财面儿·年报深解丨绝不“躺平” 阳光城脚踏实地化解危机

4月的最后一周，是2021年财报披露期的尾声。综合来看，房地产企业各项数据指标均已降至历史较低水平。

克尔瑞数据显示，其中57家典型上市房企整体归母净利润2629亿元，增速中位数为-26%，且近9成典型房企毛利率、归母净利率双降，行业整体盈利能力面临较大的下行压力。

压力之下，一些出现危机的房企也并未“躺平”。4月29日，阳光城(000671)（000671）发布2021年年报。经过一年的消化，其债务、资产情况等一些棘手问题正在逐渐被清理，而在财务结构、公司治理等方面显现逐步向好趋势。

此外近期，房地产市场暖风频吹。根据中指研究院监测，截至今年4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。随着政策端的逐渐放松，阳光城等一众努力自救的房企也迎来了新的机会。

多家房企下修业绩

临近财报披露尾声，仍有房企业绩出现反复。

4月28日晚间，中天金融(000540)发布业绩修正公告称，2021年经修正后归属股东净亏损为62.2亿元-70.8亿元，此前公告预计归属股东净亏损25亿元-40亿元。上年同期为归属股东净利润5.71亿元。

而中天金融并不是个例。此前，奥园美谷、泰禾、荣盛发展(002146)已纷纷下修业绩。之所以会在业绩披露尾声之时，仍有多家房企业绩再度下探，也充分说明了当前市场的特殊性。

实际上，上述房企选择下修业绩，原因均涉及公司结合目前房地产行业市场形势和疫情持续的相关影响，出于谨慎考虑，对报告期内存在减值迹象的资产进行重新评估。

尽管此前出现流动性危机，但阳光城发布的业绩尚属正常范围，没有偏离此前公布的业绩预告。财报数据显示，阳光城2021年实现营业收入425亿元，归属于上市公司的净利润为-69.5亿元。

从季度数据来看，阳光城2021年第二季度的收入达224亿元，即使在第三、第四季度，也都维持了百亿以上收入水平。

从布局来看，阳光城所购置的土地主要在上海、成都、杭州、长沙、昆明、北京、绍兴，新的整体区域布局基本集中于经济发达区域的城市，去化难度大大降低。

以此来看，虽然阳光城在2021年下半年过得颇为艰难，但表现还算稳定，在不利市场局面下，还是守住了基本盘。

明确风险制定策略

据阳光城披露的年报显示，2021年，阳光城实现全口径销售金额1838亿元，权益销售金额1177亿元。与2020年比，销售金额出现下滑，不过销售均价却有所提升，2021年的销售均价达15067元/平方米。

其实，阳光城2021年最严重的问题出现在流动性上。2021年，公司实现权益回款1031亿元，但合并报表母公司经营性现金流入989亿元，同比降低25%，主要受预售监管资金管理趋严所致。

而融资环境的改变，也对阳光城造成了巨大冲击。2021年，其刚性还款达1410亿元，导致整体性融资性净现金流为-550亿元，出现巨大缺口。

不过，面临严重的流动性危机，阳光城并没有选择“躺平”，而是采取了四大措施，努力改善，具体包括：积极推动债务展期，公司累计已经完成76亿元债券展期；积极推动资产处理；严控各项成本支出；深化组织结构调整。数据显示，公司2021年的管理费用持续下降，管理费率仅为2.3%，创造了近五年来的最低纪录。

针对2022年的市场局势，阳光城也提示了风险，并制定了针对性战略。一是政策风险，阳光城准备针对不同区域的调控政策，一盘一策，及时调整经营方向；二是市场风险，公司计划积极拓展代建、梦享家、建筑板块上下游一体化等轻资产策略，探索新业务和利润增长点；三是经营风险，阳光城计划通过各种方式，以推动项目良性发展，避免被动停工；四是管理风险，阳光城计划新年里进一步精兵简政，削减无效工作界面及冗余管理层级；五是财务风险，阳光城将进一步加大清收力度，进一步强化项目现金流；六是流动性风险，公司有息负债规模较大，针对负债规模问题，阳光城计划盘活存量资产，加快回款，以合理控制负债规模。

针对阳光城的经营情况，不少机构投资人前往调研。2021年，企业共接待了46次调研、沟通、采访，其中机构投资者达到153家。

逐渐理清棘手问题

值得注意的是，针对阳光城2021年年报，立信中联会计师事务所出具了“保留意见审计报告”。

具体为，截至审计报告披露日，阳光城存在大额已到期未归还的借款，并且涉及多起未决诉讼，公司因子公司未履行还款义务而被列为被执行人。阳光城已在财务报表附注中披露了拟采取的改善措施，但公司持续经营能力仍存在重大不确定性。

而阳光城在年报亦已有所披露，公司正在逐渐理清棘手问题。截至2021年末，其总资产3585.55亿元，这一体量仍可以说是一家在行业内举足轻重，对上下游产业链有着深刻影响力的企业。经过2021年的大幅出清，企业资产情况正在逐步好转，对资产兑付理财的处理能力也在增强。

尽管会计师从存在大额诉讼角度，认为其持续经营能力存在不确定性，但实际上阳光城的行业重要性、系统重要性，仍在为各界所注意。4月25日，据媒体报道，金融监管部门召开会议向主要资产管理公司和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作做出六项政策指导，其中便包括阳光城。

此外，阳光城大量土储集中于经济发达区域，资产的可变现度较高，相比于资产集中在二三四线城市的企业，其持续经营能力仍旧可期。

自3月14日起，阳光城股价出现一轮暴涨，仅在短短十几个交易日中，股价涨幅达到120%，尽管随后股价出现回落，但从阳光城股价久违的强势表现中，仍能看到一定的转暖预期。

如今，围绕着房地产行业，一轮新的行业政策正在出台，经过2021年大调整，已经轻装的阳光城，或将迎来新的发展阶段。

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