取消“认房又认贷”，郑州祭出大招“投石问路”

  在分析看来，郑州新政如果不是“一日游”，未来会有更多偏冷的城市跟进执行。

  日前，郑州一纸开创先例的“救市”新政备受瞩目，其中，取消“认房又认贷”被视为是酝酿已久的大招。普遍认为，郑州开了政策先例。这意味着在郑州购买第二套、第三套住房，不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率。

  此外，“允许高品质楼盘价格上浮”，“允许家庭购买第三套住房”，“引导房贷降息”，“推行货币化安置”，“回购多余安置房”等。在业内看来，条条都是“重磅”。为郑州的房地产市场注入了一剂“强心针”。市场有望经历修复阶段重回稳定状态，走向良性循环。

  新政出台有两个大背景，一个是刚上任的郑州代市长，针对楼市发表了谈话，预告了部分政策可能出台；另一个是政策土拍遇冷、房企爆雷、房贷额度紧张、成交量下降、中介门店倒闭……疫情常态化，房地产市场困境重重。尤其是去年遭受了疫情和水灾双重影响的郑州市，其楼市和企业都遇较大的压力。

  作为楼市偏冷的城市的一个缩影，郑州此番操作起到“投石问路”的作用。在分析看来，郑州新政如果不是“一日游”，未来会有更多偏冷的城市跟进执行。

  取消“认房认贷”是大利好

  3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五方面提出了十九条具体措施，下称“郑十九条”。

  其中，《通知》明确提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即明确取消了“认房又认贷”。

  “这是很大的利好”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《中国房地产金融》采访时表示，需求端鼓励、供应端加速、企业端稳定、执行端规范是“郑十九条”的显著特点。

  特别是在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，“郑十九条”的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中，关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。

  除此之外，郑州本次新政的支持力度大、覆盖面广，支持主体覆盖房企和消费者。

  对于购房者，通过投靠落户的方式吸引新的购房需求，通过对改善需求降首付同时降利率来激发当地换房需求。

  针对房企，下调土地保证金比例、延长缴费时限、加大项目贷款支持等，有利于缓解当地房企运营困难的问题。

  整体来看，郑州新政的出台对于当地市场而言，可以有效提振市场信心，加快市场修复。

  许小乐认为，从数据表现上看，今年以来郑州二手房市场的预期已经有所修复，1月二手房景气指数已回升至20以上的平稳运行区间，2月二手房成交量环比增长，二手房价格指数环比止跌。

  此次新政的出台会强化这种修复，预计3月新政带来的积极效果显现，二手房成交量进一步提高，价格平稳走势确立；二手房的修复传导新房市场，新房销售去化加快，房企资金压力逐步缓解，市场逐步进入健康状态。

  许小乐分析，郑州作为中原城市群核心城市，此次“郑十九条”对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。“楼市小阳春将有条件在多地出现。”许小乐非常乐观地表示。

  销售端或将继续松动

  根据国家统计局公开数据表明，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，同时增长4.8%。

  2021年度河南省房地产开发投资为7874.35亿元，同比增长1.2%，低于全国房地产开发投资增速。

  其中，受“涝疫接核”严重影响的郑州房地产市场遭遇“滑铁卢”。全市新建商品房累计销售仅为161876套（间），较去年同期下降了33.55%；商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套（间），较去年同期下降了29.27%；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。

  二手房方面，郑州是全国二手房交易个税严格按照“差价20%”征收的城市。这与绝大多数城市二手房按照成交价1%计算个税相比，缴纳的费用相当之高。出于种种原因，让郑州楼市一直不温不火，甚至出现低迷的状态。销售业绩不太理想势必导致多数房企无法长久立足于市。

  基于此，新政缓和市场情绪，促进合理住房需求释放，对需求端提振购房需求大有裨益。中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅接受《中国房地产金融》采访时表示，从短期来看，该政策目的明确，为了促进房地产业的良性循环。

  “去年四季度，房地产业在投资、融资等方面都面临一些问题，部分房地产企业也出现了资金链的紧张。”杨畅进一步解释，这种背景下，促进房地产业的良性循环就非常重要。从地方政府角度来看，销售端的适度放松，也有利于促进向下游消费和上游投资的传导。

  同时，该政策的目的，在于促进良性循环，也需要避免由于政策变化，导致的房价大起大落。“从长期来看，郑州作为省会城市，在中部省份中具有一定的代表性，尤其是近年来人口流入郑州的迹象明显，供给侧的政策松动，有利于实现人口流入后带来的需求释放。”杨畅判断。

  意料之内与情理之中

  2021年是我国房地产市场调控政策边际变动方向的转折点。同策研究总监宋红卫对《中国房地产金融》表示，2022年仍会不断有房地产行业边际改善的政策出台来稳定市场，也可以说2022年是房地产行业“政策底”。他认为，从政策向市场传导需要6-10个月的时间，也就是说真正的市场底要到2023年才能实现。

  从此次郑州“救市”内容来看，政策主基调仍然是以稳定市场为主。宋红卫提出，房地产市场稳定是当前政策调控的目标，也是经济稳定的重要保障，因此，保障合理的住房需求，发挥房地产支柱产业作用稳定经济发展是今年政策调整的方向。

  针对改善需求的相关政策也会出台，比如关于“认房又认贷”政策会向认房不认贷调整，公积金二套首付比例下调，核心城市可能还会调整普通商品住宅的标准来降低购房者的相关成本。

  宋红卫补充，“再者，加大人才引进，扩大落户人口的规模，也是今年各地政策的导向，这对房地产市场支撑也非常重要。从执行强度来看，城市之间差异化会很大，能级较低的三四线城市松动的力度会大一些，核心城市变动相对较小。”

  除了郑州，2022年以来，还有南昌、长春、南浔、菏泽、重庆、佛山等31个市县政策松绑，涉及降低首套房首付比例、放宽公积金贷款、下调房贷利率、放宽落户等。

  地产评论人李骁认为，即便没有郑州打响“救市”第一枪，后续也会有其他城市相继跟进。因为房地产业仍是支柱产业，是实体经济的重要组成部分，是经济增长的压舱石。虽然不再作为短期刺激经济的手段，但维持其相对稳定也是政策应有之义。

  李骁预测，未来会有一些城市陆续出台新政，当面对市场下行压力、项目交付压力、库存风险等一系列问题，出台较大力度的宽松性政策属意料之内、情理之中。

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