金科股份的后千亿时代:股权之争接近尾声 债务规模逐渐走高

引言：后千亿时代的金科股份一面分拆物业上市，一面提速发债融资。5月26日，金科将原集团董事会秘书徐国富调任金科服务担任董事及财务负责人，也被业内认为是关注资本运作助推物业分拆上市之举。困扰金科四年的实控人之争随着融创的减持渐趋尾声，股权架构暂时稳定，然而，将于年内到期的316亿元有息负债又带来新的压力。

作者 | 搜狐焦点

出品 | 焦点地产新闻

5月27日晚间，自融创中国手中接下金科11%股权仅43天的广东弘敏，选择将所持全部5.87亿股金科股票办理股权质押，以用来补充流动资金。作为红星家具集团有限公司（简称“红星家具集团”）旗下的全资子公司，此前4月14日，广东弘敏刚刚以8元/股的价格将上述金科股权收入囊中，耗资46.99亿元。

融创抛售“离场”冲击金科股价

作为继“宝万之争”后，房地产行业最知名的“控股权之争”，融创与金科股份之间的“股权纠葛”被业内围观已久。资料显示，自2016年融创中国通过旗下公司天津聚金参与金科股份定增后，其与黄红云之间围绕金科的控制权之争一直处于“你追我赶”的状态。期间，持续加码的融创中国所持金科的股权比例，最高时达到29.35%。

直至今年4月14日，融创开始“放手”金科控制权，红星家具集团入主接盘，这场耗时四年的第一大股东席位之争逐渐走向尾声。将11%股权转予红星家具集团后，融创系对金科的持股量从29.35%降至18.35%。而此前，融创及其一致行动人合计持股金科约29.35%股权，与金科创始人黄红云及其一致行动人的股权差距仅有0.63%。

金科股份在当日发布的公告中表示，公司的“融创系”股东未来不排除继续减持，这在一定程度上释放了融创进一步离场的信号。5月6日和7日，融创中国继续在公开市场通过大宗交易的方式出售2.66亿股金科股权，约为金科已发行股本总数的5%，减持套现21.36亿元。

距此一周后，融创中国的减持动作再次出现。5月14日，融创旗下天津润鼎通过深圳证券交易所系统以大宗交易的方式减持2.66亿股金科股权，减持比例为5%，减持均价为8元/股，减持套现21.35亿元。

随后在5月21日，金科再次发布“融创系”股东的减持公告，当天，金科盘后出现7笔大宗交易，累计成交2.066亿股，合计成交金额16.52亿元，且频现融创的身影。多番减持操作后，目前，融创中国累计持有金科的股权已经降至2.66亿股，占总股本的4.9906%，不再为金科股份持股5%以上股东。

在金科股份2019年度业绩说明会上，金科股份董事长蒋思海曾就融创的减持动作有所回应。他表示，融创对金科的发展给予了关心和支持，衷心表示感谢。但他同时也提到，“融创作为股东及所提名的董事，在某一个阶段，对公司正常的生产经营议案的一些表现情况，给公司带来了一些不利的影响，特别是金融机构和监管机构对此也是比较担心的” 。

焦点地产新闻统计发现，在近一个多月的时间里，融创中国已经通过减持金科套现逾百亿元。不过，这些股权交易多在公开市场通过大宗交易的方式进行，当前并不知悉接盘方身份。业内对此有过多种猜测，包含中国恒大等均在“接盘侠”的猜测范围内，但接盘目的则多被认为是“财务投资”。

在业内人士看来，随着融创中国的套现离场，金科股份的股权架构渐趋稳定，创始人黄红云可以“暂时放心”。不过，融创多选择在二线市场变现，这一方面，是由于近期房企的资金都比较紧张，任何一家企业都不会盲目接盘，合适的买家不好找。另一方面，对于金科来说，融创的抛售也会对其股价造成冲击。

值得一提的是，由于合作开发的项目增多，金科股份的少数股东权益连年上升。财报显示，自2017年至2019年，金科股份的该项财务指标分别为25.9亿元、145.8亿元和247.8亿元，占当期所有者权益的比重为11.61%、38.62%和47.52%。

其中，金科股份2018年末的少数股东权益相较2017年大增461.58%。随后在2019年末，其少数股东权益同比再增101.9亿元，增幅达69.92%。有评论认为，尽管金科的第一大股东席位之争暂告一段落，若未来其少数股东权益持续增加，也会对公司股权结构的稳定性产生不利影响。

知名地产分析师严跃进认为，广东弘敏在短时间内接盘金科股权随后又进行质押的行为，说明在当下的环境中，部分机构投资者或存在力不从心的地方。从金科的角度来看，也能得到很多启发。近期不少房企都在回购各类股票，若是金科股份后续希望强化控股权，也可以采取股权回购的方式，积极增加持股，巩固控股权。

人事调整助推物业分拆上市

随着股权之争的烦恼逐渐消失，后千亿时代的金科股份加速了分拆物业上市的脚步，同时积极发债融资。金科在5月26日的公告中表示，控股子公司金科智慧服务集团股份有限公司（简称“金科服务”）已于5月25日聘任徐国富为金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书。上述人事调整前，徐国富为金科股份董事会秘书，并于5月22日向集团董事会递交了辞职报告。

公开资料显示，金科服务成立于1998年，目前已经进入北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南、河南等210座城市，服务808个项目，在管面积达2.48亿平方米。此前4月29日，金科股份曾公告表示，将分拆金科服务赴香港联交所上市。

今年4月15日，徐国富曾以董事会秘书的身份出席金科股份2019年度业绩说明会，并谈及了金科服务的上市问题。他表示，金科服务不追求为了上市而上市，而是要做到在业主满意的情况下，以资本赋能，通过资本运作，让员工、股东享受上市红利。

严跃进认为，此次金科将徐国富从房地产开发领域调至物业服务领域，正反应了公司对物业服务的重视。并且，徐国富所担任的金科服务财务负责人一职也较为关键，这一职位与融资相关，一般只有计划上市的企业才会更加关注融资和资本层面的运作。今年依然是物业企业上市的好时机，上市门槛也会更低一些，金科进行这样的人事调整是在为成功分拆物业上市而发力。

近年来，房企分拆物业板块上市渐成风潮。克而瑞的统计显示，2019年共有12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场，这是自2014年彩生活作为第一家物管企业上市以来物管行业上市最频繁的一年。截至去年末，已有24家内地物管公司成功上市，其中A股3家，港股21家。

不过，在港股上市的物业公司仍然占据绝大多数。在业内人士看来，A股市场不太支持和母公司有太多关联交易或依赖性的物管公司上市，而绝大多数规模较大的物管公司都有母公司背景。由于‘轻资产’模式及收入持续等原因，物管公司的估值远高于房地产开发企业，能够达到4倍的水平，这也是很多房企分拆物业上市的动力和原因。

近期，物业公司上市依然受到资本市场的关注，物业股持续跑赢大盘。克而瑞物管指出，截至今年4月末，上市物企总市值已达到3719亿元，环比上涨14.43%。其中，排名在金科服务之前的保利物业、碧桂园服务、绿城服务、蓝光嘉宝服务等均为已上市或拟上市的物企。

焦点地产新闻查询财报获悉，自2017年至2019年，金科服务的毛利润分别为2.41亿元、3.25亿元和5.96亿元，毛利率为23.19%、18.76%和25.83%。由于部分新获取项目在2018年暂未产生收入，这导致其当年的营业收入较其他年份偏低。

相比其他物业服务公司，金科服务的毛利率水平并不具备优势。以2019年为例，当期，碧桂园服务、雅生活服务的毛利率分别为31.6%、36.7%，高出金科服务5.77个百分点及10.87个百分点。不仅如此，金科服务的毛利率低于15家上市物企28%的毛利率均值。

从营收贡献上来看，物业管理收入在金科总营收中的比重长期不足5%。财务披露，近三年，金科股份房地产业务的营收分别为328.5亿元、380亿元和631亿元，占总营收中的比重为94.51%、92.17%和93.12%，占比均在90%以上。同期，其物业管理板块的营收分别为10.4亿元、17.3亿元和23亿元，占总营收中的比重仅3%、4.21%和3.41%。

超300亿元有息负债年内待偿

在人事调整公告发布的同一天，金科股份还发布了一则融资公告。金科股份表示，公司拟开展2020年度第二期按揭购房尾款的资产证券化工作，设立本年度第二期按揭购房尾款资产支持专项计划，并通过该计划发行资产支持证券（ABS）融资，融资规模不超过15亿元，所募资金将用于补充流动资金和偿还公司借款。

随后在5月26日，金科股份宣布成功发行规模不超过17亿元的2020年度第二期公开公司债券。该笔公司债包含两个品种，分别为4年期（2+2）12.5亿元和5年期（3+2 ）4.5亿元，票面利率分别为5%和5.6%。

金科股份表示，公司已于去年12月3日收到了中国证监会的批复，获准发行总面值不超过50亿元的公司债券。今年2月，金科曾发行了该笔债券的首期23亿元，此为债券第二期，所募资金扣除发行费用后，将用于偿还到期或回售的公司债券。

焦点地产新闻查询债券募集说明书获悉，随着销售规模的增长，金科股份的资金需求及债务规模持续走高。自2017年至2019年，金科股份的总负债为1349.9亿元、1929.3亿元和2694.5亿元。其中，流动负债为842.9亿元、1376.2亿元和2009.6亿元；非流动负债为507亿元、553亿元和684.8亿元。

由于股权收购等投资支出走高，金科股份投资活动产生的现金流量净额已有连续三年为负。自2017年至2019年，金科的该项财务指标分别为-99亿元、-80亿元和-119.8亿元，所支付的其他与投资活动相关的现金为36.2亿元、34.7亿元和53.4亿元。主承销商在募集说明书中提醒，若金科未来不能合理控制其投资规模，将对公司的资金平衡和偿债能力带来负面影响。

值得一提的是，金科股份截至去年末的有息负债规模达987.6亿元，在总负债中的占比为36.79%，主要集中在3年内到期。其中，约316.5亿元有息负债将于今年内到期，包含30.4亿元的短期借款及286亿元的非流动负债。当期，金科股份的净负债率为134.76%，处于行业高值。受到一年内到期债务增加的影响，金科股份所持货币资金不能完全覆盖短期债务。

不仅如此，截至去年末，金科股份还有约880.9亿元的受限资产，在净资产中的占比达168.92%。债券募集说明书指出，这些受限资产主要系为金融机构借款设定的担保资产，具体包含发行人及其下属子公司开发的房地产项目、投资性房地产、固定资产和持有的货币资金等，较大规模的受限资产或为公司的后续融资等带来一定风险。

事实上，作为以高频对外担保闻名业内的房企，金科股份截至今年3月末的各项对外担保余额合计已达920.49亿元，占最近一期经审计净资产的比重达336.35%，占总资产的比重为28.62%。

早在5月8日，金科股份曾连发两则公告，对无锡恒远地产有限公司等26家子公司进行融资担保，涉资逾100亿元。有业内人士提醒，若这些被担保子公司出现经营困难，无法偿还金科股份所担保的债务情况，金科股份将面临代偿风险。目前屡因子公司无力偿债而承担连带赔偿责任的泰禾集团就是前车之鉴。

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