全国超八成城市落实楼市新政 一线城市快速行动提振市场情绪

证券时报记者 张一帆

5月29日，落实楼市新政的城市继续增加，沈阳、天津等热点城市发布相关政策。近两日，上海、广州、深圳等一线城市超预期落实政策提振股票市场，A股房地产板块结束近期回调，企稳走高。中原地产研究院数据显示，自从5月17日楼市新政提出至今，全国已有超80%的城市落实降首付比例、降利率。

目前，政策效果已经在带看量、二手房交易活跃度、“网红盘”去化率等指标上有所体现。分析认为，近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。

超八成城市落实新政

5月29日，沈阳、天津等热点城市将首套房商贷最低首付比例降至15%，二套房商贷最低首付比例降至25%，并取消首套房和二套房商贷利率政策下限，同时沈阳宣布全区域解除限购限售。安徽省发布消息称，全省16市已全面取消首套房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时降低商业性个人住房贷款最低首付比例。

自5月17日全国切实做好保交房工作视频会议召开以来，地产政策大幅转向，出台了降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等一系列政策。不过，在因城施策基调下，首付比例、房贷利率等政策的落地仍由各地自主决定，因此各地尤其是一线城市政策落地的时间与强度引人关注。

5月22日，湖北省率先行动，武汉成为楼市新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。据中原地产研究院统计，楼市新政已带动来访热度和成交回升，本周一线城市政策逐步落地有望助推市场进一步升温。

大多数非一线城市，直接将首付款的最低比例降至楼市新政的下限：首套房商贷首付比例不低于15%，二套房不低于25%；同时，取消首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。其中，武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大。

房贷利率下调，可有效节省居民购房成本。建设银行(601939)合肥分行介绍，该行新发放5年期以上的个人住房贷款利率，较下限取消前下降了30个BP，以贷款100万元、30年期等额本息还款为例，消费者房贷月供将减少约169元，30年总体利息支出减少约6万元。

一线城市超预期跟进

而在近两日，备受瞩目的一线城市上海、广州、深圳在期待中先后宣布执行房贷新政，且执行力度超出市场预期，也带动次日A股房地产板块走势回暖。

一线城市中，上海率先出手。5月27日，上海宣布下调商贷首付比例，首套从30%降为20%，二套由50%降为35%；商贷利率首套由4.1%降为3.5%，二套从4.5%将为3.9%。非沪籍家庭购房门槛大幅降低，社保或个税缴纳年限由5年改为3年。

次日，广州、深圳同日宣布执行房贷新政。其中，广州在三大一线城市中执行力度最大，贷款政策直接参照央行政策下限，调整一步到位。并大幅优化外地户籍在限购区的社保及个税缴纳年限，由原来2年下调至6个月，同时享受户籍居民家庭购房待遇。深圳市降低首付比例与贷款利率的力度则基本与上海相当。

市场观察人士认为，一线城市楼市政策松绑力度超预期。克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，上海此次新政是2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。方正证券(601901)分析师刘清海以“力度空前”形容政策力度，他认为广州本轮松绑于一线城市中力度最大，同时现行楼市政策也为一线城市中最宽松的，充分彰显了地方自主调控权已被充分给予，中央与地方层面稳楼市信心坚决。

目前，一线城市中仅有北京尚未宣布信贷政策调整。业内人士普遍认为北京的跟进措施“正在路上”，且政策力度或将参照上海：降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求。

值得注意的是，在广州、深圳两地同日宣布执行房贷新政后，A股地产板块在连日回调后企稳走高，申万房地产板块盘中一度涨超2%，世荣兆业(002016)、中天服务等涨停。刘清海表示，当前投资者对地产板块存在明显分歧，反映了资本市场的过度悲观预期，此次广深跟进上海进行政策优化，北京有望跟进，持续催化地产板块估值修复。

市场复苏迹象初显

在楼市新政宣布至各地落实执行期间，楼市已经有了一些积极的变化，主要体现在新盘带看量提升、“网红盘”成交提升、二手房交易活跃等方面。不过，业内人士也认为，考虑到政策从发布到落地生效的时滞期，新政的整体效果体现仍待观察。

深圳市房地产中介协会介绍，在深圳，头部机构二手房上周末带看量较前一周末增长24%，成交量较前一周末增长58%。在5月18日，深圳宝安中心区的住宅新盘鸿荣源胤璇开盘结果出炉，共推出129套房源，销售达126套，仅剩3套房源待售，去化率高达98%。

在北京，5月18日至19日、5月25至26日连续两个周末，二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显。成都在5月15日至19日期间，有4个改善新房项目入市，其中麓湖生态城、保利新川天珺开盘去化率达100%。在南京，5月20日至26日，新房共认购877套，认购量为今年以来周度第二高水平，环比增长37%。

在上海，5月28日举行了楼市新政后的首次土拍，4宗地块全部成功出让，总土地出让金额99.84亿元。中原地产研究院指出，本轮土拍中2宗地块达最高限价成交，平均溢价率5.78%，外来央企、国企进驻意愿强烈，房地联动明显。

不过，从看房热情转化为成交落地，从激活局部热点楼盘到改善楼市整体基本面，政策的发力见效仍需时间。

中指研究院分析，整体来看，在众多利好政策落地后，短期内重点城市购房情绪出现回升，部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长，二手房整体延续3、4月活跃态势，成交规模维持较高水平。当前网签数据尚未出现明显回升，这跟政策落地时间偏短、政策效果未能完全显现有关。

国金证券分析师杜昊旻认为，近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场预期，全方面提振信心。也有分析提示，相关房贷政策调整，短期有望提高商品房销售尤其是二手房销售面积，但对于能否根本扭转“以价换量”的态势仍需观察。

5月28日，国投证券首席经济学家高善文在2024年中期投资策略会上表示：“房地产市场已经经历了显著的调整，许多估值指标已回到合理区间。强有力的政策有潜力逐步推动市场触底和反转。但政策执行过程中的不确定性较大，我们需要继续观察。”

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