瑞安房地产:轻资产策略下的“慢行者”

作者：李霞

自2015年开启轻资产策略至今，瑞安房地产（00272.HK）近年来一直走在“甩卖”资产的路上，奉行稳健慢开发的策略。

4月27日，瑞安房地产发布2019年财务报告。数据显示，2019年瑞安房地产实现营业收入为103.92亿元，同比下降58.17%；归母净利润19.32亿元，同比增长1%；租金及相关收入22.51亿元，同比增长12%。

在绿色建筑方面，瑞安房地产作为健康绿色社区的领先者，上海大新天地健康社区项目成为全球第一个WELL Community认证项目。2019年瑞安房地产作为LEED-ND第二阶段金级认证建筑面积最多的中国内地开发商；上海地区中国绿色建筑运营标识数量最多的开发商；各项目单位面积碳排放较2011年下降31.58%。2019年11月，瑞安房地产首次成功在绿色融资框架下发行绿色债券，本金总值三亿美元。

合约销售金额几近腰斩

从合约销售额来看，近5年瑞安房地产的合约物业销售额变动幅度很大。而2015-2018年瑞安房地产的合约销售额基本没有多大变动。

2015年瑞安房地产的合约物业销售为215.13亿元，同比上升121%，其中住宅物业销售占39%，商业物业销售占比61%。2015年的平均售价为34100元/平方米，同比上升54%。合约销售的大幅上升主要来源于瑞虹新城第2号和第9号地块以及太平桥第116号地块于2014年完成拆迁后能够出售而取得合约销售。

自2015年瑞安房地产开启轻资产策略，2016年，瑞安房地产实现合约销售额229.75亿元。并列账在合约销售的项目增加了其他资产处置，当期其他资产处置占比为8.39%。2017年实现的合约销售额213.66亿元，同比下降7%，其中物业销售约占41%，其他资产处置约占51%。

由于轻资产战略的实施，2017年之前，瑞安房地产合约销售的主要来源还是住宅物业，到了2017年则被处置资产售来的销售主导。而2018年瑞安房地产实现合约物业销售额及其他资产处置额为222.79亿元，同比上升4%。其中，住宅物业合约销售额141.20亿元，同比增长62.75%；商业物业合约销售额4.10亿元，同比下降76.42%；其他资产处置额77.49亿元，同比下降29.24%，但依然占比逾三成。

在2018年瑞安房地产实现住宅物业合约销售额141.20亿元，超额完成全年120亿元的住宅物业销售目标后，2019年住宅物业销售目标下调至100亿元。

数据显示，2019年瑞安房地产实现的合约销售额为125.01亿元，住宅业务实现合约销售121.83亿元，占比97.46%。其中，包括2019年12月底推出预售的上海瑞虹新城天悦郡庭（第1号地块），该项目于2019年录得的合约销售额约41亿元。截至2019年底，剩余26亿元的认购销售额将陆续转成正式合约物业销售。值得注意的是，天悦郡庭（第1号地块）销售额创下年内上海首次开售项目的最高纪录。至此，瑞安房地产被处置资产售来的销售主导暂告一段落。

3月30日，在瑞安房地产2019年度业绩发布会上，瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖表示，瑞安房地产考虑了市场、施工、项目所在地点、疫情等因素，将2020年的销售目标定为140亿元，较去年有所上升。据瑞安房地产披露2020年首季物业销售简报显示，一季度瑞安房地产完成销售额20.41亿元，其中包括住宅物业合约销售额20.37亿元和商业物业合约销售额400万元。

此外，业绩会上董事会主席罗康瑞表示，瑞安房地产在收购与资产出售方面，暂时没有新的回购安排，但瑞安房地产会持续看一些新的项目；同时，瑞安暂时还没有买卖的动作，但未来会根据市场情况有买也有卖。

去化压力上升

瑞安房地产的土地储备从2013年至2016年在逐年减少，2017年微增至1150万平方米，主要是与合营伙伴投得总建筑面积为151万平方米的武汉光谷和瑞虹新城第167号地块和上海杨浦区的商业物业。

2018年土地储备大幅减少至850万平方米，包括680万平方米的可供出租及可供销售面积及170万平方米的会所、停车场及其他设施，分布于上海、武汉、重庆及佛山，共九个发展项目。

2019年末，瑞安房地产土地储备的总建筑面积为880万平方米，包括670万平米的可供出租及可供销售面积，及210万平方米的会所、停车场和其他设施，合共十一个发展项目。瑞安房地产应占可供出租及可供销售的建筑面积为430万平方米。在670万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约150万平方米建筑面积已经落成并持有作销售及/或投资用途。约270万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的250万平方米则持有作日后发展用途。

瑞安房地产致力采取轻资产策略，通过出售其资产以提升资产周转率，降低负债率。从存货方面来看，近4年来瑞安房地产的存货规模整体呈现下降趋势。2016年瑞安房地产的存货267亿元到2019年下降为188.28亿元。瑞安房地产的存货下降主要系公司为等待市场机会新增项目速度放缓。在预收账款方面，瑞安房地产的平均预收账款同样也整体呈现下降趋势，由2016年的64.49亿元到2019年下降至43.93亿元。

2019年，反映瑞安房地产去化压力的指标“存货/平均预收账款”数值为4.29，较2018年的4.03有所上升，处于行业中上水平，面临着较大的去化压力。从预收账款周转率来看，2019年该指标为2.37，为近4年最低值，较2018年底的5.81下降了59.21%，主要系报告期内营业收入大幅下降所致。

物业销售收入下降近七成

年报显示，2019年全年瑞安房地产及其附属公司及联营公司实现营业收入103.92亿元，同比减少58%；净利润19.32亿元，同比增长1%。

从收入构成来看，2019年瑞安房地产实现的物业销售收入71.76亿元，同比下跌68%。其中，来自太平桥、佛山和瑞虹新城·悦庭的物业销售收入约59.06亿元。包括瑞安房地产出售瑞虹新城住宅项目第1及第7号地块49.5%的权益，于2019年确认结余收入12.70亿元。值得注意的是，虽然瑞虹新城的出售事项已于2018年完成，但瑞虹新城第7号地块最后阶段的土地平整于2019年完成。而2018年公司因出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块，为当期贡献149.81亿元非经常性损益，从而造成2018年公司业绩大幅上升。

报告期内，瑞安房地产的物业投资收入23.45亿元，同比增长11%；租金及相关收入22.51亿元，同比增长11.66%，主要由于已落成物业及新落成物业租金持续增长所致。其中，瑞安房地产在上海物业的租金及相关收入15.78亿元，同比增长6%，占租金及相关收入总额的70%。

受益于投资物业的稳定表现以及经营效率的提高、成本费用降低，2019年，瑞安房地产毛利率上升51.35%。在成本费用方面，2019年瑞安房地产销售及市场支出1.48亿元，同比下降42%；一般及行政支出8.29亿元，同比上升5%；财务费用，包括汇兑差额为14.97亿元；同比下降5.43%。年报指出，销售及市场支出的下降主要是由于集团的住宅产品已得到市场广泛接受而减少销售及市场推广费用所致。尽管报告期内瑞安房地产在费用管控方面有所优化，但因其瑞虹新城出售事项确认的溢利有所下跌所致营业收入大幅下降，从而报告期内期间费用率大幅升高至23.81%。

财务杠杆较低，偿债能力相对较好

作为深耕商业地产十余年的港资房企的典型代表之一，瑞安房地产与内地房企的“高杠杆、争规模”发展策略不同，2015年正式提出颇具前瞻性的轻资产策略，成功加速了资金周转，减低企业自身负债率，维持长期稳定的现金流。

近年来，瑞安房地产通过出售物业进行现金回流等方式，财务表现基本稳定，四年前所定目标已经基本完成。截至报告期末，瑞安房地产负债总额591.09亿元，同比下降6.22%，调整后的资产负债率进一步下降至53.17%。近几年，瑞安房地产调整后的资产负债率维持在55%左右的较低水平，是一个比较可持续的水平。

业绩会上，瑞安房地产财务总监及投资总监孙希灏透露，虽然过去几个月公司销售和租金收入受到疫情影响，但2020年中期，瑞安的负债率还是希望控制在60%以下。

此外，报告期内，瑞安房地产净负债率为54.05%，一改近几年公司净负债率呈现直线下降趋势。2016年公司净负债率为68.22%，到2018年该指标降为35.22%。该指标的下降，主要系公司的有息负债从2016年的471.23亿元到2018年下降为322.23亿元，而2019年有息负债上升至372.22亿元。

但整体来看，瑞安房地产的负债水平相对较低，面临的财务风险也相对较低，“降杠杆，轻负债”还是有效果。

近几年瑞安房地产调整后的速动比率整体呈现下降的趋势，2019年该指标为0.87，不及标准值“1”，处于行业中下水平。2016年该指标为1.15，到2019年下降至0.87，该指标下降主要系近几年公司拿地减缓以及出售物业等方式导致公司存货下降而引起公司流动资产减少。

反映企业短期偿债能力的另一重要指标调整后的现金比率，瑞安房地产近年来该指标整体呈现上升的趋势。截至2019年底，瑞安房地产持有的现金及银行存款为105.70亿元。2019年瑞安房地产调整后的现金比率为0.59，较2018年的0.43，上升了3.21%，处于行业高位。该指标上升主要系报告期内短期债务由期初的307.56亿元减少至期末的177.69亿元。

从反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”来看，瑞安房地产近五年该指标总体上保持在1.2左右。2019年公司该指标为1.32，较2018年的1.20上升了10%，处于行业高位。该指标上升主要系报告期内公司出售物业等进行现金回流导致的债务总额由630亿元减少至591.09亿元所致。

整体来说，瑞安房地产的偿债能力还是不错的。

在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》 中，瑞安房地产绿色信用指数为80.3，绿色信用等级A，排名行业第12位。

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