触底反弹，一线城市北京深圳房价率先微涨

  下跌已久的全国楼市，终于出现触底信号。

  6月16日，国家统计局发布最新房价数据显示，5月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%，但跌幅较4月份收窄0.1个百分点。一线城市反弹力度最大，5月新房价格环比上涨0.4%，较4月份增加0.2个百分点。

  一线城市新房价格已连续5个月回升。按照我国楼市变动规律，房价波动总是先从一线城市开始，再蔓延到二线城市，然后是三线、四线城市。

  城市下跌数量也有所减少。5月份，70个大中城市中新房价格环比下降城市有43个，虽然仍超过一半，但较4月份减少了4个，较2021年11月高点时（59个）减少了16个。

  1～5月份，全国商品房均价为9527元/平方米，同比下跌10.3%。这一跌幅相比1～4月份的10.8%，已收窄0.5个百分点。

  另据统计数据显示，70个大中城市二手房市场表现不佳，二手房价格环比跌幅大于新房，且跌幅仍在扩大，尤其是三四线城市，5月份二手房价格环比下跌0.5%，跌幅较4月份扩大0.2个百分点。

  相比新房市场受限价等影响，二手房市场往往更能反映房地产市场真实情况，这说明实际市场依然处于低迷中，复苏之路并不容易。

  新房市场触底信号出现

  整体趋势看，楼市还在寻底过程，房价仍处下跌趋势中。

  国家统计局数据显示，5月份70个大中城市中，新房价格和二手房价格同比下降城市分别有46个和57个，比4月份分别增加7个和1个。

  分区域看，一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.5%和1.7%，涨幅比4月份分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新房价格同比上涨0.3%，涨幅回落0.7个百分点；二手房价格同比下降1.7%，降幅扩大0.7个百分点；三线城市新房和二手房价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅均扩大0.7个百分点。

  但从环比变动看，仍有一些积极变化，值得关注。

  国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数出现减少。

  新房市场触底信号更为明显一些。

  5月份，一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅较4月份扩大0.2个百分点；二线城市新房价格环比下跌0.1%，跌幅与4月份持平，至少说明下行情况没有进一步恶化；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较4月份收窄0.3个百分点。这是新房市场趋稳的一个重要佐证。

  珠三角地区新房市场价格回暖明显。代表性城市广州、深圳，5月份新房价格均环比上涨0.5%；深圳前期还处于环比下跌状态；北京新房价格环比涨幅则由4月份的0.7%降为0.4%，上海涨幅持平。

  从同比涨幅看，北京、深圳、上海、广州新房价格同比涨幅分别为5.9%、3.9%、3.4%、1%。二手房价格方面，北京、上海、广州分别同比上涨5.3%、3%、1.3%；深圳为同比下降2.6%。

  上海中原地产首席市场分析师卢文曦认为，深圳楼市已调整较长时间，调整的时间周期比较充分，叠加持续出台利好政策，短期出现企稳回升现象。5月份上海仍处于管控状态，虽然有行业率先复工复产，但房地产销售端仍没有举措，新房市场也只是零星交易数据。目前上海已经全面复工复产，带看挂牌等都在有序恢复中，不少新项目跑步进入开盘状态，这些信号都有助于市场正常交易状态回归，上海楼市反弹一定会见到。

  二线城市中，成都、海口等城市新房热度连续多月维持高位；乌鲁木齐、济南、杭州等新房价格环比亦均有所上涨。

  其中，成都新房价格环比涨幅连续两个月位列70城榜首，5月涨幅继续扩大，达到0.9%；乌鲁木齐新房价格环比上涨0.7%；海口、济南均环比上涨0.5%；杭州环比上涨0.4%。

  值得注意的是，有9个城市新房价格同比下跌幅度超过5%，包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛，以三四线城市居多，这些城市市场下行压力依然很大。

  二手房市场复苏有待更多支持

  相比之下，二手房市场则仍未看到触底迹象。

  5月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.4%，同比下跌2.2%。

  分区域看，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，4月份为环比上涨0.4%；二线城市二手房价环比下降0.3%，降幅与4月份相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比4月份扩大0.2个百分点。三类城市二手房市场都面临下行压力。

  从同比变动看，5月份，一线城市二手房价格同比上涨1.7%，涨幅比4月份回落0.7个百分点；二线城市二手房价格同比下降1.7%，降幅扩大0.7个百分点；三线城市同比下降3.2%，降幅扩大0.7个百分点。

  从房价下降城市个数来看，5月份70个大中城市中，新房价格环比下降城市有43个，比4月份减少4个；二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比4月份增加3个。新房和二手房价格同比下降城市分别有46个和57个，比4月份分别增加7个和1个。

  这些数据说明，二手房市场比新房市场的降温态势要更为明显。

  个别城市二手房价格同比跌幅甚至出现两位数。典型如牡丹江，5月份二手房价环比下跌1.3%，同比下跌10.5%，是全国唯一跌幅为两位数的城市。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若是观察2020年以来数据，这也是各个月份中跌幅最大的数据。此类跌幅较大的城市也说明，一些城市楼市受到人口结构和市场行情影响，明显疲软，需要在政策方面做出调整，以减少二手房市场下行所带来的负面影响。他建议，在新房调控政策放松基础上，也要给予二手房市场更多关照。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，70城中过半数城市新房价格或二手房价格在下跌，说明楼市复苏路径并不稳定。目前，热点城市新房看房量增加，但转化率比较低，导致很多开发商不得不继续降价促销。二手房价格跌幅大于新房，这对于从二手房到新房的复苏路径来说并不是好消息，卖一买一的改善需求受到冲击，对新房市场形成拖累。

  他认为，随着5月份定向降低LPR实施落地，纾困疫情及地产政策松绑等开始见效，如果再加上民企开发商债务处理加速，复工和竣工交付加速，市场对开发商无法交付的担心下降，预计热点城市回暖速度会加快。特别是，当能看到从豪宅回升到全面市场回升走势，市场才能实现整体复苏，也就是新房市场从一线城市到二三线城市复苏。

  “预期复苏后，刚需和置换需求才能更多选择存量房，带动存量市场稳定，二手房市场跌幅收窄或止跌，才能对新房市场复苏形成进一步支撑。”李宇嘉表示。

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