财面儿·中报深解丨解锁中国金茂高质量发展的进阶“密码”

2023年的房地产市场依旧变化莫测，在行业加速洗牌中，头部央国企稳健优势凸显。

据中指院数据显示，今年上半年，TOP50房企中，央国企销售平均同比增长45.8%，领跑行业，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。从数据中足以见得，当下央国企成为行业主导力量已成为不争的事实。

作为中国中化旗下房地产平台企业，中国金茂兼具央企与头部房企底色，在行业缓慢恢复进程中，展现出较强的韧性。

8月29日，中国金茂发布了2023年上半年业绩报告并举行业绩会。董事长张增根表示：“在市场下行期间，中国金茂继承了中国中化合规和风险控制的基因。目前金茂管理层也是稳定的，大家尽管放心。”

（图片素材由企业提供）

销售韧性凸显 回款率创新高

当下，房地产行业交易规模明显收窄。国家统计局数据显示，1—7月份，全国商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%。

虽然行业元气尚未恢复，但是中国金茂保持住了出色的销售成交数据。数据显示，上半年，企业实现签约销售额860亿元，同比增长23%，增幅领先行业平均水平，行业排名提升至TOP11，稳居第一梯队。累计回款909亿元，回款率106%，创下历史新高。

对于销售额的正向增长，企业管理层分析称：“上半年，公司合理排布供货，集中开盘10个项目的去化率达到了75%以上，重点支撑了上半年的销售业绩；此外，公司抓住一季度窗口期，3月份实现销售200亿元，达到了上半年公司单月的销售峰值。”

事实上，中国金茂之所以可以获得可圈可点的表现，也得益于企业能精准把握市场发展趋势，一直以来，企业坚持深耕一二线城市。据悉，中国金茂超88%的签约额由一二线城市贡献，在北京、上海和青岛，创下了单城超50亿的签约销售业绩。

除了将占据高能级城市作为房地产开发的主要战略方向外，中国金茂作为科技住宅的先行者，其打造出教科书级别的“科技健康住宅”成为企业在市场保持核心竞争力的重要抓手。上半年，中国金茂多个明星项目表现亮眼，其中，北京永定金茂府、青岛崂山大云谷金茂府、北京望京樾等，均取得了超20亿元的单盘签约额。

管理层也表示：“今年重点将在产品方面采取提升迭代措施，计划对金茂府进行产品升级，打造金茂府3.0，通过产品实现溢价，维持比较好的客户口碑，来带动整体销售。”

此外，在土地获取方面，中国金茂上半年坚持收敛投资，谨慎拿地。管理层认为：“虽然上半年拿土地数量不多，但截止到6月底，公司还有3800亿元二级可售货值，基本足够2.5年的去化。”

酒店经营增长翻倍 发力城市综合体项目

2023年上半年，随着疫情的好转，居民生活与生产秩序逐步进入常态化，加之相关促消费的扶持政策陆续出台，社会消费品零售额得到增长。据统计局数据显示，1—7月份，社会消费品零售总额264348亿元，同比增长7.3%。

中国金茂抓住回暖的关键节点，在商业与酒店运营中不断发力抢占市场份额，保持多业态持续增长。

在商业板块，企业的商务租赁及零售商业运营收入约为8.9亿元，同比增长24%。新开业项目包括青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇等商铺签约率创新高。其中，青岛览秀城上半年实现99%的出租率，五一档期客流22.5万人次。

而随着旅游市场的活力不断释放，中国金茂的酒店业务也迎来“春暖花开”，业绩显著提升，在上半年，收入和经营毛利较去年同期增长109%、212%，较2019年超出10%、10%。EBITDA较2022年同比增长11倍，较2019年超约14%。值得一提的是，中国金茂拥有的12个成熟运营的酒店全部保持行业领先。

值得关注的是，随着城市化发展进入新阶段，城市综合体渐渐成为满足人们美好生活的新引擎，也是城市的生命力所在。亚里士多德曾说过：“人们来到城市是为了生活。人们居住在城市是为了更好的生活。”

中国金茂也基于对新时代城市发展的变化，对城市运营的未来业务策略进行调整，意图聚焦核心城市综合体业务。管理层称：“中国金茂过去重要的战略是城市运营，未来城市运营的一个重要方向是增加一些核心城市综合体获取，尤其是既适合优质持有又能够附带部分高毛利开发的综合体项目。”

优化债务结构 “双轮两翼”协同赋能

一直以来，中国金茂凭借多元的收入与丰富的融资渠道，保持稳健财务结构，构建安全的基本面。

在债务方面，企业上半年“三道红线”保持“绿档”标准。此外，短债占比、外币债务占比也有所降低。数据显示，截至6月末，企业一年内到期的债务为150亿元，债务占比为14%，较去年底下降8个百分点；外币债务占比30%，较去年底下降7个百分点。

同时，中国金茂也拥有强大的融资“造血”能力，上半年发行了多笔低利率债券及票据。在总体融资空间方面，管理层透露：“截至6月30日，大概有840亿元的银行授信额度、30亿元中票额度以及35亿元的CMBS，融资空间非常充裕。”

不仅如此，中国金茂在筑牢安全防线的基础上，同时坚持长期主义，致力于走出全新的格局。

众所周知，房地产行业经历过了需求增量的高山，已经到了稳增长阶段，在实现高质量发展的进程中，如何赢得差异化优势是企业必须思考的问题。

中国金茂洞悉市场变化，合理调整企业总体战略目标，继续践行“双轮两翼”战略。除了在房地产端保持适度规模开发外，还在持有运营方面能贡献稳定现金流与增值收益。

此外，企业也在建筑科技与高品质服务端寻找更多利润增长点，其中，物业公司金茂服务上半年实现营业收入13.53亿元，同比增长23.4%，在管面积与合约面积，分别增长56%和35.8%。

同时，中国金茂也聚焦建筑科技，积极构建核心技术能力，助力公司市值重构。截至6月，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业，上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。

对于企业未来发展，中国金茂总裁陶天海也在业绩会上表示：“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”

他还强调，企业将继续保持稳定高质量发展，坚持效益优良、规模适度、品质领先，致力于发展成为以高品质开发为核心，精品持有运营及城市综合服务为支撑，科技创新为驱动的中国领先城市运营商。

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