楼市政策出王炸！预期即将扭转

8月30日，广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策，且不附加任何条件。人们将期待的目光投向了其他特大城市。

正如郁亮8月31日出席万科中期业绩发布会时所说的，目前市场显然跌过了头。攸克君身边的地产人都急切渴望尽快扭转这种颓势。

8月28日，中债数据中多只万科债券的中债隐含评级出现了调整，从原来的AAA-变成了AA+。这是一个据债券当前市场价格推算出的实际风险等级,通常用于衡量发行人信用风险，AA+仍然是一个不错的信用等级，但是，谁都清楚，债券评级A越多越好。

这并不是万科出了什么问题。7月，万科把已经获批的80亿元债券额度拿到市场上发行，3年期债券发行成功，5年期债券却不见踪影。万科发债不成功已经是多年未见，它说明市场中的一种情绪：即便稳健如万科，市场也不愿再向房地产出借长期资金了。

针对房地产的投资判断，已经开始脱离公司财务基本面，这个迹象很不好。

很长时间里，房地产三个字本身就是信用，资金方追着企业放款；后来按时付息可以证明财务稳健；现在，要想让债权人放心，恐怕除了提前偿还本息没有更好的办法。某家财务表现很稳健的房企提前偿债之后，机构圈子里还在流传它“即将出险”的消息，令人哭笑不得。

没必要指责金融机构的经理人，他们的行为只是一种预期的集体表现，当他们看到房地产企业销售回款只降不升，出险房企不断卖资产回血还钱的时候，很难再相信房地产企业未来会有稳定的现金流，没有稳定的现金流，又拿什么来还债？既然知道还债困难，那为什么还要借钱给你？这是一套非常朴素，朴素到一般小生意人都能明白的道理。

一家出险房企，在三四线城市有不少项目，我的一位朋友负责处置这些资产，他一度对那些主要项目在一线城市的房企很是羡慕，因为金融机构相信一线城市或特大城市房价坚挺，资产处置相对容易。可是，现在风向变了，金融机构开始担心一线城市、特大型城市房价不稳定，于是资产处置也变难了。

房企的现金是一个资金池，一边是投资权益收入、销售回款收入、融资现金流收入，一边是拿地支出、工程款项支出、对外投资支出、偿债本息支出、日常运营支出。以往，拿地支出是最大的项目，现在，大部分民营房企已经基本不再拿地，最大支出项目已经大幅削减的情况下，现金流状况为什么仍然没有改善？

答案还是预期。销售回款是购房者的预期，融资性现金流是金融机构的预期，预售资金监管是地方政府的预期。这三个预期影响巨大。

2023年前7个月，碧辉园拿地支出只有58亿，但仍然徘徊在出险的边缘。其中支出的大项之一应该是“保交付”的工程款。2022年，碧桂园总裁莫斌曾提到，预计当年度下半年工程款项预计支付800-900亿元。至于2023年的工程款项支出，还未到公开披露的时候，但很多机构都推算要比2022年更高。

“保交付”要“保”的房子，不止是卖出去的房子，还包括没卖出去的房子，在建筑工程上，它们是一体的。如果一个项目共有500套房源，卖掉了300套，200套没有销售，这个项目保交付所需支出是500套房的工程款项，而不是300套，现实中谁也无法盖出“空中楼阁”。

这又回到了预期问题，卖不掉更多的房源，但又要一体保证交付，房企资金池中的现金，自然而然就会支出更多，流入更少。

另一大因素是预售资金监管。此前个别房企挪用预售监管资金的恶劣行为，叠加地方政府预防烂尾风险的预期，让更多的预售资金被控制在监管账户当中，房企无法在不同项目中调取。这也是不少房地产企业出险时，账上有钱却无法偿债的原因所在。

不扭转这样的预期不行了。

上周日，证监会系列政策里留给了房地产行业一个口子，房企再融资不再受破发、破净、亏损的限制。这个政策本身效用多大尚待观察，但它传递出一个信号，在资本市场总体控制再融资的大政策环境中，房地产被予以了“特殊处理”，专辟一条通道。8月30日，碧桂园宣布：与认购人订立认购协议，将发行3.51亿股新股，发行价为每股0.77港元。碧桂园本次再融资动作，正是上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制的政策落地的体现。

当然，房企再融资若想真正恢复，还有赖于大盘整体回升，优质公司股价回升，只有这样，市场资金介入才有获利空间，再融资才真正可行。

这仍然是预期问题。当购房者、投资人、金融机构、地方政府都相信房地产未来会企稳发展时，所有的问题就都有解决的办法。现在，最重要的是要重建这样的信心。

2008年，房利美房地美相继出险，贝尔斯登、雷曼、AIG的危机引发了全球金融海啸。高盛出身的美国财长保尔森授命去华盛顿国会山说服更多的议员支持他的救助方案。他开了个玩笑说：如果我口袋里装着一只水枪，那我最后必须掏出水枪，如果他们知道我口袋里有一支火箭筒，那我就不必掏出火箭筒了。

郁亮表示，当前政策已经在发力，希望这些已经出台的政策能够尽快落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平。

就在发稿之前，中国人民银行、国家金融监督管理总局发出了关于调整优化差别化住房信贷政策的通知：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

同时，中国人民银行、国家金融监督管理总局通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

这才是久违了的王炸消息！预期必将扭转，也即将扭转，让我们期待楼市金色9月的到来吧。

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