政策“组合拳”提振住房消费

下调最低首付款比例、下调公积金贷款利率、取消全国层面首套房和二套房商贷利率政策下限……5月17日，央行房地产金融政策“三连发”。全国多地银行近日已开始执行最新首付标准，即首套房首付比例降至15％、二套房首付比例降至25％，购房门槛再降低，多地还陆续下调首套房贷利率下限。

在市场人士看来，此次政策“组合拳”有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，进一步提振住房消费，我国房地产市场有望企稳回升。

多地公积金贷款利率下调

5月18日，央行新政发布第二天，公积金贷款利率下调率先落地。当天，北京、上海、深圳、广州、郑州、合肥、长沙等一线城市和二线热门城市官宣执行新的公积金贷款利率，即5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率分别调整为2.35％和2.85％，5年以下（含5年）和5年以上二套房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775％和3.325％。多地都表示，贷款人在5月18日之前申请且未放款以及5月18日之后申请，均可按照最新贷款利率执行。

此次下调前，公积金贷款利率自2011年7月以来已历经10次下降，上一次公积金利率调整时间为2022年10月1日，目前个人住房公积金贷款利率处于历史最低值。

对于存量公积金贷款，北京、上海和广州均表示，期限在一年以上的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日（含）开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。深圳存量公积金贷款调整则自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

此次公积金贷款利率下调0.25个百分点，最直接受益的是住房公积金贷款人。以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。

武汉率先发布降首付政策

除住房公积金贷款外，商业性个人住房贷款利率同步迎来利好。相比公积金新政的快速落地，降首付和降利率来得略晚一些。

5月21日，武汉打响全国首付比例降至15％的“第一枪”。武汉多家银行个贷部工作人员表示，有银行开始执行首套首付15％、二套首付25％的政策；首套房贷利率由3.55％降为3.25％，武汉成为“517”楼市新政后首个下调房贷利率下限的城市，也是首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。之后，合肥、郑州、西安、长沙等传出降首付消息。易居研究院预计，各地首付比例会有持续下降空间，预计二线城市首套房首付比例均有可能下调至15％。

如果说“降首付”是降购房门槛，那么“降利率”就是实实在在降低购房成本。据中原地产研究院统计，全国累计已有超105个城市下调首套房贷利率下限，超91个城市取消房贷利率下限，其目前执行的房贷利率均在3.25％至3.45％之间，最低房贷利率已降至3.1％。

中原地产首席分析师算了笔账，大多数城市房贷利率下了0.3个至0.4个百分点，按100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。对于贷款额度较大的改善性需求来说，利息支出会减少更多。

多地楼市成交活跃度攀升

尽管很多城市，尤其是一线城市和二线热门城市尚未落地降首付、降商贷利率的政策，但从各个机构的统计数据中，已能看出部分城市的交易量有所活跃。

据易居克而瑞数据，“517新政”发布后首个周末，上海二手住宅成交套数分别达到806套和743套，显著高于3月和4月的日均交易水平。北京链家研究院院长高原也表示，“517新政”发布后首个周末，北京三方协议成交量达到年内相对高点，客源新增量达到年内最高点，市场反馈比较积极。从数据水平来看，各项指标处于正常区间内偏高位置。

不过也有多家房企反馈，由于全国还有多个城市还没有落地降首付及商贷利率下调政策，市场观望情绪仍然较浓，多地楼市成交量未发生明显变化。今年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复。

“当前部分城市房贷首付款比例较高，影响了购房人入市步伐，降低首付款比例是民生所盼。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，只降低首付款比例，对购房人而言会使后期的还款压力加大，因此降低公积金贷款利率与取消商业房贷利率下限，对购房人而言更实惠，可降低购房人的购房成本和购房负担，增强购房人的购房能力。（北京日报2024年5月24日）

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