一大波地产政策抬升预期，昆明房价要触底反弹？

  利好政策的持续刺激,楼市的情绪又开始酝酿了。

  7月24日,政治局会议未重申房住不炒,首次明确房地产市场供求关系发生重大变化,适时调整优化房地产政策。住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

  此外,7月31日发改委发布关于恢复和扩大消费措施的通知,明确支持刚性和改善性住房需求;国务院常务会议亦明确要调整优化房地产政策,根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措,加快研究构建房地产业新发展模式。

  进入8月1日,央行提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求;到8月4日,发改委提出稳妥处置化解房地产地方债务、金融等领域风险隐患。

  从政治局会议对房地产表述超预期,到国务院常务会议提出要优化调整房地产政策,再到央行明确将继续引导房贷利率和首付比例下行,在政策端支持力度不减的背景下,多个核心城市楼市政策又迎来一次松动。

  热情有所回升,涨价苗头已现

  四大一线城市北上广深纷纷发声,支持满足居民刚性和改善性住房需求。南京发放购房补贴、建立安置房源超市、提升预售资金使用效率等;郑州更是打响楼市政策优化“第一枪”,明确取消限售政策,落实“认房不认贷”政策。

  8月9日更是传出消息,在“一城一策、分类指导”的原则下,一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生,如想调整楼市“四限”(限购、限贷、限价、限售)政策,须报各级部门审批和管理。该消息还指出,8月,一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开,主题关乎房地产相关政策如何调整优化。

  这也被很多机构认为,市场将迎来拐点,尤其是在7月份楼市继续疲软的状态下。

  从企业端来看,根据克而瑞数据,1-7月百强房企全口径销售金额3810亿元,累计同比-5.9%,跌幅较1-6月扩大5.5个百分点。7月单月,百强房企全口径销售金额3810亿元,环比-36.6%,环比由涨转跌;同比-37.2%,同比跌幅较6月扩大9.5个百分点。

  可以说,7月一二手房、百强房企的销售数据创近5年新低。

  从城市端来看,机构数据显示,7月全国100个城市新建住宅的平均价格为16177元/平方米,环比下跌0.01%,跌幅与6月持平;100个城市中,35个城市新房价格环比上涨,45个城市环比下跌,20个城市持平。

  在这样的背景下,中央及地方利好政策持续释放,市场对核心城市出台政策预期被不断抬升。国金证券认为,南京、郑州等城市已出台一系列支持性政策措施,预计后续更多高能级城市将加入这一队伍,政策有望加速落地。

  西部证券研报也指出,从基本面来看,目前虽然成交预期相对较低,成交数据仍处磨底阶段,但未来一线城市出台政策,行业成交或将有所回暖,示范效应下市场信心将得以提升。所以,其认为短期可以积极参与政策预期差和成交修复时间差内的反弹行情。

  实际上,在政策的持续刺激下,市场端的热情已经有所回升,7月24日-7月30日,30大中城市商品房成交面积279.34万平方米,同比下降20.92%;环比上涨29.30%。

  二手房层面,据多家媒体报道,自7月27日起,一线城市部分小区二手房“追风”上涨,涨幅在数万元至数十万元之间。在过去一周,北京、上海、广州二手房均迎来了小范围波动,南京更是呈狂飙状态。

  旅居热门城市的楼市也回归活跃。以昆明为例,7月23日,克而瑞云南发布了昆明上一周的楼市行情,住宅市场供销量价齐升,均价小幅上涨至13427元/平方米。8月8日,其又发布昆明7月31日至8月6日数据,房价均价13839元/㎡,环比上涨7.2%;市场合计供应1.86万方,环比上升354%;成交7.08万方,环比上升18.39%。

  整体来说,昆明供销量价齐升,城市核心板块及观滇板块内高改项目成交占比上升,带动均价上涨,呈回暖态势,房价又进入上行通道。

  昆明企稳,迎史诗级上车机遇

  得益于去年下半年的密集的调控政策,昆明房地产市场在今年年初迎来了热度“狂飙”,前期积压的购房需求集中释放,托起了一个烈火烹油的楼市“小阳春”。

  这一波积压的购房需求以刚需置业为主,集中释放的热度在进入第二季度后逐步理性回落。进入6月后热度下滑,成交量有所下降,但如今进入8月后整体又呈回升态势,而且这一轮的调控政策预期值更高,有望带动全国楼市进一步企稳回升。

  从今年上半年昆明市场的整体成交表现来看,刚需、刚改住宅仍是成交主力,而改善性住宅凭借产品质量以及配套等优势,成交占比呈现出稳增的态势。

  再加之昆明7月中旬出台“稳楼市24条”政策,支持刚性和改善性住房需求,提高多孩家庭公积金贷款额度等调整,对购房者释放利好。预计随着多项政策的叠加和发酵,昆明住宅市场即将迎来进一步的市场热度。

  当前,将是置业昆明的绝佳机遇,以当地红盘实创·象山樾为例,首付12万起即可上车,由北京国企实创地产开发,地处晋宁老城区,毗邻滇池,既享有老城区成熟的配套,又可居住于滇池生态区,生活气息与自然景色双重赋能。

  而且,实创·象山樾还是昆明少有的高品质楼盘,为了达到观赏景观的最佳视野距离,项目规划初期,舍弃两栋楼栋的建筑面积,主动降低容积率,扩宽楼间距,整个项目由8栋10-16层的小高层洋房和8栋26-27层的高层住宅组成,户型设计南北通透,深受当地人和外地旅居人的青睐。

  据了解,实创·象山樾所处的晋宁片区,正好是昆明“南控”区域,主要以滇池生态保护为主要任务,自2021年来土地开发明显减少,更多的是在存量的善后,如实创·象山樾等先期落定楼盘,可谓是“买少见少”。

  如今,昆明楼市回升趋势已愈发明显,当前正是入驻昆明宜居板块的最佳时机,对于实创·象山樾这样的稀缺楼盘而言,无论是自住还是旅居,均是一个绝佳选择。

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