楼市静待“王炸”落地！

    本文转载自公众号：“大伟看楼市”

　　房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策，什么时候买房？看政策，政策宽就买房，政策收紧就卖房。全国各地楼市救市政策井喷，但力度都非常有限，难以导致市场出现大幅度变化。

　　疫情影响经济，但对于楼市来说，并没有什么太好的消息，为什么昨天下午房地产股突然拉升？（最近已经是没有刺激政策就躺倒的行情了） 　　地产股午后全线走高，南国置业、大龙地产率先封板，万通地产涨逾9%，大名城、中交地产、天房地产、荣安地产等多只个股纷纷冲高。

　　从全球资本市场角度来说随着美联储无限量的提供流动性，全球市场的流动性危机将得到极大的缓解，全球资本市场也可能迎来一轮较为强劲的反弹。

　　按照白宫的说法，美国的第三轮救市计划总额已经攀升到了6万亿美元。白宫经济顾问库德洛25日表示，除了2万亿美元的经济救助计划外，美联储还将提供4万亿美元以稳定金融市场，提供贷款担保支持，以及扶助一些受打击的行业。

　　该法案中包括对医疗卫生系统、中小企业和百姓的直接财政支持，同时还包括一笔5000亿美元的款项，用于支持受冲击严重的行业。该法案禁止这笔款项扶持涉及白宫、国会等联邦政府成员的产业。这意味着特朗普持有的相关产业，即便受到冲击，也不得寻求财政支持。那么对于国内房地产市场来说，有什么王炸消息吗？ 很简单！存款利率很可能在今天开始任何时间下调，为什么说这个调整影响会非常大？

　　之前，虽然央行通过降准等方式释放了相应的流动资金，但由于银行负债成本整体偏高，并未有效引导LPR下行。在MLF政策利率不宜频繁变动以及降准效果有限的情况下，鉴于企业和居民部门存款占银行总负债的60%以上，适时适度下调存款基准利率，将对LPR下行产生明显效果。

　　2月20日，央行副行长刘国强也指出，存款基准利率是我国利率体系的“压舱石”，未来将综合考虑经济增长、物价水平等基本面情况，适时适度进行调整。

　　众所周知的中国银行(601988,股吧)的利润高位，决定了指望银行自身降低贷款利率难度很大，那么只有要么MLF降息，要么存款降息，而存款降息将直接导致居民投资欲望增加叠加银行放贷成本降低。

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　　存款降息将导致LPR大幅度降低

　　目前银行资金来源中，存款约占九成，而存款基准利率保持不动使得银行整体有息负债成本下行受阻，因此银行下调报价加点动力不足。如果央行能降低银行存款基准利率，能在一定程度上缓解银行净息差收窄压力，激励银行进一步下调企业贷款利率。

　　M2突破了200万亿！2013年才100万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速为15%。聪明的购房者都会看货币供应速度决定自己的购房时间！

　　国内会如何？

　　降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。 对市场成交影响，房地产市场下行趋势有望放缓从时间点看，2019年1月份当时也出现过降准，随后因为降准及当时各地房地产市场的人才政策井喷，出现了一轮持续2-3个月的小阳春，随后在4月19日会议后，收紧政策打压，市场出现了退烧。 疫情后，楼市下调难免，但降准有利于房地产市场的降幅放缓，降准对于市场有稳定的信心。 政策双向调控央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。

　　降准对不同城市的影响，整体看，降准后经济活力会在一定程度上升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，有望有止跌的表现。但对于人口平稳或者外迁区域来说，房地产市场很难走出低迷。

　　全球比赛大放水时代来了！

　　整体看，中国楼市看政策，但政策现在扑朔迷离，还没有一个明确的中央政策表态。

　　那么继续降息肯定明确了。但1季度的宏观数据到底如何将影响房地产的政策取向。是不是买房要看3月底4月初的宏观政策，如果政策不宽松，那么房价肯定有一波下调，如果政策针对刚需和改善有所宽松，那么房地产肯定有一波行情。

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　　全国5地调控一日游，地方试探政策红线海宁成为全国第5个政策一日游的城市，据海宁发布，3月25日至4月24日，海宁云上房博会开幕。房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是说，非海宁户籍在海宁可以买多套房。南宁是一个典型的四线城市，浙江省辖县级市，由嘉兴市代管，2017年4月17日执行限购，政策要求在本市范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。 　　严格来说，这个限购政策并不严格，只针对外地户籍限购一套，本地户籍并不限购。2019年全年，海宁市全年商品房成交量约20535套，成交面积约421万方，住宅成交15996套。并不属于热点房地产市场。

　　虽然是一个县级市，但这个政策被关注的主要原因是因为的确突破了底线，相比其他城市的最对刚需、改善，这个政策直接相当于全面取消本就影响不大的限购政策，相当于鼓励炒房。

　　虽然海宁的针对外地户籍的限购政策是不是取消，实际影响并不大，因为外地户籍在海宁落户并不难，变成本地户籍就不限购，但这种短期取消外地户籍限购一套的政策，对于市场的理解很可能被认为是鼓励炒房客入市。

　　累计看，最近一个多月，全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等5个城市出现了政策一日游。

　　疫情下，宏观经济变化，过去过严的房地产调控的确应该有所调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善应该出台一定的政策，这不违背楼市调控原则，也不会对市场带来太大影响，但包括海宁等松绑政策，的确有鼓励炒房的嫌疑。

　　首先：各地松绑的政策内容不一，但都出现了只要媒体集中报道，就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策，但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意，部分政策明显触碰了政策底线，违背了房住不炒的大原则。

　　其次：疫情来各地调控持续试探， 2月份以来截止3月25日的房地产市场多发，超过80城市发布了不同程度的房地产调控。

　　类如3月23日，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情 支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》，降低商品房预售申请条件，放宽预售资金监管。

　　各地房地产市场的调控政策不管是从力度和方向来看，因城施策的特征非常明显。基本都从简化相关规划建设手续、分期缴纳土地出让价款、优化商品房预售许可、优化施工备案、合理调整缴费节点、优化农民工工资保证金、放宽公积金提取额度、补贴抗疫一线工作人员等诸多方面入手。

　　大部分城市的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但主要集中在个别三四线城市。

　　第三：已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

　　多城市政策力度较大都被叫停，但试探政策依然不断出台。主要原因是一城一策，地方的土地财政、包括经济稳定要求房地产政策有所调整。整体看，短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策，另外现在看房地产政策能够落地的基本是救企而非救市。

　　第四：目前看，各地政策力度非常有限目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到4-5月份将面临普遍性的资金压力。

　　整体看，疫情下，少数放松房地产调控政策的城市都被叫停。而后续房地产政策的取向很可能有所改变。

　　房住不炒与支持刚需购房并不矛盾政策取向是房住不炒，所以部分政府在疫情下，为了稳定市场，出台针对刚需购房者的扶持性政策并不违背中央政策。

　　虽然多个城市的政策一日游，但在地方财政压力下，预计后续依然还会有更多的城市会试探政策底线。特别是三四线城市，财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。

　　后续国内将继续非对称降息，一年期多降，5年期少降。有利于企业贷款，不排除部分流入房地产。但整体看，政策取向依然是不会全面放开房地产贷款。这只是开始，从趋势看，降息还将持续

　　在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。 　　全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？

　　资金利率的如果进一步降低，必然导致资产价格相对于资金的价格进一步提升，利好资产价格，特别是人口明显净流入的城市。

　　简单的总结一下，楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热，3月到今天，全月全国只是恢复到了疫情前大约60%的水平，除南方少数城市稍微好一点外。市场在等待政策。

　　宏观政策初期明显定力十足，但经济的颓势决定了后续必须救市，这种情况下，如果出现包括存款利率降低等信号，那就赶快买房，如果没有救市政策出台，那么楼市很可能会继续下探。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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