降超3000亿元!六大行个人按揭贷规模大缩水

一直被银行视为最优质资产的个人住房按揭贷款业务,正在持续缩水。

根据财报数据统计,截至6月末,42家A股上市银行个人住房贷款余额共计34.04万亿元,较2023年末减少3190.63亿元。其中,六大国有商业银行个人住房贷款余额为26.12万亿元,在42家上市银行总额中占比达到77%,但相比2023年末减少3118.97亿元。

这种态势在2023年就已出现。2023年末,六大国有商业银行个人住房贷款余额为26.43万亿元,较2022年末减少5569亿元,这是六大行按揭贷规模首次收缩。而此前的2022年,六大行个人住房贷款余额共增加4049亿元,2021年增量更是高达24843亿元。

央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,2024年二季度末,个人住房贷款余额37.79万亿元,同比下降2.1%。此前央行数据显示,2023年末,我国个人住房贷款余额38.17万亿元,同比下降1.6%。这意味着,今年上半年,个人住房贷款余额共减少了3800亿元。

多家银行将个人住房贷款余额下降归因于,房地产市场调整和提前还贷规模增加。国泰君安研究显示,2024年4月,居民早偿率指数达到37%的历史高位,反映居民提前还贷行为明显增多。

存量房贷利率居高不下,促使客户积极提前还贷,是房贷余额减少的主要原因。以北京为例,截至8月30日,北京新发放的首套房贷利率为3.4%,而存量首套房贷利率则高至4.75%,两者利差达135个基点。央行面临的存量房贷利率下调压力正在上升。

按揭贷规模持续缩水

今年上半年,上市银行普遍加大了对个人住房贷款的投放力度,但仍止不住下滑态势。

个人住房贷款投放大户仍是建设银行。截至6月末,建设银行个人住房贷款余额为6.31万亿元,但相比2023年末仍减少764.66亿元,降幅为1.2%。

第二名是工商银行,个人住房贷款余额达6.17万亿元,相比2023年末减少1230.92亿元,是上市银行中缩减最多的。

第三名是农业银行,个人住房贷款余额5.07万亿元,上半年缩水规模亦超千亿元,达到1006.73亿元。排在其后的是中国银行、邮储银行、交通银行,个人住房贷款余额分别为4.75万亿元、2.36万亿元以及1.46万亿元。

邮储银行是国有大行中按揭贷唯一正增长的银行。今年上半年,邮储银行个人住房贷款新增236.18亿元,在上市银行中增量最大;其在2023年按揭贷规模亦增加762.28亿元。

邮储银行零售业务总监梁世栋表示,今年上半年,邮储银行按揭投放近2000亿元,净增超过200亿元。之所以能取得比较优势,一是抢抓二手房市场,坚持一二手房并重。针对二手房交易相对活跃情况,加大对二手房贷款的资源配置力度,加强了跟头部优质房地产中介机构的合作,上半年二手房贷款投放占比近6成。

二是向一线等高能城市发展。2024上半年高能级市场投放同比增长近40%。另外,抓县域市场,随着新型城镇化的推进,在需求端,有乡镇居民的孩子上学、结婚、就业等刚性需求,同时,还有很多打工客户回到县城置业的需求也比较强烈。在供给端,也由原来的传统大型开发商向区域优质开发商转变。

三是用好金融科技。持续优化跟优质中介和房企的直联,提升对于合作伙伴的服务能力,同时推进按揭的预审批服务,全面升级线上服务,客户体验明显提升。

在股份行中,招商银行、兴业银行个人住房贷款余额超过万亿元,分别为1.38万亿元、1.07万亿元;排在其后的是中信银行、浦发银行,余额分别为9884.57亿元、8336.47亿元。其中,中信银行上半年个人住房贷款新增172.86亿元,另外3家银行该指标皆为负数。

42家A股上市银行中,上半年个人住房贷款正增长的银行有13家,邮储银行、浙商银行、中信银行、宁波银行、杭州银行新增规模排名前五。其中,浙商银行的增幅最高,上半年个人住房贷款余额1553亿元,较2023年末增加12.66%。

个人住房贷款业务下滑的同时,各大银行的个人消费贷款、个人经营贷款业务却在快速增长。

截至6月末,农业银行个人贷款较2023年末增加5921.78亿元,增长7.3%。其中,个人消费贷款增长26.5%,个人经营贷款增长28.4%。工商银行个人贷款比2023年末增加1809.22亿元,增长2.1%,其中,个人消费贷款和个人经营贷款分别增长17.4%和16.7%。

建设银行的个人贷款规模较2023年末增加816.82亿元,增幅为0.94%。其中,个人经营贷款增长13.93%;个人消费贷款增长13.99%。交通银行也不例外,其个人经营贷款较2023年末增长9.14%,个人消费贷款增长26.85%。

股份制银行、城农商行个人消费贷也呈阶梯式增长态势。截至6月末,“零售之王”招商银行个人消费贷款余额较2023年末增长25.27%,贵阳银行个人综合消费贷款余额增长23.11%。

当前个人消费贷、经营贷利率已跌破3%,将房贷置换为消费贷、经营贷,通过贷款产品间利率差达到变相降息目的,已成为行业公开的秘密。这种现象出现的根本原因,就是存量房贷高位站岗,由此带来的风险不容忽视。

按揭贷不良率也在上升

在今年业绩发布会上,上市银行的盈利性、资产质量,尤其是房地产等重点领域风险备受关注。

净利润增速放缓,已是整个银行业需要应对的挑战。2024年上半年,工商银行实现净利润1712.96亿元,是国有商业银行中赚钱最多的银行,但仍出现营业收入、净利润“双降”。

工商银行表示,受LPR(贷款市场报价利率)下调、存量房贷利率调整、存款期限结构变动等因素影响,年化净利息差和净利息收益率分别为1.24%和1.43%,同比分别下降28个和29个基点。而由于中国商业银行净利息收入占营业收入8成左右,其增长放缓对利润影响显著。

近期,市场传闻政策方正在考虑进一步下调存量房贷利率,至于如何降,可能通过重新协商房贷利率或转按揭来实现。

对此消息,招商银行行长王良在中期业绩会上表示,招行也只是在媒体上看到信息,还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见,也没有征求过银行意见。“若这方面政策推出,对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响;宏观管理部门会做好充分论证和研究,再推出这样的政策。”

值得关注的是,今年以来,银行业个人住房贷款不良率有了上升之势。据记者统计,42家上市银行中,有23家披露了上半年个人住房贷款不良率,其中19家均出现上升。

青农商行(即青岛农村商业银行)、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行个人住房贷款不良率均超过1%。截至上半年末,这5家银行个人住房贷款不良率分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青农商行、兰州银行、重庆银行出现上涨,郑州银行、重庆农商行个人住房贷款不良率分别较2023年末下降0.05个百分点、0.06个百分点。

个人住房贷款不良率上升最快的是重庆银行,其次是中信银行。截至6月末,重庆银行个人住房贷款不良率较2023年末上升0.31个百分点;中信银行个人住房贷款不良率为0.71%,较2023年末上升0.21个百分点。

中信银行在其财报中,将此归因于“受房地产销售低迷、经济增长放缓等因素影响,不良率及关注贷款率均较上年末有所上升”,并认为,该行个人住房贷款加权平均抵押率维持在40%左右水平,个人住房贷款业务整体风险基本可控。

股份制银行中,民生银行、浦发银行、兴业银行个人住房贷款不良率分别为0.83%、0.75%、0.65%,分别较2023年末上涨0.16个、0.13个以及0.09个百分点。

国有大行中,工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.6%、0.58%、0.54%、0.48%,分别较2023年末上涨0.16个、0.03个、0.12个以及0.11个百分点。

邮储银行则出现下降,该行个人住房贷款不良率为0.5%,较2023年末下降0.05个百分点。邮储银行零售业务总监梁世栋在业绩会上表示,下一步邮储银行将紧抓政策指引,坚持支持刚需和改善型住房需求,上半年超90%业务都是此类需求;坚持一二手房并重;坚持在重点区域发力,一个是高能级市场,一个是县域市场,持续保持住房按揭业务平稳健康有序发展。

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