷加息加准宏观调控。 只有在极少数的情况下，你才有机会见到“三重顶”。

在“三重顶”的时候，物业会创出极高的价格。

这样的价格，之前没有见过，之后也要很久未见。简直成为了传奇。

许许多多年后你回过头来想，还要惊异当年怎么会这么疯狂，就买了2000倍PE三百元一股的科技股。

三重顶的时间并不长。

因为天时，地利，人和都在移动，要三股力量同时吉星高照照耀在你的上空，这样的神眷时刻自然不久。

绝大多数的屌丝三观有问题，他们的缺陷，对于“价格”的理解不对。

在屌丝的脑容量中，他们总是以为价格对应于“最后一次交易的数值”。

这样的理解是绝对错误的。价格是三维的，是一个曲线，不是一个点。

“三重顶”时成交的价格。往往是很长一段历史时段最高的价格了。

与“三重顶”相对应的，还有一个概念，则是“三重底”。

三重底的意思，则是在某一个阶段，“时间，板块，观念”全都对某个物业不利。

但这个时候，该物业是被低估的。“衰到底”的状态。

而我们该做的就是。

“尽可能地选择三重底买入，至三重顶抛出”。

一般而言，要选择绝对的完美主义，三底三顶抛出是不太现实的。

能在二重底买入，二重顶抛出，已经算是不错的操作了。

四）售出清单

每一个职业炒家手里，都有一个“售出清单”。

我们一直很奇怪，以讹传讹，市场传言逐渐偏离事实。市场上怎么会盛传我们“只买不卖”的。

我们什么时候说过“只进不出”。

卖的，房子当然卖的。只不过要利益最大化。 卖房，你不能偏离市场价。

但是我们有“三重顶”理论。

每一个职业炒家心中，都有一杆秤。

你默默地回顾一遍手里的物业，有二房的，有三房的，有四房和一房的。有市区，有郊区，有品质名牌，也有鬼牌。

你列一张清单，将所有物业都列进去。

1. 每一套物业，处于什么样的阶段。初生，潜力，还是成熟。

2. 每一套物业，处于什么样的阶段。板块轮动刚炒过，即将炒、不确定。

3. 每一套物业，处于什么样的阶段。今年巅峰，明年巅峰，后年巅峰………

然后，你的心里面，有着清晰的概念。你可以列出一张“售房清单”。

1. 接下来，优先处理的第一套是什么单元。哪一年是它的巅峰

2. 如果卖不掉，备用方案是什么。第二处理的单元是哪套

3. 如果错过巅峰，后面走势会如何。如果有人讨价还价，你愿意承受几个点。

4. 税费

5. 整体的现金流量管理

“出售清单”管理，是一件非常现实，非常重要，非常核心的事情。

也是任何一位高阶职业炒家，所必备的文档。

卖出和买入一样重要。

我们并不是说房价不涨。但是大盘之外，个股仍然存在“三重顶，三重底”的现象。

当一个楼盘达到三重顶之际，他的涨幅自然就会被削弱。

即使明年大盘涨幅有15%，可是成熟盘顶部跌落，本身的衰退可能就要-10%。

或者说，热点不再热的楼盘。会有一段比较长的冷静期。

如果交易成本不是高得吓死人的话，还是换筹好。

所以，开始筹备你的“售出清单”吧。

接下来哪一年，重点卖哪一套。

如果发生意外该如何备用方案。

卖出和买入一样重要。

很多事都是一环扣一环的。

五）手艺 炒楼如绣花。

炒楼其实是一件很精细的活，一针一线，每一个角落计算清晰。

当别人大大咧咧地跑到售楼处，“来，给大爷一套房”。

而你则要躲在角落里，计算板块轮动，计算新房情结，大年除夕冒着寒风去啃笋盘。

当别人大大咧咧地跑进链家中介，“来，帮大爷把房卖了”

。

而你则要兢兢业业，小心地计算三重顶，排列售出清单。

再把现金流烫平衔接得稳稳当当。

炒楼如绣花。

这一行赚钱赢利的空间，其实是十分小的。

当你研究板块，研究热点，研究人群时，其实你的胜算并不大。

哪怕你潜心研究，功课细致，你也不能保证说你的判断一定就是对的，理论就可以解释一切。

所以炒楼的利润是十分微薄的。你以为你可以“跑赢大市”。

你以为你可以“挖掘笋盘”。但事实上你并不能保证稳赚30%以上。

如果一个人在“选筹”上面，差了30%的距离。那是非常大的差异了。

简直就是明显第一眼就可以看出，远远超出平均价格。宰到冲头了。

而房产买卖，纯粹的“一买一卖”。

你要通过价值挖掘，挖掘出30%的升值，也是极限运动。

根据我个人估计，正常情况下，你能买到85%折扣就不错了。

扣除一些损耗，最终净利润在10~12%之间。

炒楼是一门传统手艺，和绸缎大米行别无二致。是一门可以传给子孙后代的手艺。

兢兢业业，战战兢兢，精打细算，省吃俭用。可以供几代人上百年活下去的一门寒薄手艺。

房产投资是一项高风险的事情，一不小心就买错，而大部分人都是首次购房，或者只有一两次经验，这就注定了只有极少的人能赚到钱。

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