杭州楼市大松绑：二套首付降20%、回归“认房不认贷”

  曾几何时，“万人摇”的场面在杭州楼市屡见不鲜，但在市场持续下行的冲击下，新一线头部城市杭州也开始松绑政策刺激购买力。

  11月11日，一份《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（以下均简称为“通知”）宣告了杭州楼市的新变化。通知中对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。

  具体来看，对于杭州首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，即在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录，并且贷款已经结清的购房者，可以按照首套房贷政策执行。

  杭州在2017年3月起宣布实行“认房又认贷”政策，这是该政策执行五年后的首次松绑。

  通知中值得关注的另一方面是，贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成；同时，首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。上述新政从2022年11月11日起开始执行，以网签时间为准。

  从楼市新政内容可以看出，杭州对于房贷的政策落实了非常全面的降成本导向，尤其对杭州限购区而言，其房贷申请成本将进一步降低。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，国庆及10月份，尽管按揭利率降低，开发商积极促销，但考虑低基数的影响，热点楼市降幅缓减的趋势并不是很明显。因此，进入11月份，对市场纾困的力度加大。杭州在热度城市中属于弹性比较大、波动比较大的城市。多方政策叠加，特别是10月份以来按揭利率明显下降，叠加保交楼稳定预期，多方资金纾困民企稳健企业，预计市场开始探底和企稳。

  支持刚需和改善需求

  杭州楼市曾经的热度令全国侧目。

  从2016年到2021年，新一线城市中的杭州曾经历了长达5年的楼市“慢牛期”，房价只涨不跌。即便到了2022年上半年，杭州仍被认为是商品房去化最好的市场之一。

  据称，一旦某个红盘开始冻资，浩浩荡荡的摇号大军就挤满了杭州各大银行。红盘背后，是板块内一二手房的严重倒挂。很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万元乃至几千万元。

  然而2022年下半年起，杭州楼市开始呈现“跌跌不休”之态，传统的“金九银十”悄然落幕，市场持续低迷、仍在探底。机构数据显示，目前杭州二手商品房挂牌量已突破20万套，二手房网签量已连续四个月环比下滑，10月份的网签量降至4300余套。

  从房屋销售的变化来看，2022年10月，杭州新房销售出现转冷趋势，一是分销开始往市区蔓延，过去杭州楼盘采用中介分销还只是远郊盘特色（尤其是临安），如今不少市区盘也开始出现中介分销、全民推介的情况；二是开盘热度有所下滑，10月整体开盘去化率6月份以来首次降至60%以下，市场热度开始出现高位回落的情况。

  松绑杭州楼市的新政正是在这样的背景下产生。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州政策放松中银行的举动，支持了刚需和改善性购房需求，降低了购房者的成本，对稳楼市稳预期是一种利好；此次政策从银行信贷角度比较全面地落实了政策，也说明信贷政策调整依然是一个较大的方向。

  李宇嘉认为，新政反映了地方一城一策力度的加大。政策基调更加强调稳楼市，国家层面发改委、央行不断祭出扶持政策，地方层面一城一策也向纵深推进，即“认房不认贷”政策蔓延至杭州等热度城市，意在降低购房门槛，鼓励换房需求，与国家支持刚需和合理改善的原则相一致。

  政策松绑仍有空间

  2022年5月，杭州就曾对限购政策进行松绑，取消本地户籍在杭州购买二手房的社保年限要求，转为可直接购买。同时将外地户籍在杭州购买二手房的门槛由“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定降低为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”即可。

  但5月的松绑对楼市刺激影响不大。总体来看，杭州近期的二手房成交呈现量价齐跌的状态。根据杭州贝壳研究院统计数据，自今年6月起，杭州二手房网签量连续下滑，至10月网签量仅剩下4300余套，环比下滑10%。

  而杭州二手住宅均价也已经连续3个月下滑，10月的均价为31000元/平方米，环比下滑2%。300万元以上总价段的住宅均价都有不同的下滑，其中800万元以上住宅均价回落最为明显，环比降低7%。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，从“十一”前夕开始，中央端连出三条重磅利好政策，发布首套住房公积金贷款利率下调、个税退减优惠等政策。随后的党的二十大胜利召开，紧接着央行、外汇局、银保监会、证监会陆续发声，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求。

  种种迹象表明，中央正在以组合拳出击稳楼市、稳预期，助力房地产市场回稳。陈霄认为，各地因城施策也在逐步推进，后续政策是否继续放松是以房地产市场的修复情况而定的，从10月市场销售情况来看仍未见明显起色，恢复不及预期，预计后期政策松绑或仍有空间。

  据机构统计数据，2022年10月，重点城市成交面积环比下降近10%，同比下降约两成左右。分城市来看，其中，一线城市成交规模环比下降21.3%，二线代表城市环比下降9.4%，三四线代表城市环比下降3.7%，市场情绪未见明显改善。

  陈霄认为，在信贷端，四季度5年期以上LPR下调仍有可能，同时，在即将步入年底的时间节点，保交付工作方面仍然会聚焦高度重视，热点二线城市在认房又认贷上仍有调整空间，或将会采取局部推进的方式。此外，在土地、二手房等方面政策也有放松可能，除了已经出台的带押过户、换房退税等相关政策，二手房松绑政策有望进一步扩围。

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