房地产政策组合拳将促进刚改购房需求释放

  8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。两通知是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的精神进一步落实，与一周前出台的“认房不认贷”政策工具以及延续居民换购住房个人所得税退税优惠形成政策组合拳，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，降低购房成本，节约利息支出，更好满足刚性和改善性住房需求，提振市场信心。

  关于调整优化差别化住房信贷政策，首套和二套住房首付比例下限统一为20%和30%，不再区分“限购”和“非限购”城市（此前“限购”城市首套、二套首付比例下限分别为30%和40%，实际执行中部分城市二套首付比例或不低于60%~70%），同时首套房贷利率政策下限不变（仍为不低于基准减20个基点）、二套房贷利率政策下限调整为不低于基准加20个基点（此前为不低于基准加60个基点），上述首付比例下限及房贷利率下限调整利好“限购”的热点一、二线城市，特别是现有执行标准较高的城市，可调降空间或更大。

  关于降低存量首套房贷利率，调整后的利率要求不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷利率政策下限，因此政策主要惠及购房时加点幅度高于当地政策下限的购房人。此外，对于首套的认定，有关负责人解释为首套是指借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准，预计部分存量住房贷款随着所在城市“认房不认贷”的落地，或可申请认定为存量首套住房贷款而受益，考虑到“认房不认贷”已逐步在部分核心一二线城市落地，影响范围或较广。

  中债资信企业与机构部总经理孙静媛认为，从政策影响看，上述政策组合拳既有助于降低居民购房门槛及购房成本，促进刚需、刚改购房需求释放，又有助于减轻居民还贷压力，促进消费。叠加此前“认房不认贷”已有核心一线城市广州、深圳及强二线城市武汉、厦门等积极落地，预计将一定程度促进购房需求释放，效果最快有望于“金九银十”显现。

  不过，孙静媛认为，本次政策仍强调“因城施策”，“根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限”。部分核心一线城市由于其特殊性，在“房住不炒”的总基调下，各地会根据自身区域情况研究推出程度不一的具体调整政策，后续需持续观察各地落地情况。

  此外，通知亦指出，金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。从银行视角看，本次存量首套房贷利率调降，一方面可有效减少提前还贷现象，减轻提前还贷对银行造成的利息损失，另一方面也可压缩违规使用经营贷、消费贷的空间，同步配合近日国有大行定期存款利率再次下调，有利于银行维持合理利润，缓解净息差下行压力，增强银行支持实体经济的可持续性。

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