一图分清北上广深调控,谁会成为调控下一城?

2021，一线城市楼市调控收紧的气息扑面而来。

1月23日，深圳住建局出台通知，加强购房意向登记管理，严格审查购房人的购房资格，严打违规购房。一旦弄虚作假，3年内不得在深圳购买商品房，不得申请保障性住房，不得使用公积金贷款。

另外，深圳住建局近日明确，深圳家庭购房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。先假结婚，再婚内更名的炒房“擦边球”凉了。

和深圳的小修小补不同，上海憋了个大招。1月21日，上海发布楼市新政，离异追溯离异前3年家庭房产总套数，增值税免征年限提高到5年，严查违规贷款，严控房屋销售，热点楼盘摇号向无房家庭倾斜，加大郊区和新城供地力度等等。

限购、限贷、税收、销售、土地供应等环节层层加码，给狂热的上海楼市浇下一盆当头冷水。紧接着，上海又为

伴随着供需端政策一起收紧的，还有信贷。先是广州传出风声，华夏银行和平安银行停止办理房贷业务，其他绝大部分银行也面临房贷紧张问题。随后上海和深圳也被爆出房贷额度吃紧。

一线城市，就北京还算“沉得住气”。

经过这一轮政策加码，一线城市政策调控力度如何？有何区别？谁松谁紧？新一轮政策落地之后，影响几何？北京会成为楼市调控的下一城吗？一线城市后续调控是否还有“杀手锏”？

作者依据各地住建委官网、券商研报等公开资料，绘制《北上广深楼市调控政策对比》表，结合各地具体情况，尝试对上述问题进行解答。

01 限购：非沪单身不能买房，离异最多追溯3年家庭房产套数

就限购而言，北上广深在基本面上达成共识，本市户籍单身人士限购一套，本市户籍家庭限购两套。非本市户籍人士购房需缴纳60个月的个税或社保。

单看政策，上海和深圳的“房票”更难拿到。非沪籍单身人士即便如期缴纳社保或个税，也没有购房资格；深圳由于落户难度相对较低，在落户之外还追加了购房需连续缴纳36个月社保或个税。

但在一线城市中，北京落户最难，应届毕业生中落户难，国考上岸难，积分落户难。折中的办法是办理“工作居住证”，但办理工作居住证的难度也不低。

相较而言，2020年广州落户新政出台，集体户口落户难度大大降低。2020年年末，广州人社局公布落户新政征求意见稿，满足大专或技校学历、社保满1年、年龄在28岁以下，即可落户广州7个非中心城区。正式文件出台后，广州将成为一线城市落户最容易城市，落户即可买房。

为应对假离婚炒房，北上广深均有政策出台。上海和深圳最为严格，追溯离异前3年家庭房产总套数，如果家庭总套数为2套及以上，则不得购房。北京和广州均执行离异一年内，再购房按二套政策执行。上海和深圳楼市热，因而对离婚炒房的限制更加严格。但不论松紧，一线城市均为离婚炒房打了补丁。

在企业购房方面，深圳最为严格，2018年“深四条”即规定，禁止企业买房。即便如此，去年上半年，深圳的楼市热潮背后，借企业经营贷购房的个人仍不在少数。

其他三个城市均支持企业购房，北京相对宽松，除个人独资和个体工商户外，大陆企业均可购房。上海需满足一定的社保、税收和员工人数条件，广州则没有设限。但与个人购房相比，企业购房购买、持有和转让的成本都很高。

整体来看，新政后的上海限购政策最为严格，其次是北京，再次是深圳，最宽松的是广州。北上深的楼市限购都比较严格，后续如果楼市升温，广州很可能会加码限购，如本地户籍增加缴纳社保和个税的年限，延长追溯离婚前家庭总套数年限等。

02 限贷：首付最低30%，认房认贷增加换房成本

北上广深均执行差异化信贷政策，名下是否有房产，是普宅还是非普宅，名下是否有贷款，都直接影响到首付比例和房贷利率。

各地关于普宅和非普宅的标准并不统一。如北京五环内普宅要求单价低于3.96万元/平，或总价低于468万元/套，五环到六环之间要求单价低于3.168万元/平或总价374.4万元/套，六环外规定的单价和总价更低。

安居客上北京1月的二手房均价已达5.8万元/平，这意味着北京绝大多数房源都被划入非普范畴。上海的情况与北京类似，普宅与非普的标准与现实严重脱钩。

广州和深圳对普宅线的规定则宽松很多，在广州，建筑面积不超过144平方米，或成交价低于政策性住房的1.2倍即算普宅。深圳在面积之外，将普宅价格上限定为750万元，降低了原普宅线490万元到750万元之间房源的交易成本。

具体到各地实际，北上广深购房均认房又认贷，无房无贷才有首套资格，北京和上海的普宅首付比例为35%，广州和深圳的普宅首付比例为30%。除北京非普首付上浮5%之外，其他城市首套首付比例均没有普宅和非普宅区别。

一旦曾有过贷款记录，不论贷款是否结清，不论名下是否有房，北京和上海均执行二套信贷政策，北京普宅首付60%，非普80%；上海普宅首付50%，非普70%。广州和深圳则对名下是否有房和是否有贷进行了区分。

从房贷利率来看，上海首套房贷利率最低，为4.65%，北京首套房贷利率最高，为5.2%。在贷款年限方面，北京的贷款年限为25年，其他城市为30年。

整体来看，北京的限贷政策最为严格。北京普宅线低，首付比例高，一旦名下有过贷款记录，不论是否结清，不论名下是否有房，均按二套政策执行，贷款年限最短。一旦换房成本超过468万元，即首付80%。次严格的是上海，再次是深圳，最宽松的是广州。在限贷方面，后续调控空间最大的也是广州。

03 其他：限售时间长短不一，税费政策助力楼市调控

除了限购和限贷之外，一线城市的楼市调控措施还涉及限售、限商、税费调节、法拍房、买房摇号等等。

北京和上海均不限售。北京市场有一定特殊性，限竞房是近几年北京市场上的主流产品，而限竞房要求取得房本之后限售五年。另外，北京共有产权房也要求五年内不得上市交易。

上海最近房价抬头，市场升温，但仍然没有动用“限售”，一方面可能政府还在观望新政的落地效果，另一方面也为未来的调控留有余地。

广深全城限售，广州限售2年，深圳住宅限售3年，公寓限售5年。延长房屋持有的年限，变相冻结资金，打击短期炒房。

为防止企业炒房，北上广深均对企业购房提出要求，北京和广州限售3年，上海限售5年，深圳企业无购房资格，企业购置公寓限售5年。提高企业持有房产的年限，增加企业的持有成本，减少其套利空间。

上海和深圳暂时未对商务公寓的交易提出限制，北京商务公寓限购，仅支持无房家庭全款购买，不占首套资格。广州最新的限商政策对出售对象作了企业和个人的区别，2017年3月30日之后，企业持有的商务公寓仅支持企业之间交易，个人持有则不限交易对象，但要限售2年。要注意的是，北京、上海和深圳均已停止商务公寓的审批，广州商办项目限制也颇多。

交易税直接关系到交易成本，也成为楼市调控的重要手段。上海新政的重大变化，就是将增值税免征年限从2年变成5年，与深圳相同。提高增值税免征年限，直接抬高了交易成本，抑制短线炒房。目前北京和广州仍是持有满2年免征增值税。四城的个税政策均为满五唯一免征个税。

之前市场上有言论鼓吹法拍房，上海新政之后又追加调控，堵上了法拍房的口子，自此，北上广深的法拍房均限购。无购房资格，不得购买法拍房。

另外，上海和深圳新房市场热度高，刚需摇号难，两城均明确热点楼盘需优先满足无房家庭购房需求。

整体而言，一线城市在主要的限购、限贷、限售和限商政策之外，也配合了税费、法拍房、销售摇号等多元化的调控手段。北京和上海的限购政策最严格，四城商务公寓在政策严打后，增量很少，存量的炒作价值也有限。后续北京和上海在限售方面还有调整空间，北京和广州如果楼市过热，也还可以利用交易税费进行调节。

04 后续：上海调控加码有何影响，其他城市会跟上吗？

一线城市调控先后加码，上海更是新近调控的代表。上海调控政策出台效果如何，或许可以从距今最近的深圳楼市调控中去找一些参考。

2020年7月15日，深圳发布楼市新政，升级限购，从落户即可买房，到落户满3年且连续缴纳社保36个月才能买房；升级离婚限购，从离婚两年内买房首付70%，到追溯离婚前3年家庭房产总套数；收紧差别化信贷政策，提高增值税免征年限，从满2年免征到满5年免征；普宅新增总价低于750万元的条件等等。

新政推出之后，根据Wind和华泰证券研究所的数据，2020年8-12月，深圳二手房成交套数同比增速从前7月的50%，下降到-3%；二手房价同比指数也从8月的15.9%，下降到12月的14.1%。但对深圳新房市场的调控效果有限，深圳前7月新房成交同比下降15%，8-12月同比上涨29%。

上海新政出台的背景与深圳类似，均源于楼市升温。根据中指研究院的数据，2020年全年上海二手房成交套数同比增长29%，其中下半年成交套数同比增长70%，12月二手房价格指数同比增长6.3%，创2017年3月以来新高。上海新房市场2020年下半年也出现认筹过高的情况，成交套数同比增长23%。

对比深圳，上海这一轮调控要温和很多。提高增值税免征年限，追溯3年离异前家庭总套数，加大郊区供地力度，热点楼盘摇号向无房家庭倾斜，增加供地等，在打击离婚买房，减少短线炒房，减缓房价上涨等方面有一定作用。

但上海增加土地供应，主要集中在郊区和新城，城区的土地供应跟不上，存在城区楼市降温不及预期的可能。如果此次调控力度不够，后续上海可能在限售上加码，也可能配合房贷利率等进行调节。

在上海房价上涨之后，北京的一些房源也有涨价的苗头，很多人担心北京会成为调控下一城。但跟上海不同，北京的新房市场供应充足，且有商品房、限竞房、共有产权房等多种不同产品形态，房价上涨动力不足。另外，北京的限购、限贷、限商等政策都十分严格，楼市整体升温的可能性不大，收紧调控的几率很小。

相较而言，广州是一线城市中调控最宽松的城市，落户门槛低，落户即可以购房，离异购房、差别化信贷和交易税费都有调控空间。如果广州楼市重现2020年上半年深圳楼市情况，很可能会有相应政策出台。但如果楼市稳定，则会保持现状。

当然，所有城市的调控目标都是促进房地产平稳健康发展，如果市场不及预期，各城市也有放松调控的可能。

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