优化调控后 北上广深二手房却集体下跌了

1月17日，国家统计局发布最新一期70城二手房价格指数，全国70个城市的二手房自2014年10月以来首次全部下跌。其中，北上广深等一线城市也延续跌势，从同比看，12月一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。业内人士指出，12月全国市场房价底部盘整趋势不变，由于岁末年初楼市热度都相对较低，预计要等到2024年开春市场才会逐步迎来反转。

二手房价格环比下降0.79%

2023年12月，市场延续降温态势，房价下行压力进一步加剧。国家统计局数据显示，12月70个城市二手住宅价格环比全部下跌，无一环比上涨和持平城市，这也是自2014年10月以来首次70个城市全部下跌。

从涨跌幅来看，12月70城二手住宅价格环比下降0.79%，跌幅与上月持平。在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，当前二手房市场已然触底，价格下行压力大于新房，市场情绪底部徘徊依然是房价上涨动力不足的重要影响因素，供求关系改善或成为重要突破点。

从各等级城市来看，各线城市二手住宅销售价格环比下降，同比降幅扩大。其中，12月环比方面，一线环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二线环比下降0.8%，降幅较上月扩大0.1个百分点；三线环比下降0.8%，降幅与上月相同。

12月同比方面，一、二、三线城市同比分别下降3.5%、4%、4.2%，降幅分别较上月扩大0.6、0.4、0.3个百分点。其中，北上广深等一线城市延续跌势，北京、上海、广州和深圳同比分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

从城市层面来看，70个大中城市二手住宅价格单月同环比及1-12月平均价格同比近乎全员“飘绿”。其中，成都二手房价格韧性相对突出，单月同比维持正增长且全年月均价格同比涨近6%。北京、长沙、南充虽然单月价格下行显著，但在上半年走势强劲的拉动下，全年月均价格同比呈现上涨态势。

一个值得关注的现象是，虽然二手房价格指数是在下跌，但是环比跌幅没有明显扩大。对此，易居研究院研究总监严跃进指出，这说明此前还是出现了比较力度大的降价，也说明房东对于房地产市场的形势有更加充分的认识。总体上价格调整是有积极作用的。当然不同的降价有不同的心理，部分买在低点的房东对于降价相对可承受，而对于买在高点的现在一般会比较心痛和难以承受。

新房下跌城市62个

2023年12月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.45%，连续7个月下跌，跌幅比11月（-0.37）略扩大0.08个百分点。6月下跌开启以来，整体呈现跌幅扩大的态势。意味着，尽管8月底以来信贷、限购政策相继松绑，利率也不断降低，但政策效应并不显著。

其中，一线城市环比下跌0.43%，跌幅比上月扩大了0.13个百分点；二线城市环比下跌0.40%，上月为-0.32%，三线城市由上月的-0.43%扩大至-0.49%。同比方面，12月新房同比下跌0.89%，连续21个月同比下跌，跌幅比11月扩大近0.2个百分点，跌幅连续4个月扩大。

12月，新房环比上涨的城市只有7个，比11月减少了2个，下跌城市数有62个，下跌城市数创2015年2月以来新高。同比方面，新房有20个城市房价上涨，48个城市房价下跌，均与上月持平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，12月新房价格和二手房价格走势有一定差异。新房方面，价格跌幅继续扩大，特别是一线城市，主要原因是年底为了完成业绩考核，筹集到期偿债资金，开发商降价促销的意愿比较强。

此外，二手房价格跌幅比新房大，甚至是新房价格跌幅的两倍，形成了对新房的竞争态势、替代效应，二线城市次新房挂牌销售量上升，购房需求部分转向二手住房，重点30城二手房成交占比达到了53%，首次超过了一手房，倒逼新房不得不降价促销。

2024年开春或迎反转

同日，国家统计局也发布了2023年全国房地产市场基本情况，数据显示，2023年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降8.2%。2023年商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额同比下降6%。

“楼市全面进入‘双11时代’，11亿平方米+11万亿销售额。”中原地产首席分析师张大伟表示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，也就是说，2023年的房地产销售面积是连续11年来的低值，销售额116622亿元，也是自2018年以来连续六年低值。

2023年的房地产市场，总体看是前高、中低、后逐渐企稳。包括降低首付比例，降低房贷利率，鼓励商业银行和借贷者去商谈更优惠的利率，提供金融支持“保交楼”，向地方政府提供资金支持、向低收入人群提供公租房，也鼓励金融机构支持房地产商进行债务重组、支持房地产市场并购等措施已逐渐起到了效果，目前已经能够看到一些积极发展的迹象。

张大伟称，中国的房地产业正在寻求新的平衡，房地产业一头连着经济发展，一头连着民生福祉。2023年，从降低首付比例及房贷利率、落实一线城市首套房“认房不认贷”，到优化限购限售，重磅政策刷新历史纪录的密集出台，楼市真正迎来了“政策底”。

但市场底部还未出现，行业正处于转型期调整中，在“房住不炒”的基本原则下，随着政策进一步精准落地，向市场传递更进一步的信心，房地产及上下游行业终将恢复良性循环健康发展。

58安居客研究院院长张波指出，12月全国市场房价底部盘整趋势不变，由于岁末年初楼市热度都相对较低，预计要等到2024年开春市场才会逐步迎来反转。

北京商报记者 王寅浩

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