楼市脚下踩着“香蕉皮”房贷余额55万亿北上广深租金降22个月
从2018年至今,房地产市场可以用两个字来概括:分化。
一边是热点城市的房价,热的发烫。
不管嘴上有多不情愿,人们总是喜欢用脚投票,沿海城市、新一线城市、长三角、珠三角成为人口的首要流入地。
2019年的人口流动数据显示,杭州流入55.4万人、深圳(41.22万人)、广州(40.15万人)、宁波(34万人)、佛山(25.29万人)、成都(25.1万人)、长沙(23.98万人)、武汉(22.67万人)、重庆(22.53万人)、西安(19.98万人)、厦门(18万人)、珠海(13.26万人)、合肥(10.2万人)。
根据经济学家李迅雷的报告,去年我国东部省份人口净流入规模超过150万。
若按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话,则2019年南方省份人口净流入达到167万。
这么多人都选择“南下”,房价想不涨都难。
因此,近两年我们看到的房价表现较强的城市,绝大部分都在南方和沿海,比如数次出现万人抢房的深圳和杭州,比如领涨全国的宁波和东莞,吸引了遍布全国的购房资金。
另一边,是房租冷的出奇。
CAIC重点监测城市的办公市场数据显示,2020年前两个季度,重点城市办公市场平均租金连续普遍下行。
2020年一季度,北上广深平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%,达到2.5%;出租率下跌1.2%,不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%,创2019年一季度以来的最大降幅。
租金和出租率下跌并不可怕,可怕的是下跌趋势绵绵无绝期。
报告指出:至二季度,一线城市平均租金已连续8个季度下跌!
连续8个季度下跌是什么概念?
相当于从2018年4季度(10月份)算起,加上2019年持续下降,2020年8月份的租金数据还没有出来,北上广深四大城市的租金已经连降了22个月。
注意3个关键词:北上广深、房租、22个月!
北上广深可以说是所有城市的风向标,商业氛围、创业人才、上市公司、独角兽公司遍布、大型卖场和商超、发达的微经济和小微企业群体,如果连这四个城市的房租都下降了22个月,近两年之久,还没看到任何止跌的迹象,我们可以想象其他城市的办公市场有多么疲弱。
房价与房租的分化,已经到了“冰火两重天”的地步。
我经常说一句话:买房不是刚需,租房才是刚需,办公租房是刚需中的刚需。
为什么这样说?
因为目前住宅捆绑学区,加上城镇化进程的推进,热点城市房价炒作之风盛行,真正意义上的低收入刚需,早已买不起大城市的房子了。
因此,对低收入群体来说,不管是城中村还是群租房,不管是在小区还是在地下室,老家回不去,大城市又无法扎根,他们这部分人才是真正的刚需。
而办公租金,则是反映一个城市经济“毛细血管”的重要指标。
人们愿不愿意在这里创业?年轻人想不想在大城市开公司?小老板是否愿意在这个城市里做生意?
这几类人,是决定一个地方商业和经济上限的重要“指标”,如果连他们都一心只想买住宅,不想创新和创业,那房地产市场迟早会遭到反噬。
无独有偶,纬房大数据发布的纬房综合指数显示,以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数,已经超过了2017年调控前的成交量水平。
与此同时,纬房大数据租金核心指数为102.6点(以2018年1月核心城市综合租金为100),比2020年3月103.19点下降0.57%,比2019年4月104.12点下降1.46%。
社科院财经战略研究院邹琳华认为:租金下跌——房价上涨,表明房地产正变得“脆弱”。
打个比方:房价和租金的持续背离,让楼市脚下踩着“香蕉皮”,随时都有可能摔倒。
这并非是危言耸听,如今房地产市场的规模和体量,已经和过去不可同日而语。
房产研究机构克而瑞8月5日发布的报告显示, 2015年-2019年,全国住户部门贷款余额由27万亿元升至55.3万亿元,四年间实现翻倍,年均住户部门贷款余额增量都在7万亿元以上,且有加速增长的趋势。
55万亿的房贷余额,占据整个金融体系的半壁江山,这就是当下规模巨大的房地产体量,如果任由房价与房租出现背离,正所谓“站得越高,摔得越狠”,那些高高在上的一二线城市,商业、人才、创新力可能会被逐渐“抽空”。
来源:蓝白观楼市
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