大悦城控股资产优化：42亿元挂牌出售中粮置地广场

  近期，高力国际发布了2023年上半年国内主要城市大宗交易相关数据，主要城市合计录得92起大宗成交，总交易金额865亿元，是去年同期成交量的131%。各资产类型中，写字楼交易最为活跃。

  在写字楼资产中，传统房企成为重要交易对象之一。2023年上半年华润置地作价7.17亿元出售深润大厦部分楼层，华远地产也将华远中心部分办公楼转给外文出版社。

  “以往房企快速扩张追求规模开发了很多写字楼项目，新发展阶段下这些资产成为拖累企业持续发展的沉重包袱，因而优化资产结构成为很多房企的迫切追求。”一位资管人士表示，上半年大宗交易中房企出售资产占总成交的1/3。

  大悦城也开始计划剥离重资产。8月30日，北交所信息显示，大悦城旗下西单大悦城参股公司出让中粮置地广场100%股权，挂牌价42.56亿元。公开资料显示，中粮置地广场位于北京北二环安定门外，建筑面积81454平方米，商业及配套面积9510平方米。

  “对购物中心、写字楼、公寓等流动性较低的不动产而言，企业挂牌转让能够有效盘活存量资产，进一步优化企业资产，助力企业持续发展。”上述资管人士表示。

  正向流动

  位于北京二环安定门外的中粮置地广场人来人往，这里因区域及地段优势，被诸多知名企业选择，如摩根士丹利、CBA联盟、国联证券等。

  “中粮置地广场租金报价16元/天·平方米，是附近比较高端的写字楼，目前项目出租率90%，是属于人气比较旺的项目。”一名写字楼中介人员表示，以此来看大悦城控股出售该项目并非“难以为继”。

  大悦城控股为何将人气较旺的中粮置地广场出售？

  一位商业地产人士告诉记者，对一个成熟的商业地产开发企业而言，选择在运营成熟时溢价退出，远比长期持有更具价值。

  以李嘉诚家族资产接手方之一的基汇资本为例，在其接手的项目中，北京盈科中心、上海仙乐斯广场、广州西城都荟等均为自持一段时间后便果断退出。

  基汇资本相关负责人此前在接受媒体采访时表示，“基汇资本是2014年4月以9.28亿美元总价买入盈科中心的，选择出让是由于和投资人有一个协议，持有物业达到一定的限期后会在合适的时机出售，现在正是时候。”

  另外，深圳前海的周大福金融大厦南塔则是还未建成就顺利完成网签，以超32亿元金额整体出售给世界500强金融机构。

  从买方来看，在经济发展具有一定不确定性的情况下，具有稳定收益回报的写字楼也是值得投资的优质资产。

  从今年上半年大宗交易来看，不乏字节跳动80亿元收购铁狮门上海尚浦领世F1A&B、中泰证券27亿元购入绿地外滩中心写字楼等案例，市场交易活跃。

  模式转型

  来自大悦城控股的相关信息显示，中粮置地广场于2016年9月开工，2018年7月交付，累计投资25.89亿元。以当前售价来算资产整体增值约164%。

  一位业内资深人士表示，业主出让项目并不是一件坏事，整售很重要的原因在于引入了一位具备实力的买家，后者在写字楼品质把控、租户完整性方面都较有价值。

  “房企持有大型商业物业都会面临后续运营压力。对大悦城控股而言，写字楼项目整体投资回报周期较长、回流资金较慢，若能一次性出售无疑将助力企业更好发展。”上述资管人士表示认为。

  从此次情况来看，出售中粮置地广场不仅可以帮助大悦城补充流动资金，参与到其他优质项目投资中，还能降低重资产投资的集中风险，助力大悦城控股调整资产架构。

  近年来，大悦城控股在加重轻资产发展模式上，从开发运营向资产管理逐步转型。截至2023年6月末，大悦城控股通过管理服务方式，已服务运营汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等项目。另外，2023年上半年大悦城在投资拓展上坚持优中选优，获取了2宗优质地块，土地面积5万平方米，计容建筑面积12万平方米，土地款总额19亿元。

  此外，大悦城控股出售的中粮置地广场有望成为今年北京大宗写字楼交易最高纪录，或将为北京写字楼市场注入一针强心剂。

  优化资产

  事实上不止大悦城，近两年国企、央企不断调整资产结构，旗下商业项目接连被挂牌出售。在2023年上半年大宗交易中，华润、建发、华远等均出售了部分写字楼资产。

  从国资委此前曾透露的一组数据来看，2012年至2022年央企资产总额从31.4万亿元增长到了去年底的81万亿元，其中包含许多存量资产。如果这些存量资产能充分盘活释放，将对国企、央企资产配置效率产生重要影响。

  近年来，相关部门愈加关注国企、央企存量资产管理优化问题，陆续出台了多个文件，尤其是国家发展和改革委印发的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求“聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措及建立工作台账强化组织保障”。

  为此，许多地方企业迅速作出反应。不过对于存量资产优化盘活，有业内人士提示到，存量资产盘活所需资金量大、回收资金周期长，盘活并不直接等于资产变现，而是要有新的价值创造出来，存量盘活的盈利就是在长期经营中不断提升资产价值，从而有稳定的现金流回报。

  当国企、央企出售存量资产获得现金流后，能否发挥现金流的最大价值，还需要企业进一步攻坚。

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