一季度写字楼空置率,北上广深为何悬殊巨大?

有着国际五大行之称的戴德梁行，近日发布一季度各大城市甲级写字楼报告，分析北上广深四个城市的报告，可以总结出这样几个要点：

数据来自戴德梁行、广州楼事1、一季度京沪广深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，为－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是广州，下跌幅度只有0.6%。2、甲级写字楼最新租金水平，北京最高，378元／m²／月，其次是上海261元／m²／月，深圳235元／m²／月，广州最低，190元／m²／月。3、一季度空置率，最高的是深圳，达到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，广州最低，5.2%。广州也是四个一线城市中唯一空置率下降的城市。

从甲级写字楼的存量、租金水平、空置率、租户实力等多个指标来看，北京是当之无愧的中国商务第一城，目前全市租金水平最高的是金融街，平均租金超过700元／m²／月，远超朝阳CBD（381.67元）、陆家嘴（341.9元）、福田CBD（261.5元）、珠江新城（206.7元）。

值得一说的是，北京写字楼租金仅次于金融街的是中关村，再其次才是北京CBD，说明朝阳CBD在北京的存在感，远不如陆家嘴、珠江新城之于上海、广州。和北京一样，上海商务区也呈现多中心分布趋势，租金最高的是静安核心区，354.5元／m²／月，其次是陆家嘴（341.9）、徐家汇核心区（305.1）、竹园（271.4）、黄浦（280.4）。这说明浦西的实力比之浦东更强，上海老城区的繁荣依旧，是广州人羡慕的。广州写字楼空置率为何如此之低？我认为这首先和写字楼的存量有关系，相比京沪深，广州甲级写字楼的供应是最少的。根据第一太平戴维斯的数据，北上广深是我国甲级写字楼存量最大的四个城市，其中上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米，而深圳、广州大约只有京沪的1/2，均在500万平方米左右，但深圳的存量比广州略多。

可能有人会问既然广深写字楼存量差不多，为何深圳空置率明显更高？原因有两个，一是深圳这几年新增写字楼体量很大，深圳湾、前海大量写字楼集中上市，而广州金融城、琶洲、鱼珠等商务区的写字楼还没有到集中交付的时候。另一个原因是产业结构，广深虽然经济总量相当，但广州的底子是商业城市，服务业占比更高一些，达到71.62%，与上海相当，低于北京。深圳的底子是工业城市，第三产业的比重低一些，只有60.9%。大家知道，写字楼的租户主要就是服务业，广州作为一个商贸城市，写字楼的供求关系一直要比深圳更紧张一些。而且，深圳给自己的定位是科创城市，这意味着深圳必须保留相当高的二产比例（很多高新技术产业属于二产），这在客观上也限制了三产的发展空间。当然，广州写字楼空置率低还和这座城市的营商文化有关，企业主普遍崇尚闷声赚钱，不喜欢加杠杆、玩概念、挣快钱。前两年，大量P2P企业暴雷、不少互联网公司资金链断裂，导致很多城市甲级写字楼整层搬空，但在广州，这种现象就比较少。广州这种营商文化，在大环境好的时候，比较吃亏，很多产业部门会错失加杠杆的机会。而在大环境差的时，又比较有韧性，不那么容易暴雷，写字楼空置率长期稳定在低位水平，就是一个体现。

当然，我并不是说空置率越低越好。相反，我认为，写字楼空置率不仅不能太低，而且还应该维持一定的空置率比较好。道理很简单，空置率如果太低，租金上涨压力就大，而且企业的选择太少，而空置率稍微高一点，租金上涨压力就小，企业的选择也会更多，更容易租到满意的写字楼。在此意义上，我认为广州写字楼现在的空置率太低了（前两年一度低至4%），应该上升到10%左右比较好，相信等到琶洲、金融城、鱼珠、南站、南沙等商务区建成之后，广州写字楼的空置率能够达到这个水平。值得注意的是，在广州内部，珠江新城、琶洲仍然是企业进驻的首选，越秀、体育中心持续出现租户流失的现象，空置率连续两个季度上升。这意味着广州商务中心区的东移，势不可挡。至于深圳，很多人批评它的写字楼空置率太高，特别是南山和宝安，空置率超过30%，前海甚至超过40%。我倒认为这是政府主动干预的结果，并非经济差的表现。要知道，深圳现在最大的压力是营商成本过高导致的产业外流，增加写字楼供应量和空置率，有利于把租金给稳住。事实上，相比住宅，深圳写字楼的租金水平控制得还不错，至少没有像住宅那样直追北京上海。未来随着前海商务区的成熟，大量企业正式迁入之后，深圳写字楼的空置率有望降低倒20%以内，但离10%的理想区间仍有距离。深圳各区的情况来看，罗湖持续出现需求外流的现象，空置率在攀升，福田比较稳，南山的需求较为强劲，但供应量也大，所以空置率也在攀升。这说明深圳商务中心区的西进，势不可挡。广州在东移，深圳在西进，这就是我常常说的珠江口向心力。什么是湾区？这就是湾区需要做的事情。（注：本文数据主要来自戴德梁行，在此表示感谢。）

来源：城市战争

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