机构预计“认房不认贷”将促进一二手房联动

住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示,进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

“认房不认贷”是指,商业银行在确定贷款比例时,只按照家庭名下是否有房来认定,不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”,即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录,再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。

(资料来源:贝壳研究院整理)

而“认房不认贷”会有什么影响?

贝壳研究院指出,回顾我国2010年以来到当下的两轮完整的房地产市场调控周期,当房地产面临过热情形时,“认房又认贷”政策出台从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度;反之,当市场低迷时,优化首套房认定标准会激活市场。

例如深圳在2010年重启双认之后,房价涨幅持续收窄,2011年12月二手住宅成交均价同比涨幅由前两年同期39%、24%的水平收窄至2.7%,房价基本走平,2016年重启双认之后,2017年底及2018年底同比涨幅持续收窄至7%和1%,而此前两年房价同比涨幅分别为54%和20%。

北京在两次启动双认之后,二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期,是历次周期中最长的下跌期,且房价累计跌幅均达到15个百分点的水平。

(图注:“认房又认贷”对房地产市场的影响示例

资料来源:贝壳研究院整理)

今年二季度以来市场修复受阻,其实主因在于市场预期较弱。经济下行压力加大,居民预期收入降低导致风险偏好下降,购房意愿降低。“认房不认贷”则可以降低换房成本,加快改善性需求的释放。

(图注:部分城市不同首二套房认定标准下首付及房贷利息情况(单位:万元)

资料来源:贝壳研究院整理)

从已取消认房认贷城市的实际效果看,2022年3月1日郑州新政公布后,3月当月郑州二手房成交环比增长106%,其中改善性住房成交增长的贡献最大。

从区位分布看,改善属性较强的金水、惠济、经开及郑东新区二手房合计成交量环比增长159%,在全市的占比为44%,较2月提高9个百分点。从房源看,120平以上、总价150万以上的改善房源成交增速分别为115%、147%,超过其他户型房源;成交占比分别提高1.1个、4.4个百分点。4月政策效果相对减弱的情况下,120平以上、总价150万以上的改善房源成交环比降幅低于其他房源,成交占比保持提高,相对而言刚需板块和刚需房源成交回落较明显。

一方面,使刚需和改善群体循环起来,改善性群体将原有住房挂牌出售,增加刚需房源供给,满足刚需入市需求,实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面,改善群体卖掉二手房后购买新房,促进二手房新房的良性循环。进一步,新房市场销售改善,房企回款加快,拿地投资信心提高,土地市场修复,最终实现房地市场和行业的良性循环。

(图注:部分重点城市首二套房认定标准及首付比例情况

注:以上为调研信息,不能确保及时更新,以官方认定为准。)

事实上,前期部分城市在降低信贷成本方面已有所调整,对于首置和改善需求释放发挥了积极作用。

据贝壳研究院统计,今年上半年全国重点城市二手房商业银行贷款成数较去年有所提升。未来,随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷政策,将进一步畅通换房链条,促进房地产市场良性循环。一方面,改善客群换房会增加刚需房源供给,满足刚需入市需求,实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面,改善群体卖掉二手房后购买新房,促进二手房新房的良性循环。

(责任编辑:王治强 HF013)

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