地方猛出救市政策，楼市预期调整，房地产正在驶出“历史三峡”

来源：一号地产（ID：dichanyihao)   

作者：朱虚侯

一号说：           

时间窗口已现，敏捷房企何在

就在多地房地产销售中介在朋友圈转发房贷利率即将调整上涨的当口，央行公布了LPR最新报价。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，全国6月1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。

LPR“按兵不动”，一定程度上，房贷利率上调的谣言不攻自破。

5月份才下调5年期以上LPR，带动首套、二套房贷利率下限分别降至4.25%、5.05%，不可能才一个月时间，房贷利率又回调，与政策的导向显然不符。

而就在公布LPR报价的前几天，6月16日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比持平，三四线城市新房、二手房房价环比微降。

这个数据不太明显，实际上一线城市新房价格环比连续5个月上涨，而且5月份的涨幅从4月份的0.2%已扩大至0.4%；二手房一线城市房价连续6个月上涨。这都表明楼市在5月份已明显好转，尤其京沪杭涨幅居前。

迹象表明，房地产市场预期逐步发生调整，结合近期不断频出、猛出的地方救市政策，房地产或已正在驶出“历史三峡”。

01.

房贷利率下调堪称大招

这两天，多地房地产销售中介在朋友圈，刷屏式转发房贷利率即将上调的消息，看上去似乎言之凿凿的样子：

“工建中农四大行确定首套贷款利率上浮20BP，利率4.65%，其他行大概率也会跟进。”

“首套房重回上浮15%，二套房利率也随之上涨，或上浮最高20%。”

三人成虎，类似传闻传得多了，不少购房人一时间倒真得难辨真假了。

实际上，销售中介只是借着6月LPR即将公布的时间窗口，来了这么一波“饥饿营销”，本意还是希望购房人上车。

同时，从侧面也反映出房贷利率下调确实是大招，信贷政策的调整降低了购房成本，是看得见的真金白银实惠。

从中新经纬的报道中，则证实上述流传房贷利率上调消息不实。

报道称，截至6月10日，南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高为5.4%；二套房利率普遍为5.05%，最高为5.5%。

建设银行苏州某支行、工商银行(601398)苏州某支行的工作人员均表示，目前首套房贷款利率最低为4.25%，且没有收到利率上调的相关通知。

工商银行郑州某支行的工作人员表示，新房、二手房的首套房房贷利率都在4.25%左右，具体多少要根据情况而定。农业银行(601288)某支行称，该行的房贷利率也已下调。

不难看出，多地房贷利率仍然维持5月下调后低位，包括不少大城市在内，全国多城首套房贷款利率都降至最低4.25%。有机构称，目前首套房房贷利率已经是近十年来的低点。

“从房贷市场来说，此前房贷利率下限下调、五年期以上LPR下调等影响，客观上都使得房贷本身进入到利率下降的通道。同时一些城市也明确了房贷利率要朝着最低利率的方向推进，所以大方向看，当前房贷利率肯定继续宽松，购房成本将进一步降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进此间分析表示。

“受下调利率的影响，5月份居民贷款的需求由负转正，居民中长期贷款增加1047亿元。前期居民还贷数量高于贷款数量，导致贷款增加值为负。”贝壳研究院在报告中分析认为：

“房贷需求上升，表明居民风险偏好的逐步恢复，打消了对‘居民资产负债表衰退’的担忧。实际上，我们居民部门的主要资产是房产，主要负债也是房产，房价没有出现明显的下跌，就不会破坏居民资产负债表。”

02.

松绑政策各显神通

如果说信贷政策是顶层信号，更偏重统筹兼顾；那么地方上的政策松绑，已经没有丝毫犹抱琵琶半遮面的顾忌。

6月，公积金政策调整方面，杭州明确无房职工家庭最高可贷120万元，青岛首套房公积金贷款最高额度达80万元；

首付比例调整上，重庆则给予公积金贷款首套房首付款比例最低20%、二套房最低40%的优惠政策；福建则是允许二套房公积金首付比例最低调整为30%，首套房购买产权面积在90平方米以下则最低为20%。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年内累计超过150个城市发布了房地产调控政策，其中，5月接近30城提高了公积金贷款额度和降低了首付款比例，多孩家庭成为定向放松的主要对象。

与提高公积金贷款额度和降低首付款比例相比，其他诸如取消限购、限贷、限售、限价的“四限”，及人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置和调整增值税年限等措施层出不穷，措施力度越来越强。

其实这一波政策转变非常迅速，最早也就是3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。

随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。就连调控“模范生”长沙也放松了限购政策，宣布支持具有大专及以上学历就业人员落户，并享有购房资格。

南京虽然没有直接取消限购，但调整力度也很明显，外地户籍补缴6个月社保可购房。此举实质上已经绕开了限购。

短短两个多月，各省省会城市带头放松限购，已然令市场感受到水温变化。

中房研协分析认为，从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：

一是松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市；

二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。

03.

借东风，房企行动如风

地方调控政策松动，房企自然跟风行动。

最近比较出挑的是保利发展，据媒体报道一个名为“湖南保利会”的微信公众号发文称，618购房节推出“首付5%起”“首年0月供”等优惠政策，长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目将同步开展该活动。

而该公众号属于湖南保利房地产开发有限公司的官方认证微信号。公然宣称5%首付、0月供，恐怕令过去一直依靠严格调控保持房价平稳的长沙有些脸上挂不住，而5%首付也与长沙现行的30%最低首付政策相抵牾。

更不要说若所购房屋属于长沙市限购区域的，最低首付款比例为60%，湖南保利的营销说辞可谓大胆。

当然，5%首付的说法只是一种营销说辞，实质是首付款分期，而且针对的是商业性质房产，即公寓、写字楼等项目，普通住宅并不参与此活动。所以最后地方监管部门也没有处罚，只是事情曝出后，湖南保利悄悄删掉了微信推文。

建业发起的话题营销又别具一格，河南商丘的一个建业地产项目新近推出“小麦换房”的购房活动。海报信息显示，购房人可用小麦来付首付款，价格按照2元/斤，最高可抵16万元。

而在杞县，建业又换了一个噱头，发布“5元/斤 大蒜换房”的海报。海报上标注：

“爱心助农，大蒜抵首付”。

且不论这些营销活动效果如何，话题度确实上去了，但这些噱头毕竟只能偶一为之，真正要实现销售去化，还得拿出点真本事才行。

房企借东风，银行也没有闲着。

近日华夏银行(600015)温州分行推出一款灵活还款按揭产品，同样引发市场热议。

这款名为“安居贷”的产品，面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，前3年仅按月支付贷款利息、不还本金，第4年再开始分期还本付息。

虽然银行在宣传时会强调前期可减轻购房人还款压力，但有多位业内人士表示，这种操作仅是暂时缓解压力之举，“利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，总利息或高出‘等额本金’还款方式。”

其实又是变相鼓励买房“上车”的一种形式罢了。

在众多政策组合拳中，郑州出台的“棚改+房票”政策或将打开一个新局面，既推动了棚改，又免除了棚改货币化的“放水”忧虑，也给了购房人一定的实惠。但关键还是参与房票安置工作的房企要严格落实预售资金监管制度，确保保质保量、按期交付。

无论从上到下，救市政策出了很多，情绪基本面也有所改善，购房人的信心正在重建，房企当下最大的优势就是从用好、用足这些救市政策，在时间窗口中谋一片生机。

End.

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