清明假期新房销售表现平淡,部分城市市场情绪略有好转

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2024年以来，受去年同期高基数等因素影响，重点城市新房、二手房成交规模同比均出现明显下降，其中二手房市场在“以价换量”以及优化政策带动下，整体表现仍好于新房，特别是春节后，重点城市二手房市场活跃度持续提升。3月，中央及监管部门频繁释放稳市场积极信号，各地也积极落地相关举措，3月底，北京取消离婚购房年限限制、郑州推出“以旧换新”政策、青岛出台8条楼市政策，为楼市释放更多利好。

从供给端来看，3月下半月房企拿证节奏有所加快，批准上市面积较上半月明显改善，清明假期前一周重点城市批准上市面积达今年以来周度最高水平，为假期需求释放提供支持。促销策略方面，清明小长假期间，房企营销策略基本延续之前促销力度。

从假期出行看，清明假期期间，居民旅游意愿较高，经文化和旅游部数据中心测算，清明节假期3天，全国国内旅游出游1.19亿人次，按可比口径较2019年同期增长11.5%。从房地产市场表现来看，清明假期期间，部分城市在前期政策优化下，市场热度略有回升，核心区项目到访量较节前有所增长，但整体看，客户观望情绪仍在。由于去年清明假期仅有一天（4.5周三），因此主要与2022年同期进行比较，根据中指数据，今年清明假期期间重点20城新房销售面积较2022年假期下降约三成。

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2024清明假期新房销售面积较2022年假期下降约三成

表：2024年清明假期（4.4~4.6）代表城市新建商品住宅成交情况（万㎡）注：广州、济南暂无4月6日数据；武汉暂无4月4日数据。数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/
今年清明假期期间，多地项目售楼处仍推出多种优惠活动，部分城市优质项目维持一定热度，但冷热分化现象仍较为明显。根据中指监测，2024年清明假期期间（4.4-4.6），20个代表城市新房日均成交面积较2022年假期新房销售面积下降31%。各线城市新房日均成交面积较2022年假期均下降，其中一线城市降幅最小，上海新房销售面积较2022年假期明显增长。
图：重点50城商品住宅周度销售面积走势 数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/
从当前市场整体情况来看，3月下半月，重点城市新建商品住宅周度销售面积持续上升，3月末销售面积提升至去年下半年以来周度高位。根据中指数据，3月最后一周（3.25-3.31），重点50城商品住宅销售面积环比增长37.6%，同比下降35.7%，在部分城市项目集中备案带动下，降幅较前一周明显收窄。
二手房方面，根据中指数据，春节后重点城市二手房成交量连续6周环比增长，上周（3.25-3.31），二手房成交套数环比增长10.7%，在去年同期高基数下同比下降19.5%。4月1-6日，重点城市二手房成交量同比下降约18%，降幅继续收窄。
▍典型城市
北京：
2月通州解除双限叠加3月底取消离婚限购政策，北京市场情绪有所恢复。清明假期，北京新房售楼处整体来访量较节前有所提升，各售楼处以多种名义推出特价房源和优惠政策吸引客户下定，但整体认购尚未出现明显回升的情况。
二手房方面，清明假期，北京二手房带看和成交延续3月以来回温态势，购房意愿有所增强。值得注意的是北京二手房挂牌量居高不下，尤其是低总价、高楼龄房源占比仍然偏多，预计短期二手房市场仍将延续以价换量特征。
上海：
节前上海新房、二手房市场热度均有所回升，其中核心区的中海顺昌玖里项目客户关注度较高。假期期间，受出游及新房供应端影响，市场热度有所下滑，假期内仅2个新房项目处于认购期，多数四批次新房项目暂未开启认购，部分中高端项目维持一定到访量。3月上海土拍优化“70/90”政策，进一步贴合市场改善购房需求。短期来看，随着供应端改善，上海市场活跃度有望好转。
广州：
清明前一周共新批住宅项目3个预售证，新批上市5161套。清明假期期间广州楼市表现较为平淡，受三月份多个项目集中开盘及加推影响，假期开发商推货力度有所下降，无新开盘，营销活动多以特价房源促销为主，同时受天气影响，看房人数及成交量均显不足。
深圳：
假期期间，深圳多项目推出降价促销活动，吸引购房者到访，但受出游影响，除个别项目外，多项目售楼处到访量未有明显提升。二手房延续温和恢复态势，4月以来客户看房量较去年同期有所提升，但以价换量现象仍较明显。
杭州：
假期期间，政府网签备案暂停。市场热度方面，杭州楼市整体表现平淡，供求两端积极性都较低。供应端除绿城云城项目首开之外，其余均为远郊项目老推新，售楼处营销活动也非常少，且集中在远郊区域，多为假期暖场活动、买房送车位送装修等常规促销手段。需求端，客户买房积极性低，看房的客户较少，开盘项目平均去化率不足4成。
苏州：
3月苏州宅地成交楼面价记录两度被刷新，核心地段优质地块仍能带动房企的拿地积极性，一定程度上提振了楼市信心，多个楼盘陆续官宣新动态，计划四月首次入市或加推。但市场两极分化现象仍在延续，核心板块新房报价一再走高，刚需板块则是优惠频出，以价换量为主，多数购房者仍保持观望态度。
南京：
假期期间，多数楼盘推出一系列的春日限定活动，如手作青团、团扇制作、古风打卡等，此外还有到访礼、特惠房源、直播间线上抽奖等优惠促销活动，一些优质项目售楼处看房量增加，小长假认购情况良好。但当前购房者信心仍需修复，除核心项目外，多个楼盘表现相对冷淡，整体市场仍处调整期。
武汉：
3月下半月以来，售楼部到访量有明显增加，市场成交也逐渐回升，但整体市场成交规模仍然偏低。4月清明假期期间，市场推盘量低，营销力度以及购房者看房热情均一般，市场观望情绪较浓。
成都：
清明假期期间，成都无新项目取证或开盘，市场观望情绪仍较浓，据走访了解，假期项目实际成交情况并不理想，但看房客群有所增加，特别是省内其他城市看房客群比例上升明显。项目热度分化，部分核心区域、具备明显产品设计代差的高总价项目仍能保持较高热度。
西安：
四月初，房企一季度促销“冲刺模式”结束，供应量骤减，叠加清明传统出游高峰，楼市反映平淡。清明假期一周，西安仅有三个楼盘获得预售许可，五个楼盘线上登记。除港务区两个项目外，其他项目平销，房企优惠活动以99折、优惠房源、返佣金等为主，整体折扣力度一般。
天津：
3月天津商品住宅成交面积实现大幅增长，环比增长127%。清明假期各大楼盘乘势推出营销活动以促销回款，如特惠房源、买房送车位、送精装包、艺术展览活动等，部分楼盘折扣力度较大，受此带动核心区项目到访量较好，市场保持一定热度，但环城或郊区项目表现一般。
青岛：
青岛上月发布多条房地产新政策，叠加取消首套房贷利率下限以及推行房票等措施，假期期间，部分潜在购房需求得到释放，市场活跃度略有提升，但楼市成交主要集中在东李和张村河等核心区域，短期市场冷热不均现象仍将延续。
郑州：
近期郑州楼市政策继续优化，购房者表现相对较为积极，多项目看房量上升，成交量保持逐步回升趋势。清明假期前一周，部分新开盘项目去化效果良好，市场情绪得到进一步提振。假期期间，郑州市场继续保持较好的到访量，但项目之间的分化局面仍在延续，部分项目推出一口价房源、拼团优惠等促销政策，对成交转化起到一定促进作用。
短期市场预判
整体来看，清明小长假期间部分城市市场情绪略有修复，如北京、青岛、郑州在政策带动下项目到访量增加；上海受出游及供应端乏力影响，假期期间市场表现一般，预计随着供应端改善市场活跃度有望好转。而武汉、南京等地市场观望情绪仍在延续，且冷热分化明显。
展望未来，政策层面，中央和监管部门已经明确要进一步优化房地产政策，各地供需两端政策均存在较强优化预期，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。
市场方面，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资落地见效，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转，4月新房销售量或保持一定规模，核心城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，新房销售规模有望进一步修复，与此同时，年中高基数影响将逐步减弱，预计二季度重点城市新房销售面积同比降幅将收窄。二手房市场“以价换量”态势预计仍将延续，市场有望保持活跃。

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