推动“认房不认贷”、延续“置换免个税” 购房与交易成本或双降

近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。另外，财政部、税务总局、住房城乡建设部8月25日联合发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，延续“置换免个税”政策至2025年12月31日。

多位业内人士表示，热点城市“认房不认贷”的落地不应再等待。而且，相比之前只有住建部提及“认房不用认贷”，这次变成了多部委，特别是和贷款相关的央行也参与其中，也增加了政策落地的可能性。如果政策在“金九银十”之前可以落地，叠加上“置换免个税”的政策，有望带动购房需求快速入市。

居民购房成本再降低，一二线热点城市政策落地节奏加快

本次通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“此次政策调整和过去不同的是，不再自上而下发文，而是将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也就是，在一城一策和城市主体责任的情况下，考虑到城市的差异性，不适宜国家自上而下统一部署，而是将政策的权限给到城市。城市纳入到工具箱中，是否执行、什么时候执行，由城市裁决。”

同时，从三部门共通推进“认房不认贷”来看，“认房不认贷”政策将在全国大面积落实，尤其是在部分一二线热点城市落地的节奏开始加快。58安居客研究院院长张波分析认为，从“认房不认贷”政策落地后的效果来看，意味着“卖一买一”改善需求，首付比例将大大降低，房贷利率也将同步降低，这对于进一步释放改善型的置换需求将起到重要推动力，但需求释放的持续性以及在各地的效果，预计还将呈现一定分化。

在中原地产首席分析师张大伟看来，现在全国三四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。他还提到，认房不认贷在一线城市预计不会全面实施，深圳无房有贷户首付50%，北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起，预计政策不会全面松绑，很可能会率先在北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。

“该政策在8月底落地，若地方加快政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市“金九银十”行情可期。”中指研究院市场研究总监陈文静提到。

而对于此次政策的出台，住房城乡建设部有关负责人表示，将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

购房交易成本降低，刚需和改善型需求或进入良性循环

除了推动落实“认房不认贷”，8月25日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

此外，公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

李宇嘉表示，该政策的目的非常明确，即通过降低交易成本的方式，一方面满足住房改善，另一方面促进房屋流通或良性循环。此项政策有利于改善型需求，也有利于刚需。因为交易成本降低，叠加前面“认房不认贷”的落地，改善型需求能够释放，那么就能释放出小户型、低总价的二手刚需房源，也有利于刚需上车，从而形成刚需和改善型需求良性循环，带动房地产市场逐渐稳定下来。

“个税政策的方向是积极支持改善型需求，通过这一政策的调整，可以积极推动有改善需求的购房者加快入市脚步，促进市场交易量快速提升。改善需求中一卖一买往往会伴随着大量的交易税费，无形之中大大增加了换购的成本，并且所得税一般会收取差额的20%，在换购需求中税费所占比重较高，如果手中房子购置早，并且不是唯一住房，则卖房过程中个人所得税更是税负重。改善型需求的支持力度正在不断增大，目前关键还在于政策实际落地。”张波提到。

整体来看，陈文静认为，多部委接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。相较于以往，此次政策更加细化和具体，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向，若核心城市政策在“金九银十”之前落地，将有望带动市场销售好转恢复。

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